TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Saad EL JORD

Copie certifiée conforme à :

— M^e Vanina TOROK

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15013

N° Portalis 352J-W-B7H-CZS3H

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic, la socoiété O’REAL

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire: C720

DÉFENDEURS

Madame [X] [L]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Vanina TOROK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B 0252

Monsieur [O] [S] [F]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non-représenté

Décision du 20 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15013 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZS3H

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Brigitte BOURDON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] sont propriétaires des lots de copropriété n° 102 et n°111 d’un immeuble situé au [Adresse 6] [Localité 10].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 10 février 2022 et remise au destinataire le 12 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] de payer la somme de 1 708,35 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploits d’huissier signifiés le 13 avril 2023 et le 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] a fait assigner M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 30 novembre 2023.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par exploit d’huissier et par voie électronique les 5 et 8 juillet 2024, et au visa des articles 10, 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«- condamner M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] au paiement de la somme de 34 405,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] au paiement de la somme de 4 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ».

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, et au visa de l’article 1343-5 du code civil, Mme [X] [C] [I] demande au tribunal de :

— Lui accorder un report de la dette durant 24 mois à compter de la notification qui sera faite du jugement ;

— Dire qu’il n’y aura lieu de la condamner au paiement d’une somme due sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [O] [S] [F] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 2 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Décision du 20 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15013 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZS3H

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] est propriétaire des lots n° 102 et n°111de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15/06/2021, 29/03/2022, 06/06/2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 2 juillet 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 30 523,98 euros.

M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 30 523,98 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 531,25 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 14 février 2022 (42 euros), ainsi que les frais de relance exposés le 10 mars 22 (33 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de 1 456,25 euros qu’il dit avoir exposés au titre des frais de constitution de dossier huissier et avocats et frais de suivi contentieux des 10 mars 22, 1er décembre 2022, 13 mars 2023 et 2 juillet 2024.

Décision du 20 Novembre 2025

Charges de copropriété

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2 – Sur la demande indemnitaire du Syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] ont manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er octobre 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Mme [X] [C] [I] justifie de difficultés financières et personnelles, percevant une retraite d’un montant peu élevé au regard de ses charges financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur la demande de délais de paiement de Mme [X] [C] [I]

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Il est établi et non contesté que les débiteurs ont déjà effectué des versements pour commencer à apurer leur dette. Mme [X] [C] [I] justifie également d’une situation financière fragile.

Ainsi, afin de ne pas obérer sa capacité à faire face au paiement tant de cet arriéré de charges qu’à celui des charges courantes à venir, il convient de faire droit à sa demande de report de paiement de sa dette. La dette portera intérêt à un taux légal, et les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Cette facilité de paiement est accordée pour permettre aux deux défendeurs de s’acquitter du paiement des charges courantes.

Par conséquent, Mme [X] [C] [I] est autorisée à reporter le paiement de sa dette de 24 mois à compter du prononcé du présent jugement, portant sur les charges dues du 1er octobre 2020 au 1er juillet 2024.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I], partie perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de sommation de payer du 5 janvier 2023.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. M. [O] [S] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de Mme [X] [C] [I].

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes de :

—  30 523,98 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023 date de l’assignation ;

—  75 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Mme [X] [C] [I] à reporter le paiement de sa dette, le paiement devant intervenir au plus tard à l’issue d’un délai de 24 mois à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE M. [O] [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] les sommes de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [O] [S] [F] et Mme [X] [C] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de sommation de payer du 5 janvier 2023 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 20 Novembre 2025

La Greffière La Présidente