TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1114

N° RG 24/02650 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCBL

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST

Agence de [Localité 7] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [E] [C], demeurant [Adresse 1] (HAUT-RHIN)

comparante en personne

Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 1] (HAUT-RHIN)

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Muriel LANOT : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Muriel LANOT, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 18 août 2014, la société 3F GRAND EST a loué à madame [E] [C] et monsieur [W] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2]. Les consorts [C] ont également pris en location deux emplacements de parking par contrats du 15 mars 2018 et du 24 janvier 2022 moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 444,69 euros hors charges pour le logement, 10,98 euros pour le parking A014P-0102 et 47,49 euros pour le parking A014P-0017 soit un total de 503,16 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, la société 3F GRAND EST a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 758 euros au titre des loyers et charges échus, au mois d’avril 2024 inclus, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 mai 2024.

Les impayés de loyer ont été signalés le 04 octobre 2024 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, la société 3F GRAND EST a fait assigner madame [E] [C] et monsieur [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— constater la résiliation du bail à compter du 28 juillet 2024,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 3 723,89 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 2 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 758 euros euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, à compter du 28 juillet 2024, ou à compter du jugement à intervenir,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 18 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 15 mars 2025.

A cette audience, la société 3F GRAND EST, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en réévaluant sa demande au titre des arriérés de loyers et charges à 4 000 euros. Elle précise que des paiements sont effectués de manière irrégulière et laisse à l’appréciation du tribunal d’accorder des délais de paiements, lesquels devront être assortis d’une clause cassatoire.

Un plan d’apurement amiable avait été mis en place le 31 mai 2024, lequel n’a pas été respecté.

Cité par acte délivré à personne, madame [E] [C] a comparu en personne à l’audience indiquant représenter son époux monsieur [W] [C], cité par remise de l’assignation à sa conjointe. Madame [C] ne dispose pas de pouvoir de la part de son époux pour le représenter.

Elle indique que des versements à hauteur de 1 500 euros et 1 000 euros ont été formalisés afin de régler les loyers d’octobre et de décembre 2024. Elle explique que la situation était compliquée du fait de la perte d’emploi de son époux. Ce dernier a retrouvé du travail en Suisse, en contrat à durée indéterminée, il perçoit 4 000 euros net par mois.

Madame [C] précise que le couple n’a aucune dette, ni crédit. Qu’ils vont essayer de régler 1 000 euros en avril puis 1 500 euros tous les deux mois. Elle propose de reprendre le plan d’apurement à hauteur de 100 euros mensuels.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 29 mai 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 15 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 mai 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Cependant des paiements de loyer étant intervenues à hauteur de 1 500 € et 1 000 € et la situation matérielle des défendeurs s’étant améliorée, il n’y aura pas lieu d’ordonner leur expulsion dès lors que le plan de paiement évoqué ci-après sera respecté.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société 3F GRAND EST verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 mars 2025, la dette locative de madame [E] [C] et monsieur [W] [C] s’élève à la somme de 4 000 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation au 3 mars 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 28 mai 2024 pour la somme de 1 758 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par madame [E] [C] et du versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, il y a lieu d’accorder à madame [E] [C] et monsieur [W] [C], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 16 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 250 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

IV. Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de madame [E] [C] et monsieur [W] [C] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, madame [E] [C] et monsieur [W] [C] seront alors tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la situation des locataires, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [C] et monsieur [W] [C] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés solidairement aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la société 3F GRAND EST des frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La magistrate à titre temporaire chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 août 2014 entre la société 3F GRAND EST, d’une part, et madame [E] [C] et monsieur [W] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 juillet 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à expulsion immédiate ;

CONDAMNE solidairement madame [E] [C] et monsieur [W] [C] à verser à la société 3F GRAND EST la somme de 4 000 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 3 mars 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 1 758 euros euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE madame [E] [C] et monsieur [W] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 250 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour madame [E] [C] et monsieur [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société 3F GRAND EST puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que madame [E] [C] et monsieur [W] [C] soient condamnés à verser à la société 3F GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la société 3F GRAND EST du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE solidairement madame [E] [C] et monsieur [W] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de protection