5AA Minute N°

N° RG 24/00087 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GIVQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 06 DECEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [P] [Y]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Monsieur [H] [E], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDEURS

Madame [U] [C] [A] [S]

née le 05 Mai 1999 à [Localité 6] (GABON),

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Céline BONNEAU, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [X] [J] [M]

né le 09 Avril 1994 à [Localité 8] (TOGO),

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 NOVEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 DECEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 mai 2021, l’Office Public de l’habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Madame [U] [A] et Monsieur [X] [J] [M] un logement situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 447,36 € outre une provision mensuelle sur charges de 184,24 €.

Le 22 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires pour un montant de 4.904,72 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers dénommé EKIDOM a fait assigner en référé les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une provision d’un montant de 6.189,88€ au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner solidairement les locataires à verser la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement en date du 24 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a prononcé la réouverture des débats à l’audience du 5 juillet 2024 aux fins de citation de Monsieur [M] à sa nouvelle adresse.

Par avenant au contrat de location en date du 23 juillet 2024, il a été acté le départ de Monsieur [M] du logement et le fait que Madame [A] restait seule titulaire du bail à compter de cette date.

A l’audience du 11 octobre 2024, Monsieur [M], comparant, a contesté être redevable de la dette dans la mesure où il n’en avait eu connaissance qu’en juillet 2024.

Lors de l’audience du 8 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] dénommé EKIDOM a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à porter sa créance à la somme de 8.445,44 €, en précisant qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs par mensualités de 50 € au bénéfice de Madame [A], tandis qu’il a abandonné ses demandes en résiliation et expulsion contre Monsieur [M], et au titre de l’article 700 du code de procédure civile vis-à-vis des deux défendeurs .

Représentée par son conseil, Madame [U] [A] a reconnu être redevable solidairement avec Monsieur [M] de la somme de 8.445,44 € et accepté de s’acquitter du solde en payant le loyer courant majoré de mensualités de 50 €.

Suite à avis de convocation remis en personne le 11 octobre 2024, Monsieur [X] [J] [M] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 1er février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 22 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 23 décembre 2023. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 5], augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 8.445,44 € au 5 novembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Madame [U] [A] à verser au bailleur une provision de 8.445,44 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

S’agissant de Monsieur [X] [J] [M], il résulte des échanges de courriels, qu’il a eus avec EKIDOM, qu’il a fait connaître à ce dernier son souhait d’être retiré du bail dès le 24 mai 2023.

Or, en raison des difficultés rencontrées par le locataire à obtenir la signature de Madame [U] [A] pour satisfaire à la demande d’EKIDOM, consistant à formaliser un avenant signé par l’ensemble des colocataires, le bailleur n’a pas tenu compte de la demande de son locataire.

Pourtant, la solidarité, telle que prévue au bail et conformément aux exigences de l’article 8-1 (VI) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ne produit effet que jusqu’à 6 mois après le congé délivré par l’un seul des colocataires.

EKIDOM ne pouvait donc exiger la co-signature de Madame [U] [A] pour formaliser le départ de Monsieur [X] [J] [M], qui ne pourra être tenu, solidairement avec Madame [U] [A], qu’au paiement de la dette jusqu’au 24 novembre 2023, dont à déduire les paiements et régularisations de charges postérieurs, soit 3300,56 € au total, le surplus étant constitutif d’une contestation sérieuse.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties se sont accordées pour un apurement de la dette de Madame [U] [A] à raison de mensualités de 50 €, en sus du loyer courant.

Par conséquent, il sera accordé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [U] [A], qui est à l’origine de la dette, aux dépens, en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 23 décembre 2023 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] dénommé EKIDOM d’une part et Madame [U] [A] et Monsieur [X] [J] [M] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 7] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [U] [A] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] dénommé EKIDOM à une somme égale au montant du loyer mensuel (481,70 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges (205 €) qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS Madame [U] [A] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] EKIDOM une provision de 8.445,44 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 5 novembre 2024, incluant l’indemnité d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, solidairement avec Monsieur [X] [J] [M] sur la somme de 3300,56 € ;

ACCORDONS cependant à Madame [U] [A] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Madame [U] [A] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 50€ puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par Madame [U] [A] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [U] [A] sera tenue à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS Madame [U] [A] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES