5AA Minute N°

N° RG 25/00196 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GU7S

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 12 SEPTEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [G] [I]

DEMANDEUR

Habitat de la [Localité 9] – O.P.H. de la [Localité 9]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [W] [O], assistante contentieux, mandatée

DEFENDERESSE

Madame [T] [E]

née le 17 Mai 1975 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2], assistée par Madame [W] [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs à l’UDAF DE LA [Localité 9], intervenant volontaire, ès qualité de curateur et sis [Adresse 8]

Non comparantes, non représentées

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 JUILLET 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 01 AOÜT 2025, DATE PROROGEE AU 12 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 décembre 2017, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] a donné à bail à [T] [E] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 249,46 € outre une provision mensuelle sur les charges récupérables d’une montant de 143,89 €.

Le 11 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [T] [E] pour un montant en principal de 1 930 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 9] a fait assigner en référé [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [T] [E] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [T] [E] au paiement d’une provision d’un montant de 2 139,09€ au titre des loyers et charges dus au 25 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges, outre aux dépens.

Appelée lors de l’audience du 23 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 04 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] actualise l’arriéré locatif à la somme de 3 257,90 €, et ne s’oppose pas à l’apurement de la dette à raison de mensualités de 20 euros.

[T] [E], qui a été citée à l’étude, n’est ni présente, ni représentée.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 1er août 2025, date prorogée au 12 septembre 2025 en raison de la charge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la [Localité 9] le 12 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, toutefois, le commandement de payer les loyers vise un délai de deux mois.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 11 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 12 février 2025. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 5], augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, et en dépit des déclarations à l’audience, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3 257,90 € au 30 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de juin 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [T] [E] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] une provision de 3 257,90 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le diagnostic social et financier indique que la locataire, qui bénéficie d’une mesure de curatelle simple exercée par l’UDAF, est mère isolée d’une enfant de 16 ans. Elle perçoit le RSA et diverses aides sociales, pour un montant total de 848,27 euros ; sous cette précision que ce total tient compte de l’allocation logement, qui est néanmoins suspendue. Elle poursuit une formation rémunérée depuis le 14 mai 2025, par le biais de la SATE86, l’accompagnement mis en place dans le cadre de la mesure de protection judiciaire fait écho à un précédent accompagnement administratif, centré sur l’aide à la gestion du budget familial.

Il est constant qu’elle a procédé à la reprise du loyer courant. Par ailleurs, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Il convient dès lors de fixer des modalités d’apurement de la dette locative, suspensives des effets de la clause résolutoire, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [T] [E] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 9] ;

CONSTATONS à la date du 12 février 2025 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 9] et [T] [E], portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par [T] [E] à l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 9] à une somme égale au montant du loyer mensuel (287 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges (261,57 €) qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS [T] [E], assistée de sa curatrice, à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] une provision de 3 257,90 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 30 juin 2025, incluant l’indemnité de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à [T] [E] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [T] [E] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 20 € puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par [T] [E], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,qu’à défaut par [T] [E] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,[T] [E] sera tenue à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe

à Madame [W] [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs à l’UDAF DE [Localité 6] en qualité de curatrice de Madame [T] [E] ;

CONDAMNONS [T] [E] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS