TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 22/00023 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-OIFW

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] RESIDENCE [Adresse 9], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SELARL [H] POLGE-ALIREZAI, Société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est situé [Adresse 11]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 3]

Madame [W] [M], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Alfousseynou SYLLA, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 11 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [M] et Mme [W] [M] sont propriétaires des lots numéros 458, 518 et 674 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 9] sise [Adresse 2].

Par actes de commissaire de justice en date du 24 novembre 2021, le [Adresse 12] [Adresse 9], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, Maître [P] [U], a fait assigner M. [I] [M] et Mme [W] [M] devant le tribunal judiciaire d’Évry aux fins de les voir condamner in solidum au paiement d’un arriéré de charges de copropriété outre leur condamnation au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.

*

En l’état de ses dernières conclusions n°4, régulièrement notifiées par Rpva le 21 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] demande au tribunal de:

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

Débouter purement et simplement les époux [M] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions.

Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

• 13 398,04 € selon arrêté de compte du 26 juillet 2023 (APPEL DE FONDS 3T2023 et FONDS TRAVAUX ALUR [Immatriculation 5] inclus) en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

• 3.000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

• 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 27 septembre 2021, date de la mise en demeure.

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

*

En l’état de leurs dernières conclusions n°4, régulièrement notifiées par Rpva le 06 février 2024 2024, M. [I] [M] et Mme [W] [M] demandent au tribunal de:

Il est demandé au tribunal de recevoir les époux [M] en leurs demandes et les déclarer fondés

Vu l’absence de production du règlement de copropriété

Il est demandé au tribunal d’annuler l’ensemble les charges jusque-là appelées faisant les causes de l’assignation

En cas de production de cet acte, il est demandé au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes détaillées ci-dessous

Ils demandent au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du paiement de la somme de 9.940,07€ au titre charges.

Ils demandent au tribunal de débouter le syndicat de sa demande de paiement des dommages et intérêts de la somme de 3.000€

Ils demandent au tribunal de débouter le syndicat de sa demande d’exécution provisoire de la décision au visa des contestations portées sur ses demandes

Il est également demandé au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de intérêts à compter de la date du 27 septembre 2021

Il est demandé au tribunal de dire que la dette résiduelle n’est que de 3.119,52€

En conséquence, il est demandé au tribunal de débouter le syndicat de son refus de délai à accorder aux époux [M] et de sa demande d’exécution provisoire

Reconventionnellement les époux [M] sollicitent un délai de 24 mois pour solder la dette sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Ecarter la pièce n° 5 non communiquée du demandeur pour violation du principe du contradictoire

Qu’en conséquence, il y a lieu d’annuler tous les appels de fonds de 2017 à 2022 décidés par l’administrateur provisoire sans approbation des assemblées générales.

L’octroi de ce délai de paiement leur permettra de s’acquitter par mois de la somme 129,98€ en sus des charges courantes trimestrielles.

Enfin, il est demandé au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [M] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 CPC.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 27 juin 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience du juge rapporteur du 11 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la pièce n°5

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, les défendeurs demandent au tribunal d’écarter des débats la pièce n°5 du demandeur pour violation du principe du contradictoire tandis que le syndicat des copropriétaires soutient avoir communiqué cette pièce au défendeur.

Il ressort à la fois du bordereau de communication de pièce mis sur Rpva le 23 avril 2023 et du courrier officiel du 28 mars 2024 (pièce 18) du demandeur que la pièce n°5 a été communiquée aux défendeurs.

Dès lors, ces derniers n’apparaissent pas bien fondés à demander que la pièce n°5 soit écartée des débats et ne peuvent qu’être déboutés de leur demande.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le [Adresse 12] [Adresse 9] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [I] [M] et Mme [W] [M] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété;

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficultés des 28 décembre 2016, 20 février 2017, 05 avril 2017, 28 juin 2017, 17 juillet 2017, 20 décembre 2017, 06 février 2018, 19 avril 2018, 04 juin 2018, 21 décembre 2018, 07 janvier 2019, 27 mai 2019, 03 juin 2019, 25 octobre 2019, 19 novembre 2019, 16 décembre 2019, 18 mars 2020, 15 juin 2020, 26 juin 2020, 15 octobre 2020, 09 novembre 2020, 11 janvier 2021, 26 février 2021, 23 avril 2021, 04 juin 2021, 05 avril 2017, 04 juin 2018, 15 octobre 2020, 21 décembre 2022

— les appels de fonds et charges sur les périodes concernées,

— et un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 26 juillet 2023, pour la période du 26 décembre 2017 au 1er juillet 2023 Appel 3ème Trimestre 2023 et [Immatriculation 5] fonds de travaux loi Alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 13.398,04 euros.

Le règlement de copropriété ayant été contradictoirement versé aux débats (pièce 17) les défendeurs n’apparaissent pas bien fondés à se fonder sur l’absence de production du règlement de copropriété pour demander au tribunal d’annuler l’ensemble des charges de copropriété jusque là appelées faisant les causes de l’assignation.

Les défendeurs n’apparaissent pas bien fondés non plus à soutenir que la somme de 1.906,85 euros, au paiement de laquelle ils auraient été précédemment condamnés par ordonnance en injonction de payer du 26 février 2018, serait à nouveau reprise dans la créance actuellement réclamée alors que ce montant ne figure pas dans le décompte du demandeur.

Les défendeurs n’apparaissent pas bien fondés à soutenir que la créance réclamée ne serait pas due au motif d’augmentations injustifiées des charges trimestrielles qui sont passées de 376,76 euros en janvier 2018 à 675,06 euros en janvier 2019 puis 665,62 euros et 667,39 euros sans explication alors que les budgets ont été régulièrement approuvés par l’administrateur judiciaire provisoire désigné.

Le règlement de 1.500 euros dont les défendeurs justifient par le versement d’une photocopie de chèque a été repris sur le décompte (pièce 11) et il apparaît qu’il a été affecté, comme soutenu par le syndicat des copropriétaires, sur les causes de l’ordonnance en injonction de payer, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

Au vu de ces éléments, et en l’absence d’autre moyen soulevé par les défendeurs, il convient de dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 26 juillet 2023 pour la période du 26 décembre 2017 au 1er juillet 2023, Appel de fonds [Immatriculation 5] et [Immatriculation 5] fonds de travaux loi Alur inclus, s’élève bien à la somme de 13.398,04 euros.

En l’absence de justificatif d’envoi de la lettre de mise en demeure du 27 septembre 2021, celle ci ne peut pas servir de point de départ pour les intérêts au taux légaux et la demande présentée en ce sens par le syndicat des copropriétaires n’apparaît pas bien fondée.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Cette dette, afférente au logement familial, engage solidairement les époux conformément à l’article 220 du code civil ; la condamnation à son paiement sera donc prononcée in solidum.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, par une ordonnance d’injonction de payer en date du 10 janvier 2018 M. [I] [M] a déjà été condamné pour non paiement de ses charges de copropriété.

Les manquements répétés des défendeurs, à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Co-responsables du même dommage, les défendeurs, seront condamnés in solidum.

Il convient donc de condamner in solidum M. [I] [M] et Mme [W] [N] payer au [Adresse 12] [Adresse 9] une somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, en versant uniquement aux débats la copie d’un chèque de 1.500 euros en date du 10 février 2022 libellé au nom du syndicat des copropriétaires, les défendeurs n’établissent pas, comme soutenu, qu’ils seraient en mesure d’apurer leurs dettes par l’octroi de de délais de paiement avec une mensualité de 129,98 euros qui n’apparaît, au surplus, pas proportionnée au montant de la dette de 13.398,04 euros.

La demande de délais de paiement n’apparait pas bien fondée et les défendeurs ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [M] et Mme [W] [M], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Tesler, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils sont par ailleurs condamnés in solidum à payer au [Adresse 12] [Adresse 9] une somme de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [M] et Mme [W] [M], partie perdante, ne peuvent qu’être déboutés de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il est rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

DEBOUTE M. [I] [M] et Mme [W] [M] de leur demande d’écarter des débats la pièce n°5 du demandeur

CONDAMNE in solidum M. [I] [M] et Mme [W] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 13.398,04 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 26 juillet 2023 pour la période du 26 décembre 2017 au 1er juillet 2023, appel de fonds [Immatriculation 5] et fonds travaux Alur [Immatriculation 5] inclus

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE in solidum M. [I] [M] et Mme [W] [M] à payer au syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 9] la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE M. [I] [M] et Mme [W] [J] leur demande de délais de paiement

DÉBOUTE M. [I] [M] et Mme [W] [M] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [I] [M] et Mme [W] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [I] [M] et Mme [W] [K] entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Tesler, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,