5AA Minute N°

N° RG 24/00674 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPUQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 FEVRIER 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [K]

DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 7] – O.P.H. DE LA [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [D] [V], assistant contentieux, mandaté

DEFENDEUR

Monsieur [D] [O]

né le 08 Février 1999 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 DECEMBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2020, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a donné à bail à Monsieur [D] [O] et Madame [E] [N] un logement situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 279,39€ augmenté de 158,29 € à titre de provisions sur charges.

Le 23 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [D] [O] et Madame [E] [N] pour un montant en principal de 845,50 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par avenant du 6 septembre 2024, Monsieur [D] [O] est devenu seul titulaire du bail à effet du 19 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a fait assigner en référé Monsieur [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [D] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 5 230,76 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges, outre les dépens.

Lors de l’audience du 20 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 7 744,06 €.

Monsieur [D] [O] n’a pas comparu, ayant été convoqué suivant acte signifié à l’étude.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales de [Localité 3] le 17 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 23 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 24 décembre 2023. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

S’agissant de la créance locative, le bailleur produit deux décomptes : le premier est arrêté au 30 septembre 2024 et régularise un départ au 18 mars 2024 ; tandis que le second débute au 30 septembre 2024 et régularise une entrée au 19 mars 2024.

Toutefois, l’examen de ces décomptes montre qu’il a été retiré 4 loyers plus le prorata du mois de mars 2024 dans le premier décompte, tandis qu’il a été compté 6 mois de loyer de rattrapage en plus du prorata du mois de mars 2024 dans le second.

Ainsi, l’articulation de ces deux décomptes laisse apparaître une réclamation de deux loyers non dus, pour un montant de 972,94 €.

A cela viennent s’ajouter des pénalités de bilan social mises au débit du locataire après la résiliation, alors que de telles pénalités ne peuvent être prises en compte au titre des indemnités d’occupation. Leur montant s’élève à 68,58 €.

Au total, il conviendra donc de condamner Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 6702,54 €, dette arrêtée au 30 novembre 2024.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [D] [O] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 7] ;

CONSTATE à la date du 24 décembre 2023 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] et Monsieur [D] [O] portant sur le logement situé à [Adresse 4] ;

CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [D] [O] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [O] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [D] [O], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] la somme de 6 702,54 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 30 novembre 2024, incluant l’indemnité de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [D] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (302,81€) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (201,55 €) ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE