N°Minute:25/01482

N° RG 25/00478 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PPTE

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR:

E.P.I.C. -OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par la SCP RAMAHANDRIARIVELO DUBOIS – RED, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [D] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 28 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 23 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Juin 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS

Copie certifiée delivrée à : Mme [D] [C]

Le 23 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 janvier 2010 ayant pris effet le 01 mars 2010, l'[Adresse 3] a donné à bail à Monsieur [V] [C] et Madame [D] [N] épouse [C] un logement à usage d’habitation, avec garage n°821, situé [Adresse 4].

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement en date du 27 février 2010.

Monsieur [V] [C] a quitté le logement en date du 01 mars 2019.

Des loyers demeurant impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT a, par acte de commissaire de justice en date du 09 août 2019, fait délivrer à Madame [D] [C] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 2 926,27 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 07 août 2019, et d’avoir à justifier d’un contrat d’assurance locative, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par ordonnance en date du 12 février 2020, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en matière de référé, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit, condamné Madame [D] [N] divorcée [C] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT la somme provisionnelle de 5 877,67 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 janvier 2020, mensualité de décembre 2019 comprise, autorisé cette dernière à se libérer de la dette en 36 versements mensuels de 163,27 euros, suspendu les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant le cours des délais de paiement accordés et dit que cette clause sera réputée ne pas avoir joué si la locataire se libère de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées, et paie son loyer courant à compter du mois de janvier 2020.

Madame [D] [C] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement en date du 21 février 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 septembre 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT a mis en demeure Madame [D] [C] d’avoir à payer la somme de 34 402,73 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses en date du 24 décembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT a fait assigner Madame [D] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

3 824,18 euros au titre des réparations locatives effectuées,

2 631,37 euros au titre des loyers échus impayés,

800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens.

A l’audience du 28 avril 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT, représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [D] [N] divorcée [C], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur les loyers impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif en date du 12 juillet 2024 versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT que Madame [D] [N] divorcée [C] reste redevable de la somme 2 631,37 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période de décembre 2021 à mars 2022, période dont le paiement est sollicité par le demandeur.

Madame [D] [N] divorcée [C] sera donc condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT la somme de 2 631,37 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période de décembre 2021 à mars 2022.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le nettoyage du logement, l’enlèvement des encombrants et la remise en état des sols souples

L’état des lieux de sortie contradictoire en date du 21 février 2022 fait état de traces noires, de toiles d’araignées, d’excréments de mouches dans la cuisine, de poussière, de traces collantes, de calcaire ou encore de scotch dans les différentes pièces logement. Il précise que de nombreux sols sont tâchés, ou collants, et note la présence de deux matelas et d’une armoire dans la chambre 1 ou encore d’une étagère à déposer et de divers objets dans le garage.

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 février 2010 indique quant à lui un état neuf.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société VALNETTE en date du 31 mars 2022 d’un montant total de 427,72 euros, dont 146,11 euros pour le nettoyage du logement, 210,41 euros pour l’enlèvement des encombrants et 35,55 euros pour le décapage et la métallisation des sols souples des pièces principales.

Madame [D] [N] divorcée [C] est donc redevable de la somme de 427,72 euros au titre du nettoyage du logement, de l’enlèvement des encombrants et de la remise en état des sols souples.

Sur la remise en état du jardin

L’état des lieux de sortie contradictoire en date du 21 février 2022 fait état d’un jardin dégradé, avec notamment d’un olivier et d’un laurier rose à tailler, de roseaux très hauts, d’une souche d’arbre ou encore de divers déchets.

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 février 2010 ne mentionne quant à lui aucunement l’état du jardin. La locataire est ainsi réputée l’avoir pris en bon état de réparation locative, c’est-à-dire propre.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la SARL EAOS SERVICES en date du 20 avril 2022 d’un montant de 513,17 euros pour la remise en état du jardin et l’évacuation des déchets verts.

Madame [D] [N] divorcée [C] est donc redevable de la somme de 513,17 euros au titre de la remise en état du jardin.

Sur la remise en état des revêtements des murs, plafonds, portes, plinthes et sols

L’état des lieux de sortie contradictoire en date du 21 février 2022 indique que des traces sont présentes sur la majorité des revêtements du logement (murs, sols, portes, plafonds…). Il note également la présence de traces de peinture sur les plinthes des chambres 2 et 3 et du dégagement/couloir, ainsi que celle de quatre trous de chevilles sur le mur de la chambre 2.

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 février 2010 indique quant à lui des revêtements neufs dans l’ensemble du logement.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la SARL VEZIN en date du 14 mars 2022, d’un montant total de 3 340,95 euros, dont 3 183,98 euros pour des travaux de peintures, 143,52 euros pour le remplacement de plinthes par des plinthes plastiques et 13,20 euros pour le bouchage de trous dans la chambre 2.

S’agissant des peintures, les dégradations n’étant pas liés à un usage anormal des locataires, il convient cependant de tenir compte de l’usage normal des matériaux en faisant application d’un coefficient de vétusté et en prenant en compte la durée de vie des éléments, à savoir 7 ans pour les peintures (franchise de 1 an puis coefficient de vétusté de 15% par an). Madame [D] [N] divorcée [C] s’étant maintenue 12 années dans le logement, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT sera débouté de l’ensemble de ses demandes relatives aux travaux de peintures.

Madame [D] [N] divorcée [C] est néanmoins redevable des sommes de 143,52 euros au titre du remplacement des plinthes et 13,20 euros au titre du rebouchage des trous.

Sur les menuiseries

L’état des lieux de sortie contradictoire en date du 21 février 2022 indique que la porte de la boite aux lettres est tordue, que la vitre de la chambre 1 est cassée, que la porte du placard de la chambre 2 est démontée, que la porte du placard de la chambre 3 est hors du rail, que le volet roulant de la cuisine doit être réparé et celui du séjour est coincé, et que les rives-blocs de la porte de la salle de bain n’est pas fixé et celui de la chambre 2 est cassé. Il précise en outre que toutes les clés de la porte d’entrée ont bien été remises et ne relève nullement la nécessité de procéder au remplacement de la serrure ou du canon de la porte d’entrée.

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 février 2010 indique quant à lui des éléments neufs dans l’ensemble du logement.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société LE MARCORY CONSTRUCTION en date du 31 mars 2022 d’un montant total de 1 456,28 euros, dont 110 euros pour le remplacement de la porte de la boite aux lettres, 185,68 euros pour le remplacement d’un double vitrage, 226,60 euros pour le remplacement complet d’une porte de placard coulissant, 55 euros unité pour le remplacement de deux rives-blocs, 97,90 euros pour le remplacement d’une grille d’entrée d’air, 143 euros et 71,50 euros pour la mise en jeu de menuiseries, 122,10 euros unité pour le remplacement de deux volets roulants en PVC et 275 euros pour le remplacement de la serrure trois points de la porte d’entrée.

Il produit également une deuxième facture de la société LE MARCORY CONSTRUCTION en date du 31 mars 2022 d’un montant total de 899,80 euros, dont 429 euros pour la mise en jeu de menuiseries, 85,80 euros pour le remplacement du canon de la porte d’entrée, 220 euros pour le remplacement du rail d’un placard coulissant et 55 euros unité pour le remplacement de trois rives-blocs.

Il verse enfin aux débats une dernière facture de la société LE MARCORY CONSTRUCTION en date du 18 mai 2022, d’un montant total de 209 euros pour la fourniture et la pose de faïences murales.

