5AA Minute N°

N° RG 25/00167 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GUWH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [H] [B]

DEMANDERESSE

S.C.I. [M]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Madame [D] [M] et Madame [U] [M], co-gérantes

DEFENDERESSE

Madame [F] [K]

née le 28 Octobre 1974 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2007, la SCI [M] a donné à bail à Monsieur et Madame [Y] [W] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisable de 480 euros, outre les charges récupérables.

Les locataires ont versé un dépôt de garantie de 480 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la SCI [M] a fait signifier à [F] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 12 542 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 29 novembre 2024, la SCI [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la SCI [M] a fait assigner en référé [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [F] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner [F] [K] au paiement des sommes suivantes :

* 13 982 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 5] le 19 mars 2025.

À l’audience du 9 mai 2025, la SCI [M], par la voix de ses co-gérantes [D] [M] et [U] [M], maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 15 422 euros au titre des loyers impayés au 9 mai 2025. Elle indique n’avoir observé aucune reprise du paiement du loyer courant ; précise que la locataire se tient toujours dans les lieux ; et ajoute ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

[F] [K], qui a été citée à personne, n’est ni présente, ni représentée.

Les représentantes de la SCI étaient autorisées à justifier de leur qualité, par la production du KBis de la SCI, sous huitaine, en cours de délibéré.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 13 juin 2025.

Les pièces demandées ont été reçues au greffe dans les délais convenus.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’identité des parties

L’extrait KBis de la SCI [M] fonde la qualité de ses représentantes à l’audience.

Le bail a été conclu entre la SCI [M], d’une part, et Monsieur et Madame [Y] [W], d’autre part.

Les actes ont été délivrés à [F] [K].

Sur interpellation du juge des contentieux de la protection, les représentantes de la SCI [M] expliquent que la défenderesse est identifiée en tant que [F] [K], à savoir, son nom propre, alternativement avec [F] [Y], son nom d’usage, porté en tant qu’il s’agit de celui de son époux.

Les pièces fournies aux débats, qui renvoient alternativement aux deux identités mais à une unique adresse, à laquelle la citation a d’ailleurs été délivrée à personne, fondent cette argumentation.

En conséquence, l’action engagée à l’endroit de [F] [K] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 28 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 29 janvier 2025. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les stipulations contractuelles, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, et actualisé en cours de délibéré, la bailleresse justifie que lui est due la somme de 15 422 euros en date du 9 mai 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [F] [K] à verser à la SCI [M] une provision de 15 422 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le diagnostic social et financier n’a pas été complété, faute pour la locataire de se présenter au rendez-vous qui lui avait été fixé.

S’agissant de l’octroi de délais de paiement, il appert que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant ; pour autant, la SCI [M] indique à l’audience ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il sera octroyé à [F] [K] des délais de paiement, selon les modalités précisées au dispositif.

Les demandes étant maintenues pour le surplus, au regard de l’importance de l’arriéré locatif, d’une part, de la personne du bailleur, d’autre part, de l’absence de reprise du paiement du loyer courant, enfin, ces délais de paiement ne seront pas suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [F] [K] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité, ni la situation économique des parties ne justifient de condamner [F] [K] au paiement d’une somme en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI [M] ;

CONSTATONS à la date du 29 janvier 2025 la résiliation du bail conclu entre la SCI [M], d’une part, et [F] [K], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [F] [K] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [F] [K] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [F] [K], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer révisable suivant les stipulations contractuelles du bail, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [F] [K] à payer à la SCI [M] une provision de 15 422 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés au 9 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à [F] [K] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [F] [K] à s’acquitter de ladite dette, par 35 mensualités de 400 euros, puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 12 de chaque mois et pour la première fois le 12 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNONS à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [F] [K] à payer à la SCI [M] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (480 €) révisable suivant les stipulations contractuelles du bail, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [F] [K] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES