TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00480 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HWUY

Société MON LOGEMENT 27

C/

[M] [L]

JUGEMENT DU 29 NOVEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 29 Novembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Société MON LOGEMENT 27

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [L]

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparante – Assistée de Maître Pierre DELANNAY, Avocat au Barreau de l’EURE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 27229-2024-002285 du 27/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 9])

DÉBATS à l’audience publique du : 25 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

L’Office Public de l’Habitat de l’Eure – EURE HABITAT – a donné à bail à Madame [M] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 21 juin 2019 moyennant un loyer mensuel total de 539,79 euros, charges incluses.

A la suite de la fusion entre la société SECOMILE et l’Office Public de l’Habitat de l’Eure (Eure Habitat), ce dernier est devenu la société MON LOGEMENT 27 avec effet rétroactif au 1er janvier 2020 suivant traité de fusion déposé au greffe du tribunal de commerce d’Évreux.

Des loyers étant demeurés impayés, la société MON LOGEMENT 27 a fait signifier à la partie défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 novembre 2022, puis elle a fait assigner Madame [M] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 04 avril 2024, pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 25 septembre 2024, après un renvoi à la demande des parties pour mise en état,

La société MON LOGEMENT 27, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référé à son acte introductif d’instance ;

Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :

— condamner la locataire à lui payer la somme actualisée de 5.592,91 euros due au titre d’arriérés de loyer au 16 septembre 2024,

— condamner la locataire à lui payer les loyers à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,

— condamner la locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement sis [Adresse 3],

— dire en conséquence, que la locataire sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,

— dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué s’en rapporter quant à l’octroi de délais de paiement.

Madame [M] [L], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, a comparu assistée de son Conseil et après avoir fait état de sa situation personnelle, familiale et financière, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience dont les termes confirment les déclarations faites par la partie défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 08 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 0&er décembre 2022, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 04 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 7 pages 10 et 11 du contrat signé par les parties) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [M] [L] le 09 novembre 2022 pour un montant en principal de 1.394,19 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 janvier 2023.

L’expulsion de Madame [M] [L] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE LOYERS ET

INDEMNITE D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La société MON LOGEMENT 27 produit un décompte démontrant que Madame [M] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuites (119,42 euros) et des « pénalités enquête peuplement » (30.48 euros + (13 X 7,62) 99,06 euros) non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 5.343,95 euros à la date du 16 septembre 2024. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 799,07 euros (Prélèvement impayé) en date du 16 septembre 2024 et une dernière ligne créditrice de 799,07 euros (Prélèvement automatique) le 01er septembre 2024.

En outre, Madame [M] [L] ne conteste aucunement le principe ni le montant de la dette.

Madame [M] [L] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 5.343,95 euros (terme d’août 2024 inclus) correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 10 janvier 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme d’août 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Madame [M] [L] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Compte-tenu de l’absence de règlement de Madame [M] [L] depuis le 01er mai 2024, il ne saurait être considéré qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer (même résiduel) et des charges courant.

A ce titre, la bailleresse s’oppose tant à la suspension des effets de la clause résolutoire qu’à l’octroi de délais de paiement du fait du rejet des prélèvements automatiques depuis juin 2024.

Dans ces conditions, Madame [M] [L] ne pourra pas bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de la situation administrative de Madame [M] [L] et de son conjoint et de ses répercussions en termes de travail et d’aides à caractère social, l’absence de revenus réguliers ne permet pas d’envisager des modalités d’apurement de la dette sachant que le paiement du loyer n’est pas acquis.

La juridiction se trouve en conséquence dans l’impossibilité de lui accorder des délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Madame [M] [L] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la société MON LOGEMENT 27 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2019, entre d’une part la société MON LOGEMENT 27 et d’autre part Madame [M] [L] concernant un appartement à usage d’habitation situé10 [Adresse 11], sont réunies à la date du 10 janvier 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société MON LOGEMENT 27 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [M] [L] à verser à la société MON LOGEMENT 27 la somme de 5.343,95 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme d’août 2024 inclus) ;

CONDAMNE Madame [M] [L] à verser à la société MON LOGEMENT 27 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER