5AA Minute N°

N° RG 25/00291 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GWQ5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 10 OCTOBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [R] [L]

DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 7] – O.P.H. DE LA [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [D] [V], assistant contentieux, mandaté

DEFENDEUR

Monsieur [M] [I]

né le 10 Juillet 1977 à [Localité 3] TURQUIE,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Thierry ZORO, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 10 OCTOBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 5 mars 2014, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] a donné à bail à M. [M] [I] un logement situé à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 200,56 € outre une provision mensuelle sur charges.

Le 18 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [M] [I] pour un montant en principal de 1 262,57 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 7] a fait assigner en référé M. [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de M. [M] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner M. [M] [I] au paiement d’une provision d’un montant de 5 744,02 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges, indexée sur la base des loyers HLM.

Un diagnostic social et financier a été communiqué le 23 juin 2025.

Lors de l’audience du 22 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3 052,08 €.

M. [M] [I] a conclu au rejet des demandes formées à son encontre, en soulevant l’ambigüité du décompte de créance joint à l’assignation, qui comporte des sommes indues. A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement en contrepartie de la suspension de la clause résolutoire du bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CCAPEX de [Localité 4] le 19 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le décompte actualisé produit aux débats par le bailleur démontre qu’à la date du commandement de payer, soit au 18 février 2025, M. [M] [I] restait devoir la somme de 1 262,57 € et que sa situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois.

Par ailleurs, s’il est constant qu’à la date de l’assignation, des sommes ont été imputées au débit du compte de M. [M] [I] à titre de “supplément loyer solidarité”, elles ont par la suite été annulées et portées à son crédit, en sorte qu’à la date du 31 août 2025, le montant incontestable de la dette de M. [M] [I] était de 3 052,08 €. Cette ambigüité, qui a persisté entre la date du commandement de payer et le 31 juillet 2025, n’avait cependant pas pour conséquence de dispenser M. [M] [I] du paiement de ses loyers courants.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi – et d’ailleurs non contesté – que depuis la date du commandement de payer, le paiement des loyers courants n’a pas été assuré, ce qui a eu pour effet d’augmenter le montant de la dette. Dès lors, M. [M] [I] n’est pas recevable à bénéficier des dispositions rappelées au paragraphe précédent. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement en contrepartie d’une suspension de la clause résolutoire.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 19 avril 2025, ce qui implique l’expulsion du locataire dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par ailleurs, il y a lieu de fixer à la charge de M. [M] [I], occupant sans droit ni titre du logement en cause depuis le 19 avril 2025, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actualisé des loyers, depuis cette date jusqu’à libération effective des lieux.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner M. [M] [I] au paiement d’une provision de 3 052,08 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner M. [M] [I] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 7] ;

CONSTATONS à la date du 19 avril 2025 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 7] et M. [M] [I] portant sur le logement situé à [Adresse 6] ;

CONSTATONS que depuis cette date, M. [M] [I] est occupant sans droit ni titre du dit logement;

DISONS qu’à défaut pour M. [M] [I] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de M. [M] [I], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer et des charges, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS M. [M] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision de 3 052,08 € (trois mille cinquante-deux euros, huit centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 31 août 2025, incluant l’indemnité d’août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de septembre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, M. [M] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (231,87 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (27,82 €) ;

CONDAMNONS M. [M] [I] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES