MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 20/01676 – N° Portalis DB3J-W-B7E-FELN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Madame [P] [X] épouse [D]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS – ORLEANS, avocats au barreau de POITIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [K]

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Nicolas DUFLOS, avocat au barreau de POITIERS

Madame [V] [T] épouse [K]

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Nicolas DUFLOS, avocat au barreau de POITIERS

LE :

Copie simple à :

— M^e CLERC

— M^e DUFLOS

Copie exécutoire à :

— M^e CLERC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Cyril BOUSSERON, Président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Anaïs MORIN–LARRIEUX, lors de l’audience

Marie PALEZIS, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 22 octobre 2024.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 29 mars 2019 Monsieur [I] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] ont vendu à Madame [P] [X] épouse [D] un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5] (86) au prix de 240 000 euros.

Madame [P] [X] épouse [D] a fait assigner Monsieur [I] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] devant le tribunal judiciaire de Poitiers par acte d’huissier du 20 juillet 2020.

Par jugement mixte du 23 novembre 2021 le tribunal a dit que les vendeurs devront indemniser l’acquéreur des travaux nécessaires au raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement communal, du rez de jardin de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Poitiers concernant l’appartement, la cave, le studio et le WC extérieur ainsi que tout point d’eau situé à l’extérieur dont le raccordement est obligatoire, a condamné Monsieur [I] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] a payé à Madame [P] [X] épouse [D] la somme de 2000 euros à valoir sur le préjudice subi du fait de la perte de loyers subie par la demanderesse, rejeté la demande relative à la majoration de la taxe d’assainissement, celles au titre du préjudice moral et au titre du préjudice de jouissance, condamné les défendeurs à payer la somme de 7 euros au titre de l’article 700 CPC et avant dire droit sur le montant des travaux de remise en état a ordonné une expertise.

L’expert a déposé son rapport le 6 mars 2023.

Les parties ont fait valoir leurs moyens et prétentions par conclusions les 19 octobre 2023 et 12 février 2024 auxquelles il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 15 février 2024. Elle a été fixée à l’audience du 22 octobre 2024 et mise en délibéré au 10 décembre 2024 à l’issue, délai prorogé au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes de Madame [D] :

Il convient de rappeler que selon l’article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Selon l’article 1644 du code civil « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. » tandis que l’article 1645 du code civil y ajoute les dommages et intérêts si le vendeur connaissait les vices de la chose.

Il convient de rappeler que par jugement du 23 novembre 2021 ont été tranchés le principe de l’action estimatoire en garantie des vices cachés et que les vendeurs doivent répondre de la mise en conformité des raccordements des eaux usées et des dommages et intérêts corrélatifs, écartant néanmoins la demande relative à la majoration de la taxe d’assainissement, celles au titre du préjudice moral et au titre du préjudice de jouissance. Les débats sur l’application de la garantie des vices cachés et le principe des dommages et intérêts est donc sans portée et il convient de statuer uniquement sur les questions non tranchées.

L’expert a chiffré le montant des travaux de raccordement précisés par le tribunal à la somme de 25106.62 euros.

Si la demanderesse conteste ce montant, exposant la nécessité de raccorder le WC du garage et consécutivement de revoir le niveau de la pompe de relevage, l’expert a déjà répondu à cet argument indiquant en réponse à un dire (page 16 du rapport) « De surcroit en allant voir ce garage nous avons constaté contradictoirement l’absence de tout appareil sanitaire et d’alimentation en eau … précisant pourquoi aucun raccordement de ce local n’est demandé (annexe 4). La taxe d’assainissement étant calculée et facturée avec la consommation d’eau, le service d’assainissement peut en effet difficilement exiger le raccordement au réseau d’eaux usées d’un immeuble qui n’est pas alimenté en eau et pour lequel aucune facturation ne sera faite». Dès lors, si le WC avait pu être mentionné précédemment celui-ci n’était manifestement pas raccordé à une alimentation en eau et ne fait pas l’objet d’une obligation de raccordement.Cette somme sera donc retenue.

S’agissant d’une réduction de prix et non d’une obligation de financer des travaux, la somme de 25106.62 euros ne sera pas indexée et les vendeurs seront condamnés solidairement à restituer cette somme en réduction du prix de vente.

S’agissant de la perte de loyers si la locataire en place lors de la vente a quitté les lieux le 31 août 2019 en raison notamment de l’absence de raccordement il n’est aucunement rapporté que la perte de loyers postérieure serait imputable au défaut de raccordement au réseau d’assainissement. Bien au contraire l’expert indique, en réponse à un dire, « Lors de l’expertise le logement précisément visé par la mission d’expertise faisaient (sic) l’objet de travaux lourds de gros œuvre et structure et de modification de la distribution avec création d’un escalier en béton pour accéder depuis une entrée sur la rue. Ces travaux sont sans rapport avec l’absence de raccordement à l’égout et il n’est pas apparu qu’ils étaient ralentis par les travaux de plomberie et d’assainissement qui devront être faits pour raccorder les installations à l’égout (page 14) précisant que les travaux ont commencé en mai 2019 et comprennent « la réfection du plancher haut de la chambre et de la salle de bain avec démolition de tous leurs équipements » (page 8). Le logement était donc inhabitable en raison des travaux engagés par Mme [D] et la perte de loyers n’est pas imputable au problème de d’assainissement.

La demande à ce titre sera rejetée et la restitution de la provision versée à ce titre sera ordonnée.

S’agissant de la facture MORLAT ASSAINISSEMENT elle concerne une intervention inutile car réalisée pendant le cours de l’expertise alors qu’il appartenait au seul expert de réaliser des investigations et jamais transmise à l’expert. La demande sera donc rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [I] [K] et Madame [V] [T] épouse [K], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens avec distraction au profit de la SELARL LX [Localité 5]. Ceux-ci comprendront les frais d’expertise mais ne comprendront pas le coût des constats d’huissier qui ne sont pas des actes nécessaires de la procédure.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

Il est équitable de ne pas laisser à la charge de Madame [P] [X] épouse [D] les frais exposés et non compris dans les dépens. Monsieur [I] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition, contradictoire et en premier ressort :

Condamne Monsieur [I] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] in solidum à restituer à Madame [P] [X] épouse [D] la somme de 25106,62 euros sur le prix de vente de l’immeuble.

Déboute Madame [P] [X] épouse [D] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers et de la facture MORLAT ASSAINISSEMENT.

Ordonne la restitution de la somme versée à titre de provision sur la perte de loyers.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Condamne Monsieur [I] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] in solidum aux dépens qui comprendront les frais d’expertise avec distraction au profit de la SELARL LX [Localité 5].

Condamne Monsieur [I] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] in solidum à payer à Madame [P] [X] épouse [D] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,