5AA Minute N°

N° RG 25/00153 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GUQ7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [U] [G]

DEMANDERESSE

Madame [L] [Z]

née le 31 Juillet 1989 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [F] [M]

né le 05 Juillet 1996 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Madame [J] [T]

née le 28 Août 1997 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2019, [L] [Z], par l’intermédiaire de son mandataire la SAS AFEDIM GESTION, a donné à bail à [F] [M] et [C] [I] un logement, sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 553€, outre 60 euros de provisions sur charges.

Les 4 novembre et 30 octobre 2024, [L] [Z] a respectivement fait signifier à [F] [M] et [J] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 404,29 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Elle a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la [Localité 8] par notification électronique du 8 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice des 6 mars 2025, [L] [Z] a fait assigner à comparaître en référé [F] [M] et [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [F] [M] et [J] [T] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement [F] [M] et [J] [T] au paiement d’une provision d’un montant de 854,07, selon décompte arrêté au 21 février 2025, quittancement de février 2025 inclus ; outre au paiement par provision d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner in solidum [F] [M] et [J] [T] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 9 mai 2025, [L] [Z], par la voix de son Conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à la somme de 1 144,29 euros.

[F] [M] et [J] [T], bien que régulièrement cités à l’étude, ne sont ni présents, ni représentés.

La décision, qui sera contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 30 octobre et 4 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 5 janvier 2025.

La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, soit 614,74 €, outre la provision sur charges à hauteur de 41 euros.

Au vu du décompte actualisé produit, la bailleresse justifie que lui est due la somme de 1 144,29 € au 1er mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation appelée le 1er mai 2025.

Tant l’obligation que le montant de ces sommes n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement [F] [M] et [J] [T] à verser à [L] [Z] une provision de 1 144,29 € au 1er mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation appelée le 1er mai 2025.

Cette somme portera intérêts à compter du 4 novembre 2024, date de délivrance du commandement de payer.

La situation des défendeurs, qui ne comparaissent pas, est inconnue.

Il résulte toutefois du diagnostic social et financier que [J] [T] et [F] [M] se sont séparés depuis plusieurs années ; la locataire a conservé le logement dont le locataire ne s’est pas désolidarisé. [J] [T] a indiqué avoir formé un préavis à 6 mois et [F] [M] a indiqué s’être finalement désolidarisé du bail.

[J] [T] perçoit un salaire de 1 667 euros au titre d’un apprentissage dans les métiers de l’évenementiel ; elle perçoit un complément de salaire de 400 euros en raison d’un second emploi qu’elle occupe depuis février 2025. Cette situation succède à un CDD qu’elle occupait jusqu’en décembre 2023, et qui lui procurait un salaire de 2 000 euros. La situation d’impayé est apparue entre janvier et juin 2024, période au cours de laquelle la locataire a perçu des allocations chômage pour 900 euros mensuels ; elle entend désormais contracter un prêt bancaire pour apurer l’arriéré locatif.

En présence d’une reprise du paiement du loyer courant, outre les éléments qui précèdent, et qui rendent compte de démarches objectives de la locataire pour faire face à ses obligations, il convient de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, selon les modalités précisées au dispositif.

En l’absence d’éléments relatifs à la réalité de la désolidarisation du bail par [F] [M], les obligations et effets de leur inexécution seront solidairement prononcés, le tout selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum [F] [M] et [J] [T] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En outre, ils seront condamnés in solidum à verser à [L] [Z] une somme qu’il apparait équitable de fixer à 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [L] [Z] ;

CONSTATONS à la date du 5 janvier 2025 la résiliation du bail conclu entre [L] [Z], d’une part, et [F] [M] et [J] [T], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 5] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle solidairement due par [F] [M] et [J] [T] à [L] [Z], à une somme égale au montant du loyer mensuel (614,74 €) révisable suivant les stipualtions contractuelles du bail, outre la provision mensuelle sur charges (41 €) qui sera à régulariser;

CONDAMNONS solidairement [F] [M] et [J] [T] à payer à [L] [Z], une provision de 1 144,29 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 1er mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation appelée le 1er mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024, date de délivrance du commandement de payer ;

ACCORDONS cependant à [F] [M] et [J] [T] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [F] [M] et [J] [T] à s’acquitter solidairement de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 30€ puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par [F] [M] et [J] [T], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par [F] [M] et [J] [T] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

[F] [M] et [J] [T] seront solidairement tenus à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS in solidum [F] [M] et [J] [T] au paiement d’une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum [F] [M] et [J] [T] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation, ainsi que le coût de la notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES