5AA Minute N°

N° RG 24/00184 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GJW2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDERESSE

S.C.I. ELDORADO IMMO 86

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Gildas LESAICHERRE, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [R] [Z]

né le 03 Septembre 1956 à [Localité 3],

et

Madame [T] [D],

née le 08 Octobre 1969 à [Localité 3],

demeurant tous deux [Adresse 1]

Comparants en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 07 FEVRIER 2025

Clause exécutoire

délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2013, la SCI ELDORADO IMMO 86 a donné à bail à [T] [D] et [R] [Z] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, la SCI ELDORADO IMMO 86 a fait signifier à [T] [D] et [R] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1110,29 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 1er décembre 2023, la SCI ELDORADO IMMO 86 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, la SCI ELDORADO IMMO 86 a fait assigner en référé [T] [D] et [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [T] [D] et [R] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner [T] [D] et [R] [Z] au paiement provisionnel des sommes suivantes :

* 2 006,18 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2024,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* 320 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Vienne le 18 mars 2024.

Appelée à l’audience du 28 juin 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 octobre 2024 à la demande des parties, afin notamment d’actualiser le décompte de l’arriéré locatif.

A l’audience du 11 octobre 2024, la SCI ELDORADO IMMO 86, représentée, maintient ses demandes, actualisées dans ses conclusions notifiées le 8 octobre 2024, et qui portent notamment à 2 000 euros ses prétentions formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle explique néanmoins ne plus élever de prétention financière, dès lors que l’arriéré locatif à l’origine de la procédure a été régularisé la veille de l’audience du 28 juin 2024 ; et qu’un nouvel arriéré, réapparu pendant le délai du renvoi, a été apuré la veille de l’audience de renvoi. Elle en conclut que l’apurement de la dette est en toute hypothèse intervenu après le délai rappelé dans le commandement, de sorte qu’il est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle soutient que les doutes sur la solvabilité et la bonne foi des locataires interdisent de leur octroyer des délais de paiement, et ce d’autant que le reste à charge s’élève à 220 euros mensuels, déduction faite de l’octroi des allocations logement. Elle relève que les locataires souhaitent quitter les lieux, et sollicite que les paiements à venir interviennent directement entre ses mains.

[T] [D] et [R] [Z] expliquent avoir mis en place des modalités de paiement du loyer résiduel de 230,56 euros par virement depuis le 9 octobre 2024. Ils expliquent avoir tardé à verser l’arriéré locatif en raison de la nécessité de rassembler la somme due, alors qu’ils rencontraient par ailleurs des problèmes personnels et que la locataire gère seule le volet administratif du couple, ce qui est parfois lourd.

Ils confirment vouloir quitter les lieux au profit d’un logement trouvé dans la même rue, et dont le loyer est moindre, mais dans lequel il est néanmoins nécessaire de réaliser des travaux. [T] [D], mère au foyer, indique percevoir 222 euros de prestations sociales de la CAF. [R] [Z] dit percevoir 1 100 euros de retraite, pour acquitter un loyer de 608 euros, outre 40 euros mensuels au titre d’un crédit à la consommation. Le couple a deux enfants de 14 et 17 ans à charge.

Le diagnostic social et financier n’a pas été établi, faute pour [T] [D] et [R] [Z] de s’être présentés au rendez-vous qui leur avait été fixé.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, cette date a été prorogée au 10 janvier 2025, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI ELDORADO IMMO 86 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI ELDORADO IMMO 86 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 juillet 2013, du commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 11 octobre 2024 que la SCI ELDORADO IMMO 86 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à la date de délivrance du commandement de payer, et ce jusqu’au 26 juin 2024, date à laquelle l’arriéré, outre les frais d’acte, ont été entièrement apurés.

De fait, les locataires remettent à l’audience des justificatifs bancaires, outre des reçus de l’étude notariale, qui corroborent les éléments soutenus par la bailleresse. Au demeurant, ni le principe de la dette, ni son montant, ni la chronologie reprise par la SCI ELDORADO IMMO 86 ne sont discutés par [T] [D] et [R] [Z].

Les parties s’accordent à l’audience sur l’absence d’arriéré locatif.

De fait, la SCI ELDORADO IMMO 86 a renoncé à l’audience à la prétention relative à la condamnation des défendeurs au paiement d’un arriéré locatif.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er décembre 2023.

Les stipulations contractuelles comme les termes du commandement de payer fixent à deux mois le délai accordé aux locataires pour acquitter l’arriéré locatif. Ce délai sera donc retenu.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

En dépit de l’acquittement total de l’arriéré locatif le 26 juin 2024, puis à nouveau au jour de l’audience de renvoi, il résulte de ce qui précède que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 février 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 juillet 2013 à compter du 2 février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [T] [D] et [R] [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [T] [D] et [R] [Z] s’engagent à acquitter mensuellement le loyer résiduel par virement bancaire. Ils versent une copie de l’ordre de virement signé auprès de leur établissement bancaire le 9 octobre 2024.

Pour autant, outre que cet ordre est émis en faveur de l’étude notariée, dont un courrier de la bailleresse a expressément indiqué aux locataires qu’elle n’entendait plus connaître du dossier, et que les paiements devaient désormais intervenir directement entre les mains de la SCI, dont le RIB leur a été adressé, il est notable que cet ordre de virement est intervenu dans un temps particulièrement voisin du calendrier judiciaire.

Surtout, la bailleresse justifie, sans être contredite, que de nouveaux défauts de paiement ont été déplorés pendant le délai de renvoi, avant d’être à nouveau soldés immédiatement avant l’audience.

Ainsi, la bailleresse justifie que l’engagement d’une action en justice, outre le calendrier procédural de celle-ci ont permis d’obtenir l’apurement de deux dettes locatives successives.

Par ailleurs, les locataires ne justifient nullement de leurs ressources et de leurs charges, par exemple en versant aux débats leur avis d’imposition, sauf à relever que [T] [D] justifie d’attestations de paiement CAF pour les mois de septembre et octobre 2024, à hauteur de moins de 600 euros mensuels, allocations logement comprises.

Deux enfants nés en 2007 et en 2010 apparaissent à charge.

La situation de [R] [Z] est inconnue.

Le couple ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé aux fins d’établir un diagnostic social et financier.

Ainsi, sans même prendre en considération le courrier de l’agent immobilier, qui renonce à procéder à l’estimation du bien immobilier, faute de pouvoir accéder aux lieux, outre du refus de l’étude notariale de poursuivre la gestion locative du bien en raison des difficultés répétées, -refus rapporté par le bailleur-, les carences répétées des locataires, qui ne versent aucun élément relatif à leur situation personnelle et financière, interdisent de leur octroyer des délais et de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, à laquelle le bailleur est par ailleurs opposé.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [T] [D] et [R] [Z] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 février 2024, [T] [D] et [R] [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum [T] [D] et [R] [Z] à son paiement provisionnel à compter de 2 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

L’arriéré locatif ayant été entièrement soldé le 9 octobre 2024, la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation sera prononcée à compter de cette date, déduction faite le cas échéant des paiements intervenus à compter du 10 octobre 2024.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [T] [D] et [R] [Z] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de notification des conclusions, étant rappelé que les défendeurs ont acquitté en cours de procédure les frais de l’instance, y compris de signification du commandement de payer, d’assignation, et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum [T] [D] et [R] [Z] à payer à SCI ELDORADO IMMO 86 la somme 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI ELDORADO IMMO 86 ;

DISONS que les demandes formées par la SCI ELDORADO IMMO 86 ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;

CONSTATONS à la date du 2 février 2024, la résiliation du bail conclu entre la SCI ELDORADO IMMO 86, d’une part, et [T] [D] et [R] [Z], d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 1] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [T] [D] et [R] [Z] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [T] [D] et [R] [Z] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [T] [D] et [R] [Z], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS à compter du 10 octobre 2024, et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [T] [D] et [R] [Z] payer à la SCI ELDORADO IMMO 86 une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (589,72 €) révisable suivant les stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS in solidum [T] [D] et [R] [Z] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS [T] [D] et [R] [Z] à payer à la SCI ELDORADO IMMO 86 une indemnité de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES