TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 23/10790

N° Portalis 352J-W-B7H-C2HQE

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2025

DEMANDERESSE

La S.C.A. COVIVIO HOTELS, agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Christophe NEIDHART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0254

DÉFENDERESSES

La société PULSIM, représentée par son président pris en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

La société TROIS PAILLES, représentée par son président pris en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentées par Maître Marc ARTINIAN de la SELEURL MAPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0016

Décision du 10 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/10790 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HQE

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 08 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 30 septembre 2022, la société Covivio Hôtels a unilatéralement promis de vendre au prix global de 3.874.000 euros trois biens immobiliers à la société Trois Pailles qui a accepté. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 193.700 euros et l’expiration du délai d’option au 31 janvier 2023. La société Trois Pailles s’est engagée à remettre dans les cinq jours une garantie autonome à première demande de la société Pulsim afin de garantir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte unilatéral du 16 novembre 2022, la société Pulsim s’est engagé à régler à première demande à la société Covivio Hôtels la somme de 193.700 euros due par la société Trois Pailles à titre d’indemnité d’immobilisation et ce jusqu’au 28 février 2023.

L’option n’a pas été levée.

Par actes de commissaire de justice du 24 juillet 2023, la société Covivio Hôtels a assigné les sociétés Trois Pailles et Pulsim devant le tribunal de céans aux fins de:

déclarer la promesse du 30 septembre 2022 caduque,condamner solidairement les sociétés Trois Pailles et Pulsim à lui verser une somme de 193.750 euros outre 20 % au titre de la TVA et les intérêts légaux à compter du 8 février 2013 avec capitalisation des intérêts échus pour une année entière,les condamner solidairement à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Assignées à personne, les sociétés Trois Pailles et Pulsim ont constitué avocat, mais n’ont pas déposé de conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 8 octobre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les assignations délivrées par la société Covivio Hôtels le 24 juillet 2023;

A titre liminaire, il doit être observé que les actes produits sont entachés d’une erreur matérielle en ce que le montant de l’indemnité d’immobilisation est parfois fixé à 193.700 euros parfois à 193.750 euros.

Lorsqu’il est fixé à 193.750 euros, cette fixation est suivie d’une décomposition en trois sommes dont le total est 193.700 euros et non pas 193.750 euros. De plus, l’indemnité d’immobilisation est stipulée égale à 5 % du prix de vente ce qui correspond à la somme de 193.700 euros.

Il convient donc de lire les actes produits en substituant au nombre 193.750 euros le nombre 193.700.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les conditions suspensives assortissant la promesse ont toutes été réalisées.

L’acte doit donc recevoir exécution.

Il comprend la clause suivante:

« Faute pour le bénéficiaire d’avoir signé l’acte de vente ou effectué la demande de réalisation de la vente, dans les formes et délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées, le bénéficiaire sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la vente, la promesse sera alors irrévocablement considérée comme caduque, sous réserve des stipulations de l’article ‘indemnité d’immobilisation'. »

L’article 13 intitulé « indemnité d’immobilisation » comprend la clause suivante:

« elle [l’indemnité d’immobilisation] sera versée au promettant et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et en l’absence de survenance d’un sinistre dans les conditions de l’article ‘sinistres pendant la période intermédiaires’ ».

L’option n’a pas été levée et aucun sinistre n’est allégué.

En exécution des clauses susmentionnées, la promesse doit être déclarée caduque sauf en ses stipulations relatives à l’indemnité d’immobilisation de sorte que l’indemnité d’immobilisation de 193.700 euros convenue est due par la société Trois Pailles.

Il résulte de l’article 256 A du code général des impôts que les personnes se livrant de façon indépendante à une activité économique de prestataire de services sont assujetties à la TVA.

Ayant pour objet la location de terrain et d’autres biens immobiliers, la société Covivio Hôtels est soumise à la TVA.

Par ailleurs, l’article 256 du même code soumet à la TVA les prestation de services onéreuses.