Madame [D] [N] divorcée [C] est ainsi redevable des sommes de 110 euros pour le remplacement de la porte de la boite aux lettres, 185,68 euros pour le remplacement d’un double vitrage, 226,60 euros pour le remplacement complet d’une porte de placard coulissant, 122,10 euros unité pour le remplacement de deux volets roulants en PVC, 220 euros pour le remplacement du rail d’un placard coulissant ou encore 275 euros pour le remplacement de la serrure trois points de la porte d’entrée et 85,80 euros pour le remplacement du canon de la porte d’entrée.

S’agissant des rives-blocs, il convient de limiter la condamnation de la locataire à la somme de 110 euros, soit deux-rives blocs, l’état des lieux de sortie ne mentionnant des désordres que sur les rives-blocs de la salle de bain et de la chambre.

S’agissant des mises en jeu, les factures ne permettant aucunement de déterminer quel montant correspond à la mise en jeu de quel élément, il convient de dire que la locataire est redevable à ce titre de la somme de 200 euros à ce titre.

S’agissant de la fourniture et pose des faïences murales, les désordres allégués n’étant pas liés à l’usage anormal du logement par la locataire, il convient de prendre en compte la durée de vie du matériau, à savoir 20 ans pour la faïence murale, et de faire application d’un coefficient de vétusté (franchise de 10 ans puis coefficient de vétusté de 8% par an). L’état des lieux d’entrée en date du 27 février 2010 indiquant une mise en service au 01 mars 2010 et un logement neuf, il convient de faire application de la franchise de 10 ans, puis d’appliquer le coefficient de vétusté de 8% par an à compter du 01 mars 2020, soit 16 %. Madame [D] [N] divorcée [C] est donc redevable de la somme de 175,56 euros au titre de la faïence murale.

S’agissant enfin du remplacement de la grille d’entrée d’air, l’état des lieux de sortie n’indique nullement la nécessité de procéder à son remplacement, celui-ci se contentant de préciser que la propreté n’est « pas ok ». Le bailleur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les branchements électriques

L’état des lieux de sortie contradictoire en date du 21 février 2022 indique l’absence de dispositif de connexion luminaire dans la cuisine et le séjour et la présence d’un luminaire dans la cuisine.

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 février 2022 fait quant à lui état de branchements électriques neufs et ne relève pas la présence d’un luminaire.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la SARL GB CONCEPT en date du 05 avril 2022 d’un montant total de 58,84 euros, dont 23,76 euros unité pour le remplacement de douilles dans la cuisine et le séjour, et 11,32 euros pour la dépose d’une installation faite par le locataire dans la cuisine.

Madame [D] [N] divorcée [C] est donc redevable de la somme de 58,84 euros au titre des branchements électriques.

Sur la plomberie

L’état des lieux de sortie contradictoire en date du 21 février 2022 indique que le lavabo de la salle de bain est arraché du mur colonne et que le meuble sous évier de la cuisine est dégradé avec des coulures sur les portes et à l’intérieur et des panneaux en bois abimés. Il note également la présence d’une fuite sous le lavabo

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 février 2022 fait quant à lui état d’éléments neufs dans l’ensemble du logement.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société PROXISERVE en date du 08 avril 2022 d’un montant total de 724,14 euros, dont 305,49 euros pour la fixation d’un lavabo, 181,04 euros pour une recherche de fuite et 237,61 euros pour un meuble évier.

Madame [D] [N] divorcée [C] est donc redevable de la somme de 724,14 euros au titre des travaux de plomberie.

En définitive, Madame [D] [N] divorcée [C] est donc redevable de la somme de 3 713,43 euros au titre des réparations locatives.

Il convient néanmoins de déduire de cette somme le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux par la locataire à hauteur de 497,28 euros et conservé par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT.

Madame [D] [N] divorcée [C] sera par conséquent condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT la somme de 3216,15 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [N] divorcée [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [D] [N] divorcée [C] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT la somme de 2 631,37 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période de décembre 2021 à mars 2022 ;

CONDAMNE Madame [D] [N] divorcée [C] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT la somme de 3216,15 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [D] [N] divorcée [C] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquent, DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection