MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 22/01550 – N° Portalis DB3J-W-B7G-FWXJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 21 JANVIER 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [P]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS

Madame [S] [N] épouse [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [X]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Chloé LUCAS-VIGNER de la SELARL MANCEAU – LUCAS-VIGNER, avocats au barreau de POITIERS

Madame [K] [Z] épouse [X]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Chloé LUCAS-VIGNER de la SELARL MANCEAU – LUCAS-VIGNER, avocats au barreau de POITIERS

LE :

Copie simple à :

— M^e ALLAIN

— M^e LUCAS-VIGNER

Copie exécutoire à :

— M^e ALLAIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Carole BARRAL, Vice-président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Stéphane BASQ, lors de l’audience

Marie PALEZIS, lors de la mise à disposition

Débats tenus à l’audience du 19 novembre 2024.

FAITS et PROCÉDURE

Le 10.11.2021, [V] et [S] [P] ont signé un compromis de vente de leur maison sise à [Localité 5] ([Localité 6]) au profit de [I] et [K] [X] au prix de 178 000 €.

Ce compromis contient une “stipulation de pénalité” en ces termes :

Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de DIX-SEPT MILLE HUIT CENTS EUROS (17 800,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité ….

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.

Le 17.5.2022, [I] et [K] [X] ont adressé à [V] et [S] [P] un courrier recommandé avec accusé de réception daté du “17/05/2022" et présenté le 18.5.2022 en ces termes :

“Par la présente, je vous confirme que nous renonçons à l’achat du bien de Mr et Mme [P] situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Cordialement,

[K] [X],

gérante sci HGM”

signature illisible

Le 01.6.2022, les vendeurs ont demandé aux acheteurs renonçants, par l’intermédiaire de leurs notaires respectifs, paiement d’une clause pénale de 17 800 €.

Le 16.6.2022, [V] et [S] [P] ont assigné [I] et [K] [X] devant le tribunal judiciaire de Poitiers.

Le 30.12.2022, ils ont vendu leur maison de [Localité 5] à des tiers au prix de 170 000 €.

Le 21.3.2024, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire fixée au 15.10.2024 puis, le 15.5.2024, reportée au 19.11.2024.

Le délibéré a ensuite été fixé par mise à disposition au greffe le 25.01.2025, date à laquelle le présent jugement est rendu.

DEMANDES, MOYENS et ARGUMENTS

[V] et [S] [P] demandent au tribunal, selon dernières conclusions du 18.9.2023, de condamner les défendeurs à leur payer :

—  17 800 € avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

et ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir.

Ils fondent leur action sur les articles 1231-1 et suivants du code civil.

Ils réfutent tant l’existence d’un véritable litige avec un locataire des biens promis à la vente que sa dissimulation aux défendeurs.

Ils estiment que l’expression de la renonciation des défendeurs à la vente exprimait son caractère définitif et rendait vaine toute mise en demeure de la régulariser.

Ils font observer le différé de la vente et la baisse de prix qu’ils ont du consentir.

[I] et [K] [X] demandent au tribunal, selon dernières conclusions du 30.01.2024, de débouter les demandeurs et les condamner à leur payer 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils fondent leur défense sur les articles 1112-1 du code civil.

Ils estiment que les demandeurs ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information et commis un dol en leur cachant le litige qu’ils avaient avec un locataire ce qui emporte la nullité du contrat.

Ils reprochent également aux demandeurs de ne pas les avoir convoqués pour régulariser la vente ni mis en demeure à cet effet en évoquant la clause pénale, ce qui aurait permis de régulariser la vente alors qu’en vendant à des tiers ils ont rendu impossible l’exécution du compromis.

Ils estiment enfin injustifié le préjudice allégué.

MOTIFS du jugement

I : au fond

A/ le dol et/ou manquement au devoir d’information

Les défendeurs se prévalent du courrier daté du 14.02.2022 qui, émis par un locataire de l’immeuble promis à la vente, évoque une “problématique” qu’il dit leur avoir soumise “il y a quelques mois” concernant ses “grosses difficultés” s’agissant d’un défaut d’isolation engendrant une surconsommation d’énergie et des infiltrations.

Les défendeurs excipent également du rapport de l’Agence Régionale de Santé ([Localité 4]) constatant des “signes d’humidité dans le logement avec des traces de moisissures au niveau des embrasures de la fenêtre de la pièce de vie au RDC”.

Les demandeurs y opposent ce même rapport de l'[Localité 4] rendant compte d’une visite des lieux le 16.3.2023 et de ses constatations.

En l’espèce, ce rapport mentionne :

— les désordres suivants : crépis dégradé, signes d’humidité dans le logement consistant en condensation et “très légères tracées au niveau inférieur des embrasures de la fenêtre de la pièce de vie”

— mais aussi la conformité des nombreux points de sécurité et confort du logement incombant au propriétaire, notamment quant à l’assainissement, l’électricité, l’eau potable, l’habitabilité, la solidité et la sécurité, le chauffage et la ventilation.

Ce rapport note également que :

— les grilles de ventilation sont entretenues mais que celle entre la pièce de vie et la chambre est obstruée,

— les convecteurs électriques qui équipent le logement ne sont pas utilisés par le locataire

et que “la faible ampleur des désordres ne permet pas de déclarer une situation d’insalubrité.”

Il en ressort que la “problématique” dénoncée par ce locataire n’était pas imputable aux demandeurs mais à ce seul locataire qui se méprenait sur les moyens d’assurer le clos de son logement et causait ainsi lui-même “la faible ampleur des désordres” qu’il endurait en terme d’humidité.

À défaut dès lors de difficulté affectant l’habitabilité des lieux ou, plus généralement, sa qualité, il ne peut pas être reproché aux vendeurs de ne pas en avoir informé les défendeurs en vue de l’acquisition.

De surcroît, les demandeurs établissent les avoir informés de cette contestation par courriel de leur notaire du 24.02.2022. Les parties ont alors, par l’intermédiaire de leurs notaires respectifs, reporté la signature de l’acte authentique dans l’attente du rapport de l'[Localité 4] que les demandeurs ont transmis directement aux défendeurs par courriel du 25.3.2022.

Ce n’est enfin que le 17.5.2022, soit près de deux mois après cette transmission constituant pour eux un large délai pour lire attentivement et comprendre ce rapport, que les défendeurs ont informé les demandeurs qu’ils renonçaient à l’acquisition.

C’est dès lors à tort que les défendeurs reprochent aux demandeurs un manquement à leur devoir d’information et plus encore à tort qu’ils leur reprochent un dol.

B/ le défaut de convocation et mise en demeure de régulariser

Les défendeurs estiment ne pas être redevables de la pénalité car ils n’ont pas été mis en demeure de s’exécuter. Ils assurent que s’il l’avaient été, la clause pénale les auraient déterminés à s’exécuter.

Les demandeurs leur opposent qu’il n’y avait pas lieu de les mettre en demeure car leur désistement valait inexécution définitive.

Les demandeurs ne prétendent en effet pas avoir mis en demeure les défendeurs, leur notaire s’étant borné à informer le notaire des acheteurs que ses clients réclamaient paiement de la clause pénale.

Bien que le notaire des vendeurs aient indiqué qu’à défaut de paiement, son client “envisage d’entamer une procédure judiciaire”, l’hypothétique projet que marque le mot “envisage” n’est pas constitutif d’une mise en demeure. Surtout, cette missive n’a pas été adressée aux défendeurs. Elle ne constitue dès lors pas une mise en demeure.

Cependant, d’une part, le courrier que les défendeurs ont émis le 17.5.2022 “confirme” la renonciation des défendeurs à l’acquisition, ce qui induit qu’ils en avaient déjà fait part aux demandeurs ou leur notaire.

D’autre part, ils ne motivent pas leur refus et ne prétendent notamment pas s’être vu refuser le prêt qui conditionnait leur acquisition ni ne justifient avoir sérieusement accompli les démarches à cet effet.

De plus, à la date d’assignation qui vaut mise en demeure de régler la pénalité, l’immeuble n’était pas encore cédé à un tiers et ne l’a été que six mois plus tard sans que les défendeurs ne manifestent plus jamais l’intention de l’acquérir.

Ces éléments traduisent le caractère définitif de leur inexécution dès le 17.5.2022.

Ils sont dès lors tenus à la pénalité contractuelle.

II : les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux prévisions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, les défendeurs supporteront les dépens et indemniseront les demandeurs des frais irrépétibles auxquels ils les ont contraints.

PAR CES MOTIFS

le tribunal,

statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement contradictoire, susceptible d’appel et exécutoire par provision,

condamne [I] [X] et [K] [X] née [Z] à payer à [V] [P] et [S] [P] née [N] 17 800 € avec intérêts au taux légal à compter du 16.6.2022,

condamne [I] [X] et [K] [X] née [Z] aux dépens et à payer à [V] [P] et [S] [P] née [N] 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, le président signe avec le greffier.

le greffier, le président,