L’indemnité d’immobilisation est la rémunération du service consistant en la mise à disposition du bien le temps de la promesse. Elle est donc soumise à TVA pour peu que le prestataire le soit aussi.

Ainsi, l’indemnité d’immobilisation due par la société Trois Pailles est soumise à TVA.

Les sociétés Covivio Hôtels et Trois Pailles sont commerciales par la forme.

Il est d’usage qu’entre commerçants, les prix soient stipulés hors taxe sur la valeur ajoutée.

En l’espèce, l’assiette de la TVA est de 193.700 euros de sorte que l’impôt dû par la société Trois Pailles est de 38.740 euros (193.700 x 20 %). Mais, la société Covivio Hôtels étant la redevable de cet impôt en application de l’article 283 du code général des impôts, il y a lieu de condamner la société Trois Pailles à verser à la société Covivio outre l’indemnité d’immobilisation stipulée, l’impôt accessoire à celle-ci, soit une somme supplémentaire de 38.740 euros (193.700 x 20%).

Le total de la condamnation est donc de 232.440 euros (193.700 + 38.740).

La société Covivio Hôtels justifie avoir appelé la société Pulsim, garant à première demande, dans le temps de couverture de la garantie et selon les modalités contractuelles.

La société Pulsim doit donc sa garantie.

La garantie comprend la clause suivante:

« Le représentant du garant, es qualité, déclare, conformément à l’article 2321 du code civil, engager irrévocablement et inconditionnellement le garant qu’il représente à payer à première demande de la part du bénéficiaire ladite somme maximum de cent-quatre-vingt-treize-mille-sept-cent-cinquante euros (193.750,00 EUR) représentant cinq pour cent (5%) du prix de vente, au titre de l’indemnité d’immobilisation de la promesse. »

Il en résulte que la somme de 193.700 euros – le nombre 193.750 étant entaché d’une erreur matérielle – constitue le plafond de la garantie de sorte que la société Pulsim ne saurait être condamnée au paiement de la TVA.

L’article 1344–1 du code civil dispose que le débiteur d’une somme d’argent doit l’intérêt légal à compter de sa mise en demeure.

En application de l’article 1343–2 du code civil, les intérêts échus peuvent être capitalisés à la date anniversaire de leur échéance.

La société Covivio Hôtels ne justifie pas avoir mis en demeure la société Trois Pailles avant la délivrance de l’assignation. L’intérêt légal court donc à compter de celle-ci, soit du 24 juillet 2023, et non pas du 8 février 2023.

En revanche, il est établi que la société Pulsim a été mise en demeure de payer par courrier reçu le 10 février 2023. Le contrat fixant l’exigibilité de la garantie au 5ème jour ouvré suivant la demande en paiement, les intérêts ne sont dûs qu’à compter du 16 février 2023.

L’équité commande de laisser à la société Covivio Hôtels la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

DÉCLARE la promesse du 30 septembre 2022 caduque;

CONDAMNE la société Trois Pailles à verser à la société Covivio Hôtels la somme de 232.440 euros TVA incluse outre les intérêts légaux à compter du 24 juillet 2023 et ce in solidum avec la société Pulsim à hauteur de 193.700 euros;

CONDAMNE la société Pulsim à verser à la société Covivio Hôtels la somme de in solidum avec la somme de 193.700 euros outre les intérêts légaux à compter du 16 février 2023 et ce in solidum avec la société Trois Pailles à hauteur de 193.700 euros;

DIT que les intérêts échus seront capitalisés à la date anniversaie de leur échéance;

DÉBOUTE la société Covivio Hôtels de sa demande tendant à:

condamner solidairement les sociétés Trois Pailles et Pulsim à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum les les sociétés Trois Pailles et Pulsim aux dépens et accorde à maître Jean-Christophe Neidhart le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

Fait et jugé à [Localité 5] le 10 Décembre 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM