5AA Minute N°

N° RG 24/00514 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GOCB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [E] [Z]

DEMANDEUR

Monsieur [D] [S]

né le 25 Juillet 1941 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [F] [G]

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2020, [D] [S] a donné à bail à [F] [G] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 240 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, [D] [S] a fait signifier à [F] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 695 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 18 mars 2024, [D] [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, [D] [S] a fait assigner en référé [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance du bien,

— à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de [F] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner [F] [G] au paiement des provisions suivantes :

* 3 828 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juin 2024,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner [F] [G] au paiement de :

* 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens, y compris le coût du commandement de payer, le coût de notification à la CCAPEX et le droit de plaidoirie de 13 euros.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 4] le 5 août 2024.

À l’audience du 11 octobre 2024, [D] [S], représenté, maintient ses demandes et s’oppose à l’octroi de délais de paiement en dépit de la reprise des paiements depuis le mois de janvier et de l’acquittement progressif de l’arriéré locatif, qu’il actualise à la somme de 3 549 euros.

[F] [G] reconnaît le principe et le montant de l’arriéré locatif. Il explique qu’il a retrouvé un emploi en CDI depuis le mois de janvier et qu’il perçoit un salaire de 1500 euros environ. Il explique avoir versé 50, puis 75, puis 300 euros depuis cette date pour apurer sa dette, et précise qu’il fait face à d’autres dettes, outre des mensualités de crédit automobile à hauteur de 150 euros, et de 80 euros pour des frais vétérinaires. Il souhaite rétablir sa situation et quitter le logement au profit d’un logement de plus grande taille, plus adapté à l’accueil de son fils de 13 ans.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

[F] [G] explique qu’il bénéficiait d’une procédure de surendettement dont le plan a été frappé de caducité, faute d’avoir été respecté, mais que cette procédure ne concernait pas le bailleur.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, [D] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de [D] [S] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 octobre 2020, du commandement de payer délivré le 15 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 décembre 2024 que [D] [S] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, dès lors que tant le principe de l’obligation que le montant de celle-ci ne sont ni sérieusement contestables ni au demeurant contestés, il convient de condamner [F] [G] à payer à [D] [S] la somme provisionnelle de 3 549 euros, au titre des sommes dues au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à [F] [G] le 15 mars 2024.

[F] [G] justifie à l’audience d’un contrat d’assurance habitation.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies, la résiliation du contrat par l’effet de la clause ne pouvant jouer qu’en l’absence d’assurance, et non pas en l’absence de justification d’une assurance.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Les stipulations contractuelles comme les termes du commandement de payer fixent à deux mois le délai consenti au locataire pour acquitter sa dette. Ce délai sera donc retenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont incontestablement réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 octobre 2020 à compter du 16 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [F] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier que depuis l’accession à un emploi en CDI en janvier 2024, [F] [G], qui indique avoir mis un terme à la problématique d’addictions qui avait notamment obéré sa situation, acquitte par ailleurs la somme mensuelle de 40 euros en plus du loyer courant, et de 75 euros versés par la CAF suite à la mise en place d’un plan d’apurement.

Il apparaît que le locataire fait l’objet d’un accompagnement éducatif et budgétaire, et que ce soutient étaye la résorption progressive de ses différentes dettes.

Par ailleurs, les services sociaux ont relevé l’existence de démarches engagées par le locataire aux fins d’obtention d’un logement social, outre le signalement, par les services de la ville, de la situation de vétusté du logement au bailleur, y compris à raison d’une fuite d’eau au niveau du ballon d’eau chaude, par ailleurs sous-dimensionné pour répondre aux besoins sanitaires ; de la présence de moisissures sur les murs autour de la fenêtre en PVC; de l’absence de grille d’aération sur la fenêtre en PVC de la pièce principale, et d’un système de ventilation générale ; d’éléments électriques défectueux ; et enfin d’une forte infestation de rats.

Dans ces conditions, qui démontrent la reprise du paiement des loyers courants, outre l’engagement du locataire dans des démarches actives aux fins de relogement, a fortiori au profit d’un logement correspondant aux critères de décence, il sera fait droit à la demande de délais de paiement, dans les conditions qui seront précisées au dispositif, ces délais suspendant les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie supporte la charge des frais qu’elle aura engagés, et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [F] [G] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’ensemble des demandes plus amples ou contraires seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [D] [S] ;

REJETONS la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour cause de défaut d’assurance ;

CONSTATONS à la date du 16 mai 2024 la résiliation du bail conclu entre [D] [S] et [F] [G] portant sur le logement situé [Adresse 2];

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par [F] [G] à [D] [S] à une somme égale au montant du loyer mensuel (240 €), augmenté des provisions pour charges à hauteur de 20 € qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS [F] [G] à payer à [D] [S] une provision de 3 549 euros (trois mille cinq cent quarante-neuf euros), à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés au 1er octobre 2024, incluant l’indemnité du mois de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à [F] [G] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [F] [G] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 75 € (soixante-quinze euros) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par [F] [G], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

I.la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

II.le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

III.qu’à défaut par [F] [G] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

IV.[F] [G] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS [F] [G] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût de l’assignation et celui du commandement de payer ;

DISONS que chaque partie supportera la charge des frais qu’elle aura engagés, et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS