TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à M^e GHEZ Jérémie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2025

à M^e Léna DENICOURT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03150 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PZF

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [F]

né le 22 Juillet 1944 à [Localité 4], domicilié : chez MSG IMMO 13, mandataire, [Adresse 1]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [L] épouse [F]

née le 20 Juillet 1941 à [Localité 6], domiciliée : chez MSG IMMO 13, mandataire, [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [K] [E]

née le 30 Mai 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Léna DENICOURT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [D] [N]

né le 10 Mai 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Léna DENICOURT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 24 novembre 2017, M. et Mme [F] [O], représentés par leur mandataire, la société MSG Immo 13, ont consenti à M. [D] [N] et Mme [K] [E] un bail d’habitation portant sur une maison située au [Adresse 3], dans le [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 1.180 euros.

Au motif du non-paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [D] [N] et Mme [K] [E] le 6 mars 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.782,27 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, M. [O] [F] et Mme [M] [L] épouse [F] ont fait assigner en référé M. [D] [N] et Mme [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

constat de l’acquisition de la clause résolutoire,expulsion le cas échéant avec le concours de la force publique, condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 6.565,54 euros due au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus,condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, avec indexation, jusqu’à libération complète des lieux,rejet de tout délai de grâce,condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 11 septembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

M. [O] [F] et Mme [M] [L] épouse [F] réitèrent les termes de leur assignation et actualisent le montant de leur créance à la somme de 7.867,02 euros. Ils indiquent oralement s’opposer aux demandes reconventionnelles de M. [D] [N] et Mme [K] [E].

Aux termes de leurs conclusions en défense, M. [D] [N] et Mme [K] [E], au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

— sollicitent les plus larges délais de paiement,

— concluent au débouté des demandes de M. [O] [F] et Mme [M] [L] épouse [F].

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la qualité pour agir de M. [O] [F] et Mme [M] [L] épouse [F]

M. [O] [F] et Mme [M] [L] épouse [F] justifient de leur qualité pour agir par la production de l’acte notarié de vente du 16 mars 2000.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 2 juin 2025 a été dénoncée le 4 juin 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, M. [O] [F] et Mme [M] [L] épouse [F] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 24 novembre 2017 contient une clause résolutoire (article 2.11 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2025, pour la somme en principal de 2.782,27 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de six semaines pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 avril 2025.

M. [D] [N] et Mme [K] [E] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [D] [N] et Mme [K] [E] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité (article 2.16 des conditions générales).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [D] [N] et Mme [K] [E] par remise des clés ou au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 1.261,09 euros actuellement, et de condamner solidairement M. [D] [N] et Mme [K] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation, du décompte actualisé au 25 août 2025 et des débats, dont il ressort des versements postérieurs à ce décompte, que M. [D] [N] et Mme [K] [E] restent devoir la somme de 7.867,02 euros, à la date du 11 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

M. [D] [N] et Mme [K] [E] ne contestent pas cette dette.

Ils sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 7.867,02 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.782,27 euros à compter du 6 mars 2025, date de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en dépit de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, s’agissant de bailleurs privés, opposés à cette demande, tenant l’augmentation de la dette locative depuis la délivrance de l’assignation et l’absence d’éléments de nature à s’assurer de la capacité financière de M. [D] [N] et Mme [K] [E] à apurer leur dette locative, il convient de rejeter la demande fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 afin de permettre aux propriétaires de reprendre possession de leur bien.

Au regard de la reprise du versement du loyer courant, il convient d’accorder à M. [D] [N] et Mme [K] [E] des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [N] et Mme [K] [E], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [O] [F] et Mme [M] [L] épouse [F], M. [D] [N] et Mme [K] [E] seront condamnés solidairement à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 24 novembre 2017 entre M. [O] [F] et Mme [M] [L] épouse [F] d’une part et M. [D] [N] et Mme [K] [E] d’autre part, portant sur une maison située au [Adresse 3], dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 18 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [N] et Mme [K] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [N] et Mme [K] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [F] et Mme [M] [L] épouse [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [N] et Mme [K] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit mille deux cent soixante et un euros et neuf centimes (1.261,09 euros) à ce jour, à compter du 18 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [N] et Mme [K] [E] à verser à M. [O] [F] et Mme [M] [L] épouse [F], à titre provisionnel, la somme de sept mille huit cent soixante-sept euros et deux centimes (7.867,02 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 11 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.782,27 euros à compter du 6 mars 2025 et du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire fondées sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

ACCORDE à M. [D] [N] et Mme [K] [E] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de trois cent vingt-huit euros (328 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due et ce, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [N] et Mme [K] [E] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [N] et Mme [K] [E] à verser à M. [O] [F] et Mme [M] [L] épouse [F] une somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,