TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01546 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WNX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00129

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 Décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SMC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0351

ET :

La société BEH'25

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine RENAUX-HEMET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB94

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EXPOSE DU LITIGE

Le 13 janvier 2017, la SCI SMC a donné à bail commercial à Madame [B] [C], épouse [F], agissant pour le compte de la SAS BEH'25 en formation, pour une durée de neuf années, un local d’une superficie de 48 m² situé [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 8.400 euros, outre les charges et les taxes. Par avenant du 16 janvier 2023, le montant du loyer a été porté à 9.759,49 euros, payable trimestriellement.

Le 3 juillet 2025, la SCI SMC a fait délivrer par commissaire de justice à la SAS BEH'25 un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 12 septembre 2025, la SCI SMC a fait assigner la SAS BEH'25 aux fins de voir :

Vu les dispositions des articles L 145-41 et suivants du Code de Commerce,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 juillet 2025

Vu les pièces versées au débat,

— Recevoir la société SMC en ses demandes,

— La déclarer bien fondée,

En conséquence,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de la société BEH'25 des locaux qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 6], ainsi que de tous occupants de son chef en la forme ordinaire ou accoutumée et avec l’assistance de Monsieur le Commissaire de Police et de la [Localité 5] Publique, si besoin est, et d’un serrurier requis à cet effet,

— Condamner la société BEH'25 à régler à titre provisionnel sur la créance de la société SMC la somme de 7.580,75 euros correspondant aux loyers impayés des 1er, 2ème, 3ème trimestres 2025, avec intérêts de droit sur la somme de 5.091,30 euros à compter du 3 juillet 2025, date du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré, et pour le surplus à compter de l’exploit introductif d’instance.

— Ordonner, la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— Fixer le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme mensuelle de 2.314,45 euros,

— Condamner la société BEH'25 à régler ladite indemnité provisionnelle d’occupation outre une provision sur charges de 165 euros, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués qui se fera par la remise des clés et le débarras total des lieux loués,

— Condamner la société BEH'25 à régler à la société SMC la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société BEH'25 aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, la dénonciation dudit commandement et les frais de commandes des états et nantissements,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et que rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 12 janvier 2026 et la décision mise en délibéré au 13 février 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, la SCI SMC, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes et indiquer que l’arriéré locatif avait augmenté pour s’élever à présent à 10.060,20 euros.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SAS BEH'25, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

— Accorder à la STE BEH'25 18 mois de délais pour s’acquitter de l’arriéré de loyers de 10.060,20€ par mensualités de 558,90€;

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail ;

— Dire et juger que l’indemnité provisionnelle d’occupation sera de 2.314,45€ par trimestre ;

— Débouter la STE SMC de toutes ses autres demandes fins et conclusions ;

— Statuer ce que de droit concernant les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 3 juillet 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 5.101,30 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, et 159,98 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 3 août 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS BEH'25, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 13 janvier 2017 et son avenant du 16 janvier 2023, le commandement de payer du 3 juillet 2025 et le décompte actualisé au 20 novembre 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 10.060,20 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 7.580,75 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision ; la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SAS BEH'25 reconnaît être redevable de la somme de 10.060,20 euros auprès du bailleur et propose de s’acquitter de sa dette avec un moratoire de 18 mois pour une mensualité de 558,90 euros.

Cependant, à l’appui de sa demande de moratoire, la société preneuse ne verse aucun élément de comptabilité qui pourtant aurait permis au juge des référés d’apprécier la faisabilité de sa proposition. Par ailleurs, force est de constater que depuis la délivrance du commandement de payer le 3 juillet 2025 la dette locative a augmenté et qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le 7 février 2025.

En conséquence, la SAS BEH'25 sera déboutée de sa demande de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS BEH'25 qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 3 juillet 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI SMC au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 2.500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 janvier 2017 et l’avenant du 16 janvier 2023 liant les parties sont réunies à la date du 3 août 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SAS BEH'25 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 13 janvier 2017 et l’avenant du 16 janvier 2023, situés [Adresse 4], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS BEH'25 à payer en deniers ou quittances à la SCI SMC la somme de 10.060,20 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 sur la somme de 7.580,75 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTONS la SAS BEH'25 de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNONS la SAS BEH'25 au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 3 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 13 janvier 2017 et l’avenant du 16 janvier 2023 ne s’étaient pas trouvés résiliés ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SAS BEH'25 à verser à la SCI SMC la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS BEH'25 aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 3 juillet 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 JANVIER 2026.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN