Tribunal Judiciaire de Toulouse, Pole civil fil 9, 16 septembre 2025, n° 21/02102

TJ Toulouse 16 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des conditions de résiliation du bail
Le tribunal a jugé que la résiliation du bail n'a pas été prouvée de manière non équivoque et que les loyers étaient dus jusqu'à la fin du préavis de six mois.
Accepté
Occupation illicite des locaux
Le tribunal a constaté que des indemnités d'occupation étaient dues pour la période d'occupation illicite des locaux, fixant le montant à un euro.
Accepté
Partie perdante
Le tribunal a condamné la SCM Gastro 31 aux dépens, conformément aux règles de procédure.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
Le tribunal a accordé une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de la partie gagnante.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
Le tribunal a accordé une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de la partie gagnante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, pole civil fil 9, 16 sept. 2025, n° 21/02102
Numéro(s) :	21/02102
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean FABRYAdrien LEPROUX
Cabinet(s) :	LGMASELARL DUCO FABRY
Parties :	S.C.I. PERIMED

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 16 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 21/02102 – N° Portalis DBX4-W-B7F-P6EH

NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats : M^me RIQUOIR

lors du prononcé : M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 04 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

DEMANDEURS

S.C.I. PERIMED, RCS de [Localité 6] 389 053 968, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocats au barreau de TOULOUSE , avocats plaidant/postulant, vestiaire : 346

M. [O] [Z]

né le 14 Septembre 1951 à [Localité 5], demeurant « [Adresse 4]

représenté par Maître Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 346

DEFENDERESSE

S.C.M. GASTRO 31, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Adrien LEPROUX de la SAS LGMA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 213

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Selon contrat de bail professionnel du 1er septembre 1992 consenti initialement pour une durée de six années, la SCI Perimed a conclu un bail professionnel avec la SCM Gastro 31 pour un local, situé au rez-de-chaussée d’un bâtiment situé au numéro [Adresse 3], d’une superficie de 168 mètres carrés, comprenant une salle d’attente, trois cabinets de consultation, une salle d’examens et deux emplacements de stationnement.

Le bail a été reconduit tacitement, par périodes de six ans.

Depuis 2001, le capital social de la SCI Perimed a été réparti entre :

– Mme [L] [Z], épouse de M. [O] [Z], titulaire de 50 % des parts sociales ;

– M. [E] [F], titulaire de 50 % des parts sociales.

Les deux associés sont cogérants de la SCI Perimed.

La SCM Gastro 31 est une société civile de moyens qui a été constituée entre médecins, en vue de faciliter l’exercice de leur profession de médecins gastro-entérologues par la mise en commun de moyens matériels nécessaires à cette fin.

Depuis 2001, la SCM Gastro 31 a compté pour seuls associés :

– M. [O] [Z], titulaire de 50 % des parts sociales ;

– M. [E] [F], titulaire de 50 % des parts sociales.

M. [O] [Z] a mis fin à son activité professionnelle le 30 juin 2019, faisant valoir ses droits à la retraite.

Le 30 janvier 2020, une promesse de vente du bien mentionné dans le bail professionnel a été conclue entre la SCI PERIMED et M. [I] et Mme [C], suivie de la vente du bien par acte notarié du 30 avril 2020.

Le 19 juin 2020, la SCI Perimed a fait adresser une sommation de payer à la SCM Gastro 31, au titre de loyers dus sur la période du 1er août 2019 au 30 avril 2020, pour un montant total de 30.052,56 euros.

Par acte du 15 avril 2021, la SCI Perimed a fait assigner la SCM Gastro 31 devant le tribunal judiciaire aux fins de la voir condamnée notamment à lui payer les loyers du 1er août 2019 au 30 avril 2020, ainsi que la sommation de payer.

Par acte du 17 mars 2022, la SCM Gastro 31 a fait assigner M. [O] [Z] devant le tribunal judiciaire aux fins de voir juger recevable sa mise en cause.

Par ordonnance du 5 juillet 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des affaires.

Par ordonnance du 28 février 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [O] [Z] à l’encontre de la SCM Gastro 31 au titre d’un défaut d’intérêt à agir.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 janvier 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 mars 2025 et mise en délibéré au 13 mai 2025, prorogé au 20 juin 2025 puis au 16 septembre 2025.

Moyens et prétentions

Par conclusions transmises le 21 janvier 2025, la SCI Perimed et M. [O] [Z] demandent au tribunal de :

– condamner la SCM Gastro 31 à payer à la SCI Perimed une somme de 30 052,56 euros, avec intérêts depuis la signification de l’assignation, ainsi que les frais de sommation ;

– débouter la SCM Gastro 31 de ses prétentions à l’encontre de M. [O] [Z] ;

– condamner la SCM Gastro 31 à payer à la SCI Perimed et M. [O] [Z], respectivement, une indemnité de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec autorisation de la SELARL Duco-Fabry à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provisions ;

– dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Selon la SCI Perimed, elle n’a pas accepté tacitement la résiliation du bail professionnel la liant à la SCM Gastro 31. Elle souligne que, si la jurisprudence accepte la résiliation tacite d’un bail professionnel, il appartient à celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve et de démontrer que les circonstances établissent, de façon non équivoque, cette résiliation.

Elle développe que la résiliation du bail n’a pu intervenir au plus tôt que le 12 janvier 2020, 6 mois après l’envoi d’une lettre par M. [E] [F] à la SCI Perimed, par laquelle il donnait congé, et que les loyers demeuraient dus au moins jusqu’au 12 janvier 2020, puis, une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer, de la fin du préavis, à la libération du local.

Elle estime en outre que la SCM Gastro 31 ne prouve pas que M. [O] [Z] a continué à occuper les lieux après son départ à la retraite.

Elle conclut enfin que la SCM Gastro 31 ne peut pas demander à M. [O] [Z] de payer une dette sociale de la SCM Gastro 31, la contribution à la perte que doit chaque associé à la société n’existant pas au cours de sa vie sociale.

Par conclusions transmises le 24 janvier 2025, la SCM Gastro 31 demande au tribunal de :

– à titre principal, débouter la SCI Perimed et M. [O] [Z] de leurs prétentions ;

– à titre subsidiaire, requalifier la demande de paiement des loyers en demande d’allocation d’une indemnité d’occupation et constater son caractère excessif ;

– fixer par conséquent le montant de l’indemnité d’occupation à une somme d’un euro ;

– en tout état de cause, juger que l’indemnité allouée devra être partagée à parts égales entre la SCM Gastro 31 et M. [O] [Z] et condamner en conséquence M. [O] [Z] à la garantir de la moitié des condamnations prononcées à son encontre ;

– condamner in solidum la SCI Perimed et M. [O] [Z] à payer à la SCM Gastro 31 une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SCM Gastro 31 invoque que M. [E] [F] a indiqué son souhait de résilier le bail professionnel la liant à la SCI Perimed par courrier du 12 juillet 2019, à la date du 29 juillet 2019, ayant cessé son activité professionnelle dans le local le 24 juillet 2019.

Il développe que la SCI Perimed n’a pas contesté, dans son courrier du 30 août 2019, sa volonté de mettre un terme au bail, demandant simplement l’évacuation du mobilier ; que les promesse et contrat de vente ne font pas mention d’un bail en cours ; que la SCI Perimed ne lui a demandé le paiement d’aucun loyer ou indemnité d’occupation pendant les 10 mois précédant la sommation de payer qu’elle lui a faite délivrer. Il conclut que le bail a été résilié, par accord tacite, sans préavis, le 29 juillet 2019.

À titre subsidiaire, la SCM Gastro 31 indique que la SCI Perimed n’a subi aucun préjudice du fait de l’occupation des locaux, étant donné que la SCI Perimed voulait vendre le bien libre de toute occupation, ce qu’elle a pu faire dans un délai de six mois après résiliation du bail. Elle ajoute que la SCI Perimed a perçu de la part du bénéficiaire de la promesse, une indemnité d’immobilisation du bien. Elle demande par conséquent que soit requalifiée la demande de paiement des loyers de la SCI Perimed en demande d’allocation d’une indemnité d’occupation, et qu’une indemnité d’occupation d’un montant d’un euro soit octroyée à la SCI Perimed.

En tout état de cause, elle fait valoir que M. [O] [Z], qui n’a évacué les locaux de ses effets que le 4 décembre 2019, doit supporter, en sa qualité de co-occupant des lieux, et non de co-gérant de la SCM Gastro 31, la moitié des condamnations mises à sa charge.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, qui n’est tenu, par application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, que de répondre, dans le dispositif de son jugement, aux prétentions contenues dans le dispositif des conclusions, ne statuera pas, par une mention spéciale de son dispositif, sur les moyens formulés dans le dispositif des conclusions, auxquels il sera néanmoins répondu dans la motivation du jugement, pour autant qu’ils aient été développés dans le corps des conclusions.

1. Sur les demandes en paiement

Selon l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, “le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce”.

Selon le bail professionnel conclu entre les parties le 15 octobre 2008, “le preneur pourra à tout moment mettre fin à la location en respectant un délai de préavis de six mois”.

Il résulte des éléments produits qu’en l’espèce, par courrier daté du 11 juin 2019, M. [O] [Z], associé de M. [E] [F] au sein de la SCM Gastro 31, a prévenu ce dernier de son départ à la retraite le 30 juin 2019. Il indiquait également : “par voie conséquente, vous voudrez bien prendre acte de mon retrait de la SCM au 30 juin 2019".

En effet, il ressort des statuts de la SCM Gastro 31, en son article 9, que “pour détenir régulièrement les parts sociales émises par la société, tout associé doit exercer une profession médicale ou paramédicale”.

Le tribunal constate que par la suite, par courrier du 12 juillet 2019, M. [E] [F], associé de Mme [L] [Z] au sein de la SCI Perimed, a informé cette dernière de “la cessation de son activité de consultation, et donc d’utilisation du cabinet de consultation situé [Adresse 2], le 29 juillet 2019, suite au départ à la retraite de [son] associé, [M. [O] [Z]]”.

Enfin, par un autre courrier du 30 août 2019 adressé à M. [E] [F] en sa qualité de gérant de la SCM Gastro 31, le conseil de Mme [L] [Z] indiquait avoir reçu le courrier du 12 juillet 2019 et que “loin d’avoir libéré les locaux, [M. [E] [F] les utilisait] toujours et [qu’ils] étaient encombrés de meubles et mobiliers [lui] appartenant”. Le courrier concluait”en conséquence, j’attire votre attention sur le fait que le loyer reste dû à [la SCI Perimed] et qu’il restera dû par son occupant, c’est-à-dire vous-même, jusqu’à l’évacuation totale du local permettant sa mise à disposition d’un tiers. Je vous remercie, en conséquence, de faire le nécessaire pour libérer le plus rapidement possible ce local […]”.

La simple production par M. [E] [F] d’un courrier dans lequel il informait la SCI Perimed de la cessation de son activité de consultation dans ses locaux, alors que, par courrier du 30 août 2019 adressé à la SCM Gastro 31, Mme [L] [Z] indiquait qu’elle avait constaté que « loin d’avoir libéré les locaux, [M. [E] [F]] les occupait toujours », ne prouve pas, de façon non équivoque, la résiliation tacite du bail professionnel au 29 juillet 2019 ni aucun accord sur la réduction du préavis.

Si la SCI Perimed n’a pas exigé le paiement des sommes dues avant la sommation de payer signifiée le 19 juin 2020, il n’est néanmoins pas établi que la SCI Perimed avait accepté de résilier tacitement le bail au 29 juillet 2019. Le fait que M. [F] ait cessé son activité au sein des locaux n’a également aucune incidence sur la fin du bail.

La résiliation du bail ne pouvait donc avoir lieu, selon l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et en application des dispositions contractuelles, que par notification au bailleur de son intention de quitter les locaux, en respectant un délai de préavis de six mois.

Les parties s’accordant sur ce point, il sera retenu que le courrier du 12 juillet 2019 caractérise cette notification au bailleur de l’intention de M. [E] [F] de quitter les lieux.

Un délai de préavis de six mois a par conséquent commencé à courir le 12 juillet 2019, pour prendre fin le 12 janvier 2020, date de résiliation du bail professionnel conclu entre la SCI Perimed et la SCM Gastro 31.

En conséquence, il est inopérant que la promesse de vente du 30 janvier 2020 et, à plus forte raison, l’acte de vente du 30 avril 2020, ne mentionnent pas qu’un bail professionnel soit encore en cours d’exécution.

Il apparaît également au regard des éléments produits que la SCM Gastro 31 ne démontre pas avoir quitté les locaux avant que ceux-ci soient vendus le 30 avril 2020, M. [E] [F] ne justifiant pas de la date à laquelle les opérations d’évacuation de son mobilier ont pris place.

Des indemnités d’occupation sont, ainsi, dues, entre la date de résiliation du bail et la libération effective des locaux par le locataire, dont le montant est souverainement déterminé par le tribunal en fonction du préjudice subi par le bailleur du fait de la présence illicite de l’occupant.

Il ressort des éléments produits que le 30 janvier 2020, une promesse de vente des locaux a été conclue, avant conclusion de la vente du 30 avril 2020. Il apparaît que dans les deux actes notariés, les deux associés, M. [F] et Mme [Z] étaient présents lors de leur conclusion. Il s’ensuit que la SCI Perimed n’entendait pas redonner à bail ses locaux après la fin du bail professionnel la liant à la SCM Gastro 31, de sorte que si cette dernière ne s’était pas maintenue dans les lieux, elle n’aurait quoi qu’il en soit pas perçu de loyers au titre de l’occupation des locaux entre le 12 janvier 2020 et le 30 avril 2020.

Ainsi, l’indemnité d’occupation allouée entre les 12 janvier et 30 avril 2020 sera fixée à un montant d’un euro.

En conséquence et en l’absence de contestations quant au montant du loyer, la SCM Gastro 31 sera condamnée à payer à la SCI Perimed une somme de 20.286,45 euros au titre des loyers du 1er août 2019 au 12 janvier 2020 (5×3 756,75+(12÷30×3 756,75)), ainsi qu’une indemnité d’un euro, au titre des indemnités d’occupation dues entre les 12 janvier et 30 avril 2020.

Les intérêts au taux légal assortiront la somme de 20.286,45 euros à compter de la signification de l’assignation le 15 avril 2021, valant mise en demeure, par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Les intérêts au taux légal assortiront l’indemnité d’un euro à compter de la date de prononcé du jugement, puisqu’il s’agit d’une créance dont le jugement a fixé le principe et le montant, par application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Les frais de sommation de payer seront analysés au titre des demandes accessoires.

Par ailleurs, il ressort des éléments produits que le bail professionnel avait été conclu entre la SCI Perimed et la SCM Gastro 31 et que M. [Z] ne détenait plus de parts dans cette structure depuis son départ à la retraite à la fin du mois de juin 2019. Il n’est dès lors plus cooccupant des locaux. Comme l’a d’ailleurs souligné le tribunal judiciaire dans son jugement du 27 juin 2024, il n’est également produit aucun document déterminant la répartition des charges entre les co-associés .

En conséquence, la SCM Gastro 31 sera déboutée de sa demande visant à voir condamner M. [O] [Z], à titre personnel, à la garantir de la moitié des condamnations prononcées à son encontre, dans la mesure où la production de photographies non datées de portiques et d’archives non identifiées et d’une facture de prise en charge d’archives, établie au nom de M. [O] [Z], ne démontre pas que les archives personnelles de M. [O] [Z] se trouvaient encore dans les lieux en décembre 2019, étant précisé, en toute hypothèse, que le stockage d’archives personnelles de M. [O] [Z] dans les locaux ne suffit pas à le rendre débiteur d’un loyer ou d’indemnités d’occupation.

2. Sur les demandes accessoires

La SCM Gastro 31, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Les frais de sommation de payer ne constituent pas des frais antérieurs à l’introduction de l’instance qui se trouveraient dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci et ne sont pas rendus obligatoires par la loi ni le règlement. Ils ne s’analysent ainsi pas comme des dépens et seront inclus, par conséquent, aux frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi qu’elle en fait la demande et en application de l’article 699 du code de procédure civile, la SCP Duco-Fabry, avocats, sera autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provisions.

La SCM Gastro 31, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer une indemnité totale de 2.742,17 euros à la SCI Perimed au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de sommation.

La SCM Gastro 31, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer une indemnité totale de 1.500 euros M. [O] [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Condamne la SCM Gastro 31 à payer à la SCI Perimed :

– une somme de 20.286,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2021, au titre des loyers du 1er août 2019 au 12 janvier 2020, dus en exécution du bail professionnel les liant ;

– une indemnité d’occupation d’un euro, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, au titre de la période du 12 janvier 2020 au 30 avril 2020 ;

Déboute la SCM Gastro 31 de sa demande visant à condamner M. [O] [Z] à la garantir de la moitié des condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne la SCM Gastro 31 aux dépens ;

Autorise la SCP Duco-Fabry, avocats, à recouvrer directement contre la SCM Gastro 31 ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provisions ;

Condamne la SCM Gastro 31 à payer à la SCI Perimed une indemnité totale de 2.742,17 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, incluant les frais de la sommation de payer.

Condamne la SCM Gastro 31 à payer à M. [O] [Z] une indemnité totale de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT