5AA Minute N°

N° RG 24/00271 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GK5E

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 20 SEPTEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur DURET Joseph, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [L] [M]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6])

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Monsieur [Z] [C], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDEURS

Monsieur [E] [J]

né le 28 Avril 1977 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

Madame [R] [W]

née le 18 Mars 1974 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 JUILLET 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 SEPTEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2006, l’Office Public d’Aménagement de Réhabilitation et de Construction de la Ville de [Localité 7], dénommé OPARC, a donné à bail à Madame [R] [W] et Monsieur [E] [J] un logement n°4 situé [Adresse 2] à [Localité 7] (86), moyennant un loyer principal mensuel de 409,84 €, un loyer mensuel des annexes de 55,04 €, outre une provision mensuelle sur charges de 17,81 €.

Les 20 et 24 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires pour un montant de 4.333,84 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice des 10 et 11 avril 2024, le représentant de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] dénommé EKIDOM venant aux droits de OPARC a fait assigner en référé les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner les locataires au paiement d’une provision d’un montant de 6.856,57 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner les locataires à verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 5 juillet 2024, le représentant d’EKIDOM comparant en personne a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 7.591,87 € au 1er juillet 2024. Il a indiqué solliciter la résiliation du bail et l’expulsion à l’égard de Monsieur [E] [J], en sollicitant à l’égard de Madame [R] [W] l’octroi de délais de paiement par mensualités de 20 €.

Madame [R] [W] a été entendu en ses observations, elle a notamment indiqué que Monsieur [E] [J] a quitté les lieux.

Monsieur [E] [J] n’a pas comparu, ayant été convoqué par acte remis à étude.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales de la Vienne le 23 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 10 et 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer des 20 et 24 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 26 décembre 2023. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de ces dates au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges, étant précisé qu’à défaut de pouvoir déterminer la date à laquelle Monsieur [E] [J] a quitté le logement et à défaut pour ce dernier d’avoir fait connaître officiellement son départ du logement, l’indemnité d’occupation sera due in solidum par les deux cotitulaires du bail jusqu’à la dernière actualisation de la dette locative, soit jusqu’au 1er juillet 2024. Madame [R] [W] ayant fait état du départ de Monsieur [E] [J] du logement et ayant fait connaître son intention de rester seule dans le logement, elle sera seule tenue au paiement des indemnités d’occupation postérieures au 1er juillet 2024.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 7.591,87 € au 1er juillet 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de juin 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner in solidum les locataires à verser au bailleur une provision de 7.591,87 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence d’éléments sur la situation de Monsieur [E] [J], qui ne s’est pas présenté à l’audience, il n’y a pas lieu à l’octroi d’office de délais de paiement à son égard et son expulsion sera ordonnée conformément aux modalités prévues au dispositif de la décision.

Lors de l’audience, le bailleur a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement à l’égard de Madame [R] [W], aux fins que celle-ci puisse apurer la dette locative par le versement de mensualités de 20 €, ce à quoi aucune circonstance particulière ne s’oppose. Par conséquent, il sera accordé à Madame [R] [W] des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum les défendeurs aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 26 décembre 2023 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6], dénommé EKIDOM, venant aux droits de l’Office Public d’Aménagement de Réhabilitation et de Construction de la Ville de [Localité 7], dénommé OPARC, d’une part, bailleur, et Madame [R] [W] et Monsieur [E] [J] d’autre part, preneurs, portant sur le logement n°4 situé [Adresse 2] à [Localité 7] (86);

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [E] [J] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [J] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [W] et Monsieur [E] [J] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] à compter de la résiliation du bail et jusqu’au 1er juillet 2024, et due uniquement par Madame [R] [W] à compter du 2 juillet 2024, à une somme égale au montant du loyer mensuel (585,41 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges (27,01 €) qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS in solidum Madame [R] [W] et Monsieur [E] [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] une provision de 7.591,87 € (SEPT MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS ET QUATRE VINGT SEPT CENTIMES) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 1er juillet 2024, incluant l’indemnité de juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à Madame [R] [W] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Madame [R] [W] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 20 € (VINGT EUROS) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Madame [R] [W], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué à son égard;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par Madame [R] [W] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [R] [W] sera tenue à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [E] [J], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution, et pour information concernant Madame [R] [W] ;

DÉBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [R] [W] et Monsieur [E] [J] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS