TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e BILSKI CERVIER

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e CARBONNEL

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/04329

N° Portalis 352J-W-B7H-CZHBP

N° MINUTE :

Assignation du :

22 mars 2023

JUGEMENT

rendu le 24 octobre 2025

DEMANDEURS

Madame [Z] [D] épouse [E]

Monsieur [N] [E]

Monsieur [C] [K]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Maître Marianne CARBONNEL de l’AARPI LUMEL Associées, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0332

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet SOLIGNAC & LACAZE Immobilier, S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093

Décision du 24 octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/04329 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZHBP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 23 mai 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 septembre 2025, prorogé au 24 octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [Z] [D] (épouse [E]) et M. [N] [E] sont propriétaires des lots 10 et 20 au sein de l’immeuble.

M. [C] [K] est seul propriétaire des lots 12 et 22 au sein de cet immeuble, et marié à M. [F] [B] [L].

Lors de l’assemblée générale du 23 juin 2022, a été adoptée la résolution n°9 relative à des travaux de réfection des collecteurs (canalisations), aux modalités de répartition du coût des travaux entre les copropriétaires et à la délégation donnée pour leur mise en œuvre.

C’est dans ces conditions que les époux [E], M. [K] et M. [B] [L] ont fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice du 22 mars 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8], aux fins d’annulation de la résolution 9 de l’assemblée générale du 23 juin 2022, outre les demandes relatives à la dispense des frais communs de procédure, aux dépens et frais irrépétibles.

Par ordonnance du 6 octobre 2023, le juge de la mise en état a déclaré les époux [E], M. [K] et M. [B] [L] irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution 9 de l’assemblée générale du 23 juin 2022 en raison de la prescription, et M. [B] [L] également irrecevable pour défaut de qualité à agir, seul son époux – M. [K] – ayant la qualité de copropriétaire.

*

Décision du 24 octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/04329 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZHBP

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, les époux [E] et M. [K] demandent au tribunal, au visa des articles 2, 3, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1302-1 et 2224 du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

« Déclarer Mme [Z] [M], M. [N] [E] et M. [C] [K] bien fondés au titre de leur action personnelle des charges indûment versées ;

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic à rembourser par inscription au compte crédit de Mme et M. [M] la somme de 3 487,7 euros ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic à rembourser par inscription au compte crédit de M. [K] la somme de 3 154,17 euros ;

Juger que Mme [Z] [M], M. [N] [E] et M. [C] [K] sont dispensés de participer aux frais du syndicat des copropriétaires générés par la présente instance ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, à verser la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. ».

*

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande au tribunal, au visa des articles 2, 3, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

« Débouter Mme [M], M. [E], M. [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner in solidum Mme [M], M. [E] et M. [K] la somme de 4 000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum Mme [M], M. [E], M. [K] aux entiers dépens.

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 23 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 – prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande en restitution de l’indu

Les époux [E] et M. [K] font valoir que les travaux objet de la résolution n°9 votée le 23 juin 2022 portent sur une partie privative dont les charges incombent à Mme [J]. Ils estiment qu’aux termes du règlement de copropriété, les canalisations objet des travaux en question sont définies comme des parties privatives. Or, ces travaux ont été répartis selon les charges communes générales, si bien qu’ils auraient donc indûment réglé les charges relatives à ces travaux portant sur des parties privatives.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que les canalisations en question sont des parties communes, sur le fondement des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, et que le règlement de copropriété indique que les réseaux enterrés sous cour et en caves ainsi que le réseau en élévation en caves sont à l’usage de tous les copropriétaires et sont des parties communes. Il indique que le réseau enterré sous l’appartement de Mme [J], objet des travaux, est une partie commune et que les charges dues ont été à juste titre réparties entre les copropriétaires.

Sur ce,

Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : […]

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; »

Pour déterminer la qualification des éléments en litige, il convient de se référer au règlement de copropriété qui fait loi entre les parties, les dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont pas d’ordre public, ne jouant qu’en cas de silence ou de contradiction des titres.

Les articles 1302 et suivants du code civil, relatifs au paiement de l’indu, disposent que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. La restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’imputation des travaux votés par l’assemblée générale le 23 juin 2022 et sur la qualification de la canalisation objet des travaux.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale en question que les travaux portent sur « la réfection des collecteurs », moyennant un financement provisionnel d’un montant maximum de 58.600 euros par trois appels de fonds. La résolution adoptée prévoit que le coût de ces travaux sera réparti selon les charges communes générales.

Il ressort du rapport d’investigation réalisé par la société Arod en octobre 2021 que « le réseau d’assainissement de la copropriété est en unitaire (eaux usées et eaux pluviales mélangées). Ce réseau est en partie en enterré sous les appartements du RDC et sous la cour, en élévation en sous-sol puis en partie enterré jusqu’au branchement à l’égout sous la [Adresse 9] ».

Il ressort de ce même rapport que les travaux préconisés concernent :

— le réseau en élévation et en caves ;

— le réseau enterré sous cours et en caves qui reprend les colonnes d’eaux pluviales et les siphons de sol situés dans la cour ;

— le réseau enterré sous l’appartement du rez-de-chaussée à droite qui reprend les eaux usées de l’appartement du rez-de-chaussée ainsi que les eaux usées de l’appartement de l’étage supérieur, qui se raccordent sur la canalisation enterrée au niveau du branchement situé sous la salle de bains.

Le tribunal relève que le devis annexé à la convocation à l’assemblée générale ayant voté les travaux comporte six postes de travaux distincts :

— installation de chantier pour un montant de 3.110 euros ;

— raccordement de l’appartement droite rez-de-jardin (Mme [J]) pour un montant de 24.810 euros ;

— travaux sur le collecteur enterré en cave pour un montant de 10.620 euros ;

— reprise des descentes d’EP sur rue : 5.340 euros ;

— mise en conformité : 700 euros ;

— curage : 2.000 euros ;

Soit un total de 44.580 euros HT.

En l’espèce, le règlement de copropriété définit les parties communes comme « les parties de l’immeuble affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

Il désigne ensuite « les parties communes générales affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires » :

« – les canalisations, gaines, conduits, prises d’air et réseaux de toute natures, y compris les conduits de fumée, avec leurs accessoires tels que les coffres et gaines, têtes et souches de cheminée

— les tuyaux d’écoulement et de descente des eaux pluviales et ménagères ainsi que des eaux et matières usées et, en général, les conduits, branchements, canalisations, prise d’air de toute nature, lorsqu’ils sont d’utilité commune à tous les copropriétaires, ainsi que leurs emplacements et accessoires. »

Le même règlement définit les parties privatives comme « les locaux, espaces et éléments qui sont compris dans un local privatif et, comme tels, affectés à l’usage exclusif et particulier de son occupant  : « les canalisations intérieures et raccordements particuliers, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les canalisations en élévation et en caves et le réseau enterré sous cours et en caves doivent recevoir la qualification de parties communes, dès lors qu’elles sont ainsi définies par le règlement de copropriété et qu’elles sont à l’utilité de tous les copropriétaires. Cette qualification n’est d’ailleurs pas contestée.

La qualification du « réseau enterré sous l’appartement du rez-de-chaussée » est en revanche discutée, les demandeurs soutenant qu’il s’agit d’une partie privative et le syndicat considérant pour sa part qu’il n’est pas utilisé uniquement par un copropriétaire et n’est donc pas affecté à son seul usage.

Sur ce point, le rapport de la société Arod, qui a réalisé une étude avant travaux, indique que « le réseau enterré sous l’appartement du rez-de-chaussée à droite reprend les eaux usées de l’appartement du RDC ainsi que les eaux usées de l’appartement de l’étage supérieur. Ces dernières se raccordent sur la canalisation enterrée au niveau du branchement situé sous la salle de bain ».

Il apparaît donc que la canalisation en question n’est pas affectée au seul usage de l’appartement de Mme [J] (propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée) mais également à celui de l’appartement du 1er étage. Il convient par ailleurs de relever que cette canalisation ne se trouve pas dans les locaux compris dans le lot de Mme [J] dès lors qu’elle est enterrée dans le sol, qualifié par le règlement de copropriété de partie commune.

La canalisation litigieuse répond ainsi à la qualification de parties communes telles que définies tant par le règlement de copropriété que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, le règlement de copropriété énonce également, s’agissant des charges générales, que celles-ci comprennent notamment les dépenses suivantes :

« 1. -a) les frais de réparations de toute nature, grosses ou mineures, à faire aux canalisations d’eau, d’électricité et à celles d’écoulement conduisant les eaux ménagères et usées au tout à l’égout (sauf les parties à l’intérieur d’un local privatif affectées à l’usage exclusif dudit local), mais seulement pour la partie de ces canalisations commune à tous les copropriétaires ».

Dès lors, c’est en faisant une exacte application des dispositions du règlement de copropriété que les travaux portant sur cette canalisation partie commune ont été répartis en charges générales, de sorte que les demandeurs n’établissent pas la réalité des paiements indus.

M. [K] et M. et Mme [E] seront ainsi déboutés de leur demande en restitution de l’indu.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] et M. et Mme [E], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [K] et M. et Mme [E] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de faire application de ces dispositions.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [Z] [D] (épouse [E]), M. [N] [E] et M. [C] [K] de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [D] épouse [E], M. [N] [E] et M. [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les DEBOUTE de leurs demandes à ce titre ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [D] épouse [E], M. [N] [E] et M. [C] [K] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 24 octobre 2025.

La greffière La présidente