5AG Minute N°

N° RG 24/00432 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GNME

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 JANVIER 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [R] [O]

DEMANDEURS

Madame [O] [J]

née le 24 Octobre 1971 à [Localité 5] (GUADELOUPE),

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-86194-2024-000495 du 15/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

et

Monsieur [D] [E]

né le 09 Mai 1986 à [Localité 6] (ALBANIE),

demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Mohamad Raeid MOUSSA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [W]

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 DECEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 24 JANVIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 13 janvier 2022, M. [Y] [W] a donné à bail à Mme [O] [J] et M. [D] [E] une maison d’habitation située à [Adresse 3], pour un loyer mensuel hors charges de 350€, révisable ; un dépôt de garantie de même montant a été versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement, le 13 janvier 2022.

Le loyer est versé au bailleur pour partie par la CAF.

Saisie de plaintes des locataires relativement à une insalubrité dénoncée de leur logement, la CAF de la [Localité 8] a mandaté l’organisme SOLIHA aux fins de dresser un rapport de diagnostic, qui a été réalisé le 16 janvier 2023.

Sur demande de Mme [O] [J] et M. [D] [E], un procès-verbal de constat a ensuite été dressé par Maître [B], commissaire de justice à [Localité 7] ([Localité 8]), le 29 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, Mme [O] [J] et M. [D] [E] ont fait assigner M. [Y] [W] sur le fondement des articles 6 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1219, 1220, 1231-1 et 1719 et suivants du code civil, aux fins d’obtenir sa condamnation :

— à réaliser les travaux nécessaires, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— à leur payer la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour non-transmission des quittances de loyer, assortie d’une astreinte de 50 € par quittance et par jour de retard à compter de la date du jugement ;

— à leur payer la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour non-transmission des diagnostics obligatoires ;

— à leur payer la somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance et celle de 2 000 € au titre de leur préjudice moral.

Ils demandent en outre que soit ordonnée la consignation des loyers dus ainsi que les versements de la CAF à la Caisse des dépôts et consignations.

A titre subsidiaire, ils proposent que soit ordonnée une mesure d’expertise.

Enfin, ils sollicitent une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Assigné par remise à étude, le défendeur n’a pas comparu à l’audience du 11 octobre 2024 et n’y était pas représenté. Le jugement sera réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 13 décembre 2024.

En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis au 24 janvier 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en réalisation de travaux sous astreinte

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Cette obligation est rappelée par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose :

“Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation”

Ce même texte précise que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat dressé par Me [B], commissaire de justice à [Localité 7], le 29 novembre 2023 :

— que de l’air pénètre au niveau de la porte d’entrée, au dessus de l’insert situé dans la cheminée, et au-dessus de l’évacuation de la douche ;

— que des câbles électriques ne sont pas gainés ;

— qu’aucun isolant n’est présent dans la partie de la cave se situant sous la maison, les pierres brutes étant apparentes.

Il résulte également de l’examen du rapport établi par l’organisme SOLIHA le 16 janvier 2023, et dont une copie a été transmise au bailleur :

— que le logement présente des défauts d’étanchéité à l’air, des revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils réglementaires, des moisissures et une dangerosité de certains dispositifs d’éclairage et d’installation électrique ;

— que si les dispositfs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escalier) sont en bon état, ils présentent toutefois une anomalie quant à leurs dimensions ;

— que les absences d’extracteur mécanique d’air vicié et d’entrées d’air neuf ont pour effet le caractère insuffisant du renouvellement de l’air intérieur.

Ce rapport, qui conclut au caractère indécent du logement au sens des dispositions des textes rappelés ci-dessus, préconise notamment que soient effectués les travaux suivants:

— remplacement du vitrage de la porte d’entrée ;

— étanchéification à l’air des revêtements intérieurs, de manière à assurer la suppression des moisissures, suivie de la réfection des revêtements intérieurs dégradés ;

— mise en conformité dimensionnelle avec la réglementation en vigueur des deux rampes d’escalier ;

— mise en conformité des éléments de l’installation électrique afin d’éviter tout risque de contact direct avec des conducteurs électriques alimentés, ainsi que figurant au diagnostic technique remis par le bailleur à SOLIHA ;

— installation d’un système de ventilation mécanique fonctionnant de manière permanente, et mise en place de détalonnages sous les portes intérieures ;

— mise en oeuvre d’une entrée d’air obturable indépendante dédiée au bon fonctionnement de l’appareil de chauffage au bois, ou bien remplacement de l’insert actuel par un appareil de chauffage à bois ou à granulés étanche labellisé “Flamme verte 7 étoiles”.

Ce rapport démontrant l’absence de respect par le bailleur de ses obligations de délivrer un logement décent au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il convient, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, de condamner M. [Y] [W] à réaliser les travaux nécessaires, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif du présent jugement.

Afin d’assurer la réalisation effective de ces travaux, il est nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte, qui, compte tenu du délai prévisible pour leur mise en oeuvre, ne pourra pas prendre effet, comme sollicité, dès le jour du présent jugement, mais à l’issue d’un délai de deux mois suivant sa signification.

Dans la mesure où une astreinte est prononcée, une autorisation de consigner des loyers apparaît superflue, et serait d’ailleurs contre productive, puisqu’elle priverait le bailleur des moyens financiers lui permettant de faire procéder à la réalisation des travaux. Dès lors, [O] [J] et M. [D] [E] seront déboutés de cette demande particulière.

Sur les demandes de dommages-intérêts

1. Défaut de transmission des quittances de loyer :

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur se doit de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

En l’espèce, aucune des pièces produites aux débats ne permet de vérifier que Mme [O] [J] et M. [D] [E] ont fait à M. [Y] [W] une demande de transmission des quittances. Dès lors ils ne peuvent soutenir que le bailleurs aurait commis la faute de ne pas les leur avoir transmises, en sorte qu’ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

En revanche, l’assignation constituant un acte de demande nécessaire, il sera ordonné à M. [Y] [W] d’avoir à transmettre à Mme [O] [J] et M. [D] [E] les quittances de loyer à compter de celle du mois suivant sa date, à savoir de juillet 2024, sans qu’il soit opportun d’assortir cette mesure d’une astreinte.

2. Défaut de communication du dossier de diagnostic technique :

L’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur à la date de la signature du bail, impose au bailleur de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique annexé au contrat.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de bail ne comporte en annexe aucun diagnostic technique, et qu’il n’a été fourni par le bailleur qu’en janvier 2023 à l’organisme SOLIHA.

Ce document, qui doit nécessairement être communiqué au candidat locataire, est notamment destiné à l’informer sur les performances énergétiques du logement loué, sur l’éventualité d’un risque d’exposition au plomb, et sur l’état des risques naturels et technologiques au regard de la zone de situation de l’immeuble.

Or, il résulte des constatations faites par SOLIHA le 16 janvier 2023 que le logement loué présente un risque d’exposition au plomb, toutefois limité.

Dès lors, en ne remettant pas à ses locataires le diagnostic technique, M. [Y] [W] a commis une faute contractuelle, qui les a privés d’un élément d’appréciation important quant aux caractéristiques du bien qu’ils entendaient louer.

Ils sont par conséquent en droit de réclamer une indemnité qui sera toutefois limitée à 500 € à titre de dommages-intérêts.

3. Trouble de jouissance :

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur d’une obligation est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de son inexécution.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Il est constant, compte tenu des constatations faites aussi bien par commissaire de justice que par l’organisme SOLIHA, que Mme [O] [J] et M. [D] [E] sont exposés à des entrées d’air froid durant la période hivernale, et à une humidité qui est à l’origine de moisissures, ce qui est à la fois de nature à provoquer des problèmes de santé, mais aussi à expliquer l’importance de leur consommation énergétique, et par conséquent du montant des factures d’énergie.

Dès lors, ils sont fondés à solliciter, à titre de dommages-intérêts, une indemnité de 1 500 €.

En revanche, si Mme [O] [J] et M. [D] [E] soutiennent avoir éprouvé un “choc moral” en raison de l’état indécent de leur maison et du comportement du bailleur, ils n’apportent pas suffisamment d’éléments d’appréciation permettant de le vérifier : ils seront par conséquent déboutés de cette demande particulière.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Tenu aux dépens, M. [Y] [W] devra en outre, par équité, verser à Mme [O] [J] et M. [D] [E] une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Toutefois, dès lors qu’ils ont obtenu l’aide juridictionnelle totale, cette indemnité ne sera exigible qu’en contrepartie du renoncement à son bénéfice.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [W] à réaliser dans le logement loué à Mme [O] [J] et M. [D] [E] les travaux suivants :

— remplacement du vitrage de la porte d’entrée ;

— étanchéification à l’air des revêtements intérieurs, de manière à assurer la suppression des moisissures, suivie de la réfection des revêtements intérieurs dégradés ;

— mise en conformité dimensionnelle avec la réglementation en vigueur des deux rampes d’escalier ;

— mise en conformité des éléments de l’installation électrique afin d’éviter tout risque de contact direct avec des conducteurs électriques alimentés, ainsi que figurant au diagnostic technique remis par le bailleur à SOLIHA ;

— installation d’un système de ventilation mécanique fonctionnant de manière permanente, et mise en place de détalonnages sous les portes intérieures ;

— mise en oeuvre d’une entrée d’air obturable indépendante dédiée au bon fonctionnement de l’appareil de chauffage au bois, ou bien remplacement de l’insert actuel par un appareil de chauffage à bois ou à granulés étanche labellisé “Flamme verte 7 étoiles” ;

DIT que ces travaux devront être réalisés dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 75 € (soixante-quinze euros) par jour de retard ;

SE RÉSERVE le pouvoir de liquider l’astreinte ;

ORDONNE à M. [Y] [W] de communiquer à Mme [O] [J] et M. [D] [E] les quittances de loyer à compter de celle de juillet 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

DÉBOUTE Mme [O] [J] et M. [D] [E] de leur demande de dommages-intérêts fondée sur l’absence de délivrance des quittances ;

CONDAMNE M. [Y] [W] à payer à Mme [O] [J] et M. [D] [E] une indemnité de 500 € (cinq cents euros) à titre de dommages-intérêts pour défaut de transmission du dossier de diagnostic technique ;

CONDAMNE M. [Y] [W] à payer à Mme [O] [J] et M. [D] [E] une indemnité de 1 500 € (mille cinq cents euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ;

DÉBOUTE Mme [O] [J] et M. [D] [E] de leur demande fondée sur l’existence d’un préjudice moral ;

CONDAMNE M. [Y] [W] aux dépens de l’instance ;

LE CONDAMNE à verser à Mme [O] [J] et M. [D] [E] une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve de leur renoncement au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale.

LE GREFFIER LE JUGE