TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/03175

N° Portalis DBX4-W-B7J-UQCR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 15 Janvier 2026

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[Y] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 15 Janvier 2026

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 15 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par par Maître Marie MARTIN-LINZAU de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [I]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 1er février 2022, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [Y] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 537,87€ et 91,37€ de provisions sur charges.

Par contrat du 1er février 2022, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [Y] [I] un parking n°22 situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 8,20 €.

Par contrat du 14 mars 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [Y] [I] un parking n°34 situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 8,20 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mars 2025.

Par acte du 30 juin 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire des baux, son expulsion immédiate, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce sous astreinte de 16€ par jour de retard, la condamnation à fournir en tant que de besoin son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3115,57€, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêté au 16 juin 2025, à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, indexable, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 1000€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3958,99€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2025 comprise. Elle indique ne pas être d’accord avec les délais de paiement sollicités en défense au regard de l’absence de reprise du paiement des loyers courants.

Madame [Y] [I], comparante, reconnaît la dette, demande à rester dans les lieux et à bénéficier de délais de paiement avec des mensualités de 250€ pour apurer la dette. Elle précise qu’elle est aide soignante en EPHAD, qu’elle a eu des soucis de santé et qu’elle est en arrêt maladie depuis mai 2025 avec un maintien du salaire à hauteur de 900€ outre 785€ de complément. Elle ajoute qu’elle a vu un spécialiste qui lui a indiqué qu’elle pourrait reprendre le travail en décembre. Elle mentionne que son fils de 22 ans vit avec elle et qu’il l’aide financièrement car il a trouvé un emploi.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

Par note en délibéré autorisée, le bailleur a communiqué un décompte actualisé mentionnant un versement de 752,95€ le 25 novembre 2025 et de 800€ le 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er février 2022 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Les contrats de location des garages du 1er février 2022 et du 14 mars 2025 prévoient qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, ces baux étant conclus entre les mêmes parties que le contrat de bail d’habitation et à la même adresse, ils doivent être considérée comme l’accessoire du contrat principal de bail d’habitation de sorte qu’ils en suivent le régime. C’est donc le délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer pour la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant les clauses des trois baux et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 3352,32 € a été signifié le 21 mars 2025.

Madame [Y] [I] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (2300€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 22 mai 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

LA SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit outre le contrat de bail, un décompte du 1er décembre 2025 démontrant que Madame [Y] [I] reste devoir la somme de 1706,04€, mensualité d’octobre 2025 incluse, la mensualité de novembre 2025 n’étant pas échue au moment de l’audience.

Madame [Y] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette qu’elle reconnaît à l’audience.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1706,04€ avec intérêts à taux légal à compter de la décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, des versements conséquent effectués pour apurer la dette par Madame [Y] [I] notamment de 752,95€ le 25 novembre 2025 et de 800€ le 26 novembre 2025, de ses ressources et des propositions d’apurement de la dette formulées à l’audience, elle apparait en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Madame [Y] [I], et la locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [Y] [I] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Y] [I] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la Force Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sans qu’une astreinte ne soit justifiée.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LA DEMANDE DE FOURNITURE DE PIECES

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sollicite la condamnation à fournir l’avis d’imposition ainsi que l’enquête de ressources associée.

Cependant, au regard des pièces produites aux débats, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne justifie pas de l’intérêt de sa demande de sorte qu’elle sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [Y] [I] sera condamnée à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux du 1er février 2022 et du 14 mars 2025 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [Y] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] et les parkings (n°22 et n°34) situés à la même adresse sont réunies à la date du 22 mai 2025 ;

CONDAMNONS Madame [Y] [I] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 1706,04€ (mensualité d’octobre 2025 incluse) avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [Y] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 250 € chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Y] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur Madame [Y] [I] soit condamnée à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de condamnation à fournir l’avis d’imposition et l’enquête de ressources associée ;

CONDAMNONS Madame [Y] [I] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente