5AA Minute N°

N° RG 24/00677 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPZQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 16 MAI 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [B] [G]

DEMANDEURS

Madame [S] [R]

née le 13 Octobre 1973 à [Localité 5],

et

Monsieur [H] [R]

né le 23 Décembre 1971 à [Localité 4],

demeurant tous deux [Adresse 3]

Représentés par Maître Benoît GLAENTZLIN, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [T] [I]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Audrey MOUNEAU-LALLEMENT, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 FEVRIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 MARS 2025, DATE PROROGEE AU 04 AVRIL 2025, PUIS 24 AVRIL 2025 ET 16 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2020, [H] et [S] [R] ont donné à bail à [T] [I] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 520 €, outre 50 euros de provisions sur charges.

Le 7 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à [T] [I] pour un montant en principal de

1 622,79€ au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, [H] et [S] [R] ont fait assigner en référé [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir:

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire à compter du 8 août 2024, sauf à prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers à compter de la décision à intervenir ;

— prononcer l’expulsion de [T] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [T] [I] au paiement d’une provision d’un montant de 5 204,62 €, avec intérêts à compter du commandement de payer dues à sa date, et à compter de la décision à intervenir pour le surplus ;

— condamner [T] [I] au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 570 euros, à compter du 8 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner [T] [I] à verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience du 13 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

Lors de l’audience du 14 février 2025, [H] et [S] [R], par la voix de leur Conseil, reprennent les chefs de demande contenus dans leur assignation, sauf à actualiser l’arriéré locatif à 7 145,32 euros (incluant l’échéance du mois de février ) et à s’opposer tant à l’octroi de délais de paiement qu’à la réduction de l’indemnité d’occupation.

[T] [I], par la voix de son Conseil, sollicite que le montant des allocations logement perçu par les propriétaires soit déduit du montant de l’indemnité d’occupation, et actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 6 289,84 euros au 31 décembre 2024. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement pendant trois années.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 mars 2025.

Ce délai a été prorogé au 4 avril 2025 en raison d’une surcharge de travail du magistrat, puis au 24 avril 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat et au 16 mai 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives de la [Localité 6] le 10 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de sa rédaction, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 7 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 8 août 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date.

En revanche, aucun élément fourni aux débats ne justifie de réduire le montant de l’indemnité d’occupation à une somme inférieure au montant des loyers et des charges, le montant comme l’attribution d’allocations logement dépendant en effet des démarches et de la situation du locataire ; elles sont sans objet quant à ses obligations contractuelles à l’endroit des bailleurs.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à 570 euros, selon les modalités précisées au dispositif.

[T] [I] excipe d’une situation de santé précaire, d’une part, qui a obéré ses capacités propres de financement ; et du caractère erratique des sommes reçues de ses parents, d’autre part, en ce que, notamment, ces derniers résident à l’étranger.

Il justifie avoir sollicité l’attribution d’un logement social en décembre 2024, puis en janvier 2025.

Pour autant, si la réalité de sa situation de son état n’est pas démontrée, tel n’est pas le cas de la situation d’impayé, qui perdure en dépit de la présente instance. Il n’a pas été repris le paiement de l’intégralité du loyer courant.

Il n’y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

L’expulsion sera ordonnée.

Au vu du décompte actualisé produit, [H] et [S] [R] prétendent à la condamnation du défendeur au paiement de 7 145,32 euros, correspondant au montant de l’arriéré locatif fixé au arrêté au 14 février 2025, incluant l’appel d’indemnités pour le mois de février 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur une provision de 7 145,32 euros, selon les modalités exposées au dispositif.

Les sommes éventuellement perçues par les bailleurs au nom et pour le compte de l’apurement de l’arriéré locatif de [T] [I] viendront en déduction de cette somme.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Par équité, [T] [I] devra en outre verser à [H] et [S] [R] une indemnité de 1 000 €, tenant compte de la situation économique respective des parties, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [H] et [S] [R] ;

CONSTATONS à la date du 8 août 2024 la résiliation du bail conclu entre [H] et [S] [R], d’une part, et [T] [I], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [T] [I] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [T] [I] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [T] [I] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale à 570 euros ;

CONDAMNONS [T] [I] à payer à [H] et [S] [R] une provision de 7 145,32 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 14 février 2025, incluant l’appel d’indemnités du mois de février 2025 ;

DISONS que les sommes perçues par les bailleurs d’éventuels organismes administratifs et sociaux, au nom et pour le compte de l’apurement de l’arriéré locatif de [T] [I], viendront en déduction de cette somme ;

CONDAMNONS à compter du 15 février 2025, le cas échéant au pro-rata de l’occupation des lieux, et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [T] [I] à payer à [H] et [S] [R] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à 570 euros, révisable selon les stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS [T] [I] à payer à [H] et [S] [R] une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [T] [I] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS