Tribunal Judiciaire de Poitiers, Droit commun, 25 mars 2025, n° 21/02905

TJ Poitiers 25 mars 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité délictuelle pour dommages causés
La cour a retenu que Monsieur [R] [X] a engagé sa responsabilité en effectuant des travaux destructifs sans autorisation, ce qui a causé un préjudice matériel aux époux [E].
Accepté
Responsabilité contractuelle de l'agence immobilière
La cour a estimé que la SARL CENTURY 21 ABC a engagé sa responsabilité contractuelle en remettant les clés à l'acquéreur sans l'accord des propriétaires, ce qui a contribué aux dommages subis.
Rejeté
Justification d'un préjudice moral
La cour a jugé que les éléments fournis ne suffisent pas à établir un préjudice moral, le rejetant ainsi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, droit commun, 25 mars 2025, n° 21/02905
Numéro(s) :	21/02905
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hélène PICHEREAU-SAMSONCéline ROYFrédérique PASCOTFrédéric MADY
Cabinet(s) :	SELARL MADY-GILLET-PETILLIONSCP GAND - PASCOT
Parties :	Compagnie SUFFREN ASSURANCES, S.A.R.L. CENTURY 21 ABC

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 21/02905 – N° Portalis DB3J-W-B7F-FRQE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [E]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 7]

Représenté par M^e Hélène PICHEREAU-SAMSON, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [X]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 7]

Représenté par M^e Frédérique PASCOT de la SCP GAND-PASCOT, avocat au barreau de POITIERS (bénéficie de l’aide juridictionnelle totale suivant décision du bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS n°2021/009446 du 06 janvier 2022)

S.A.R.L. CENTURY 21 ABC

dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 7]

Représentée par M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

Compagnie SUFFREN ASSURANCES

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

Madame [Y] [K] divorcée [E]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

Représentée par M^e Céline ROY, avocat au barreau de POITIERS

LE :

Copie simple à :

— M^e PICHEREAU-SAMSON

— M^e PASCOT

— M^e MADY

— ME ROY

Copie exécutoire à :

— M^e PICHEREAU-SAMSON

— M^e ROY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Marie PALEZIS

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 28 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations des 07, 10, 14 et 15 décembre 2021 par lesquelles M. [W] [E] a engagé une action en justice contre M. [R] [X], la SARL AGENCE CENTURY 21 ABC, SUFFREN ASSURANCES ASSOCIES et Mme [Y] [K] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile), pour obtenir à titre principal la réparation de ses préjudices résultant de travaux effectués dans un bien immobilier, avant une vente qui n’a finalement pas abouti ;

Vu l’ordonnance sur incident du 23 mars 2023 par laquelle le juge de la mise en état a notamment :

rejeté la fin de non-recevoir opposée par la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES ASSOCIES ;

Vu les écritures respectives des parties :

M. [W] [E] : 18 juin 2024 ;M. [R] [X] : 05 mars 2024 ;la SARL AGENCE CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES ASSOCIES : 30 août 2023 ;Mme [Y] [E] : 17 janvier 2024 ;

Vu la clôture prononcée au 19 septembre 2024 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

1. Sur les demandes indemnitaires principales de M. [W] [E] et Mme [Y] [K] divorcée [E] contre M. [R] [X], la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES ASSOCIES.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

1.1. Sur les fautes.

En l’espèce, M. [R] [X] a effectué le 20 février 2021 des travaux destructifs dans le bien immobilier des époux [E] qu’il entendait acquérir après signature d’un compromis de vente des 28 et 29 janvier 2021 prévoyant notamment une condition suspensive d’obtention d’un prêt, prêt qu’il n’a jamais pu obtenir de sorte que la vente n’a pu être réitérée (pièces [E] n°3 et 4).

S’agissant de la faute de M. [R] [X] à l’égard des époux [E], M. [R] [X] ne peut justifier d’aucune autorisation que les propriétaires lui auraient donnée pour engager des travaux destructifs avant la réitération de la vente par acte authentique, date effective pour le transfert de propriété. Il ne peut notamment pas invoquer de mandat apparent à l’égard de l’agence immobilière SARL CENTURY 21 ABC alors même qu’il s’était lié à celle-ci par un contrat de « sortie de clefs », lequel lui interdisait explicitement tous travaux de démolition/reconstruction ou amélioration/transformation (pièce CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES n°6), et qu’il ne rapporte par ailleurs aucunement la preuve d’autres circonstances lui permettant de supposer un mandat apparent contraire à la lettre de ce contrat. Il en résulte que, notamment par le non-respect de ses obligations contractuelles à l’égard de la SARL CENTURY 21 ABC, M. [R] [X] a engagé sa responsabilité délictuelle envers les époux [E], indépendamment du compromis de vente alors conclu entre ces parties.

S’agissant de la faute contractuelle reprochée par les époux [E] à la SARL CENTURY 21 ABC, il ne résulte de la lecture ni du mandat de vente entre les parties, ni du compromis de vente (pièces [E] n°2 et 3), que les époux [E] avaient expressément autorisé l’agence immobilière à remettre ponctuellement à l’acquéreur les clefs avant réitération de la vente par acte authentique.

La SARL CENTURY 21 ABC ne peut à cet égard valablement invoquer la seule circonstance que des travaux étaient prévus pour 19.100 euros au compromis de vente, pour justifier d’avoir remis les clefs à l’acquéreur quelques jours après la signature du compromis de vente, sans qu’il ne soit produit aux présents débats aucun document par lequel les époux [E] auraient accepté cette remise anticipée des clefs, même limitée au seul établissement de devis. Il en résulte qu’il doit être retenu que la SARL CENTURY 21 ABC a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des époux [E] dès lors que M. [R] [X] a occasionné des dommages dans le bien immobilier en outrepassant les conditions du contrat de « sortie de clefs » (pièce CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES n°6).

Dès lors, M. [R] [X] d’une part, la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES d’autre part, ont engagé in solidum leur responsabilité à l’égard des époux [E] pour les dommages commis par M. [R] [X] avant réitération de la vente par acte authentique.

1.2. Sur les préjudices indemnisables.

Il résulte du principe de réparation intégrale du préjudice que la réparation doit se faire sans perte mais sans profit pour la victime.

1.2.1. Sur le préjudice matériel pour 24.445,32 euros.

Le compromis de vente des 28 et 29 janvier 2021 au bénéfice de M. [R] [X] stipulait un prix de vente en principal, hors travaux et hors frais, de 86.600 euros, soit 80.000 euros net après imputation des honoraires d’agence immobilière à hauteur de 6.600 euros à charge du vendeur (pièce [E] n°3).

Il est justifié aux débats qu’ultérieurement, quoiqu’à une date inconnue, un compromis de vente avait été rédigé pour le même bien immobilier pour un prix en principal hors frais de 88.000 euros, avant imputation des honoraires d’agence immobilière pour 6.700 euros à la charge du vendeur (pièce SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES n°9), sans explication sur les raisons de l’absence d’aboutissement de cette vente éventuelle.

Il est encore justifié aux débats que le bien immobilier a finalement été cédé au prix en principal et hors frais de 72.000 euros suivant acte authentique du 16 août 2023 (pièce [E] n°14), sans explication aux débats des conditions de la négociation et d’une éventuelle diminution du prix de vente en considération des travaux destructifs dans le bien par M. [R] [X], mais sans explication non plus sur toute autre circonstance ayant pu influer sur le prix de vente entre le 02 février 2021 et le 26 août 2023 notamment la fluctuation du marché immobilier, l’évolution des taux d’intérêts en matière de crédits immobiliers, et toute autre modification apportée à l’état du bien immobilier durant cette période de deux ans et demi. Il faut par ailleurs présumer que ce prix inclut d’éventuels honoraires d’agence immobilière pouvant être à la charge du vendeur, à défaut de tout autre élément apporté aux débats.

Dès lors, le préjudice des époux [E] ne peut excéder une perte de chance de céder le bien au prix de 86.600 euros plutôt que 72.000 euros, soit une différence de 14.600 euros. Toutefois les éléments d’incertitude évoqués ci-dessus interdisent de retenir une proportion de perte de chance supérieure à 50%.

Par conséquent, les défendeurs sont condamnés in solidum à payer aux époux [E] une somme de 7.300 euros en réparation du préjudice matériel au titre de la perte de chance de céder le bien à un prix plus avantageux.

La condamnation est prononcée au profit des époux [E], à hauteur de moitié chacun, sauf meilleur accord résultant notamment de l’application des règles de liquidation du régime matrimonial entre eux.

1.2.2. Sur le préjudice moral pour 3.000 euros.

M. [W] [E] invoque la procédure de surendettement de 2020 pour justifier d’un préjudice moral, et la nécessité du dépôt d’un second dossier de surendettement à expiration du premier délai de 24 mois. Ces éléments sont insuffisants à établir un préjudice moral.

Mme [Y] [K] ne justifie d’aucun élément suffisant pour démontrer un préjudice moral.

La demande est rejetée.

2. Sur les demandes reconventionnelles subsidiaires réciproques en garantie entre d’une part M. [R] [X] et d’autre part la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES ASSOCIES.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, comme retenu précédemment, M. [R] [X] n’a pas respecté la lettre du contrat de « sortie de clefs » (pièce CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES n°6) et ne peut par ailleurs invoquer aucune circonstance pour s’exonérer de cette faute contractuelle, notamment à défaut d’éléments permettant de rendre vraisemblable un mandat apparent.

Dès lors, M. [R] [X] doit garantir intégralement la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES de leur condamnation dans la présente instance.

La demande contraire de M. [R] [X] en garantie des mêmes parties à son propre bénéfice est nécessairement rejetée.

3. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

M. [R] [X], la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES sont tenus in solidum aux dépens, dont le coût du constat d’huissier de justice du 11 juin 2021, et respectivement par moitié entre le premier et les deux autres, sans recouvrement direct au profit d’aucun conseil.

M. [R] [X], la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES doivent payer in solidum 1.200 euros à M. [W] [E] et 800 euros à Mme [Y] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec partage par moitié entre le premier et les deux autres. Toute autre demande sur le même fondement est rejetée.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [R] [X], la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES à payer à M. [W] [E] et Mme [Y] [K] la somme de 7.300 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

DIT que dans leurs rapports entre eux, cette somme sera partagée par moitié entre M. [W] [E] et Mme [Y] [K], sauf meilleur accord des parties résultant notamment de l’application des règles de liquidation de leur régime matrimonial ;

CONDAMNE M. [R] [X] à garantir la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES de la totalité de cette condamnation pour 7.300 euros ;

REJETTE la demande de M. [R] [X] en garantie à l’encontre de la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de M. [W] [E] et Mme [Y] [K] ;

CONDAMNE aux dépens, dont le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 11 juin 2021, in solidum M. [R] [X], la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES, et respectivement dans leurs rapports entre eux à hauteur des proportions suivantes :

une moitié pour M. [R] [X] ;une moitié pour la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES ;sans recouvrement direct au profit d’aucun conseil ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [X], la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

1.200 euros à M. [W] [E] ;800 euros à Mme [Y] [K] ;et respectivement dans leurs rapports entre eux à hauteur des proportions suivantes :

une moitié de chaque somme pour M. [R] [X] ;une moitié de chaque somme pour la SARL CENTURY 21 ABC et SUFFREN ASSURANCES ;

DIT n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier Le Président