5AA Minute N°

N° RG 25/00187 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GU6Y

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 19 SEPTEMBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [X] [W]

DEMANDERESSES

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A. SEYNA (caution)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [M] [H]

née le 20 Juillet 2004,

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 MAI 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 29 AOUT 2025, DATE PROROGEE AU 05 SEPTEMBRE 2025, PUIS 19 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 14 septembre 2022, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Madame [M] [H] un appartement meublé situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 430 €.

Par acte du 14 septembre 2022, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire de la locataire pour une durée de 24 mois renouvelable, dans la limite de 36 000 €.

Le 4 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Madame [M] [H] pour un montant en principal de 1 816,50€ au titre des loyers dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de Madame [M] [H] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [M] [H] au paiement à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION de la somme de 2 737,76 € et à la SA SEYNA celle de 460 €, au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— condamner Madame [M] [H] au paiement à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la restitution des lieux ;

— condamner Madame [M] [H] à verser à la SA SEYNA la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 23 mai 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA ont maintenu leurs demandes. Elles n’ont pas formulé d’observations quant à la conformité des sommes réclamées au regard des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Assignée par dépôt à étude, Madame [M] [H] n’a pas comparu à l’audience du 23 mai 2025 et n’y était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, date prorogée au 05 septembre 2025 puis 19 septembre 2025 en raison de la charge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CCAPEX de la Vienne le 7 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la recevabilité du recours de la caution

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable au moment de la signature du contrat de cautionnement, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette disposition reconnaît à la caution le droit d’exercer, par la subrogation dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, lui permettant ainsi d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Par ailleurs, les dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil précisent que le subrogé l’est dans les droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Il n’est pas contestable que suivant acte du 14 septembre 2022, la SA SEYNA a accepté de se porter caution des loyers dus par Madame [M] [H] en conséquence du contrat de bail conclu avec la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, ceci à hauteur d’un loyer mensuel de 430 €.

Il n’est pas moins contestable que la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a entendu obtenir le bénéfice de cette caution, et qu’à ce titre, la SA SEYNA lui a payé la somme de 460,63 € suivant quittance subrogative du 31 décembre 2024 : dès lors, cette dernière justifie de sa qualité pour agir en délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de même qu’en résiliation du bail par suite du non respect du délai de deux mois visé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et le montant des sommes dues

Le bail signé par les parties contient en son paragraphe 7 une clause résolutoire qui reprend les termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation disposant que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 4 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois. Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 5 janvier 2025, ce qui implique l’expulsion de Madame [M] [H] dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Le décompte produit par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, arrêté au 23 mai 2025, comporte notamment la somme de 44,51 € imputée à tort à titre de “majoration; cette somme n’étant pas conforme aux dispositions de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 sera déduite du montant restant dû par Madame [M] [H].

Au vu de ce décompte rectifié, Madame [M] [H] sera condamnée à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 4 535,77 € et à la SA SEYNA celle de 460 €. La somme due portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur les sommes dues à cette date.

Par ailleurs, il y a lieu de fixer à la charge de Madame [M] [H], occupante sans droit ni titre du logement en cause depuis le 5 janvier 2025, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actualisé des loyers et des charges, depuis cette date jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [M] [H] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Aucune considération d’équité n’impose de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et de la SA SEYNA ;

CONSTATE à la date du 5 janvier 2025, la résiliation du bail conclu entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Madame [M] [H], portant sur l’appartement situé à [Adresse 4] ;

CONSTATE que depuis cette date, Madame [M] [H] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [H] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Madame [M] [H], en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [M] [H] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 4 535,77 € (quatre mille cinq cent trente-cinq euros, soixante-dix-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 sur la somme de 2 693,25 € ;

CONDAMNE Madame [M] [H] à payer à la SA SEYNA la somme de 460 € (quatre cent soixante euros), avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [M] [H] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours et des charges (460,63 €), révisable suivant les conditions du bail, à compter du mois de juin 2025 jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [H] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE