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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/06528

N° Portalis DB3S-W-B7J-3KTO

Minute : 26/30

Monsieur [P] [A] [K] [T]

Représentant : M^e Carina BRANCO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T]

Représentant : M^e Carina BRANCO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

Monsieur [C] [U] [F]

Madame [R] [E] [M] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Janvier 2026;

par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [P] [K] [T],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Carina BRANCO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Carina BRANCO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [Z] [U] [F],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [E] [M] [H],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] sont propriétaires d’un bien situé [Adresse 4].

Par actes de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] ont fait signifier à Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] une sommation de payer pour un montant de 2 220 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courriers recommandés en date du 25 février 2025 retourné avec la mention « pli avisé non réclamé », Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] ont adressé à Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] une mise en demeure de régler une somme de 6 660 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par actes de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] ont fait assigner Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, avec au besoin l’assistance de la force publique,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meubles au choix du demandeur aux frais risques et périls du preneur ;condamner solidairement Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] au paiement des sommes suivantes :7 770 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à libération effective des lieux,1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût de la sommation de payer, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 7 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 16 650 euros arrêtée au 13 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus.

Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H], régulièrement assignés par remise à tiers présent à domicile, en la personne de Madame [W] [F] [H], ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur l’existence du contrat de location

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

En vertu de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

En application de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. A l’inverse si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] se prévalent de l’existence d’un contrat de location verbal, expliquant que le contrat de bail a été égaré.

Ils produisent des quittances de loyers d’août 2023 à août 2024 ainsi que des relevés bancaires de janvier à août 2024 laissant apparaître des virements effectués par Monsieur [C] [Z] [U] [F] d’un montant de 1 100 euros correspondant aux montants figurant sur les quittances.

Le justificatif de la propriété du bien situé [Adresse 4] est également versé aux débats et il ressort de la signification des sommations de payer et des assignations, toutes réalisées à tiers présent à domicile que Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] résident à cette adresse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’occupation dudit bien est faite en contrepartie du paiement d’un loyer.

Dès lors, l’existence d’un contrat de location liant Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] à Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H], portant sur l’immeuble désigné, est établie.

Sur la demande en paiement

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la sommation de payer du 31 octobre 2024, du courrier recommandé adressé le 25 février 2025 et du décompte de la créance actualisé que Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à la somme 16 650 euros arrêtée au 13 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus.

Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré l’absence des défendeurs à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé et mentionne les paiements réalisés jusqu’en août 2024.

Il n’est produit aucun élément de nature à retenir une solidarité de la condamnation au paiement, ni clause contractuelle, ni justificatif d’une solidarité légale.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] à payer à Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] une somme de 16 650 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7 770 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, l’action de Monsieur [P] [K] [T] et de Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat et l’article 1224 énonce que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’examen du décompte démontre que les locataires restent redevables de la somme de 16 650 euros et que le dernier paiement date du mois d’août 2024.

Il est constant que les bailleurs ont adressé aux locataires une sommation de payer le 31 octobre 2024 et un courrier recommandé avec accusé de réception le 25 février 2025, lesquels sont demeurés infructueux.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement suffisamment grave des locataires à leur obligations pour justifier la résiliation judiciaire du contrat, à la date de la présente décision.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [Z] [U] [F] et de Madame [R] [E] [M] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

A ce titre, il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, étant relevé qu’il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera donc rejetée.

En application de l’article 1240 du code civil, il convient également de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, destinée à compenser le préjudice découlant de l’occupation indue du bien et de son impossibilité de le relouer, et de condamner Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] à son paiement à compter de la présente décision, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

Sur la demande d’astreinte

En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique est une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux.

Il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner une astreinte.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des sommations de payer du 31 octobre 2024 et de la notification à la préfecture du 7 avril 2025, à l’exclusion de la notification à la CCAPEX, cet acte n’ayant pas été utile à la présente procédure et par ailleurs non versé aux débats.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] à leur payer une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [P] [K] [T] et de Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre d’une part, Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T], et d’autre part, Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H], concernant le logement situé au [Adresse 4], au jour de la présente décision ;

DIT Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] occupants sans droit ni titre à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [Z] [U] [F] et de Madame [R] [E] [M] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre des meubles ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation solidaire ou in solidum ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] à payer à Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] une somme de 16 650 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7 770 euros et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] à payer à Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des sommations de payer du 31 octobre 2024 et de la notification à la préfecture du 7 avril 2025, à l’exclusion de la notification à la CCAPEX, ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] [U] [F] et Madame [R] [E] [M] [H] à payer à Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [P] [K] [T] et Madame [N] [I] [L] épouse [K] [T] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE