TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/01485 – N° Portalis DB3S-W-B7H-Y3E3

Minute : 24/00404

S.A.R.L. PHF IMMOBILIER

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [I] [K] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

Monsieur [I] [K] [B]

Le

JUGEMENT DU 29 Avril 2024

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Avril 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. PHF IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. SEYNA

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [K] [B]

[Adresse 5]

[Localité 10]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 31 mars 2023, la SARL PHF IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [I] [K] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 730 euros outre des provisions sur charges. Par acte du 31 mars 2023, la bailleresse a signé un acte de cautionnement auprès de la société SEYNA pour la garantir de toute dette locative.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL PHF IMMOBILIER et la société SEYNA ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 083,32 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, la SARL PHF IMMOBILIER et la société SEYNA ont fait assigner Monsieur [I] [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [I] [K] [B] à leur payer les loyers et charges impayés à décembre 2023, soit la somme de 6 943,32 euros (dont 1 874,29 euros au profit de la société SEYNA), sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [I] [K] [B] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, la SARL PHF IMMOBILIER et la société SEYNA exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 7 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois.

A l’audience du 11 mars 2024, la SARL PHF IMMOBILIER et la société SEYNA, représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé la créance à la somme de 6 563,32 euros, selon décompte en date du 1er février 2024. Elles ont indiqué que le paiement intégral du loyer courant n’avait pas été repris avant l’audience.

Monsieur [I] [K] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter bien qu’assigné par procès-verbal de recherches infructueuses.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 13 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SARL PHF IMMOBILIER et la société SEYNA justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 26 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 mars 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juillet 2023, pour la somme en principal de 2 083,32 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2023.

Les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter.

Dans ces conditions l’expulsion sera ordonnée.

Monsieur [I] [K] [B] étant sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [K] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SARL PHF IMMOBILIER et la société SEYNA produisent un décompte démontrant que Monsieur [I] [K] [B] reste leur devoir la somme de 6 563,32 euros (dont 1 874,29 euros au profit de la société SEYNA compte tenu de la quittance subrogative des 31 août et 27 septembre 2023) à la date du 1er février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [K] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 6 563,32 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Monsieur [I] [K] [B] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [K] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEYNA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2023 entre la SARL PHF IMMOBILIER et Monsieur [I] [K] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 25 septembre 2023 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [I] [K] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [I] [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL PHF IMMOBILIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [I] [K] [B] à verser à la SARL PHF IMMOBILIER et la société SEYNA la somme de 6 563,32 euros, soit 1 874,29 euros au profit de la société SEYNA et 4 689,03 au profit de la SARL PHF IMMOBILIER (décompte arrêté au 1er février 2024, incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 ;

Condamne Monsieur [I] [K] [B] à verser à la SARL PHF IMMOBILIER une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 820 euros), à compter du 2 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne Monsieur [I] [K] [B] à verser à la société SEYNA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [I] [K] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection