Minute n°2025/876

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/01116

N° Portalis DBZJ-W-B7H-J63P

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.I. MSA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Olivier CORBRAS, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A200

DEFENDERESSE :

S.C.I LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Christophe MARTIN-LAVIOLETTE de la SARL MARTIN-LAVIOLETTE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS, M^e Marie-luce KOLATA-MERCIER, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B310

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Caroline LOMONT

Après audition le 10 septembre 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Le 25 mars 2021, la SCI MSA a conclu avec la SCI LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS un compromis de vente prévoyant l’acquisition par la première d’un bien consistant en une maison d’habitation avec hangar, sis [Adresse 5] à FAULQUEMONT, et cadastré section [Cadastre 4] n° [Cadastre 3], pour un prix de 105.000 euros.

Le 24 septembre 2021, les parties ont réitéré la vente par acte authentique.

Les diagnostics obligatoires préalables à la vente, notamment celui relatif à l’amiante, avaient été réalisés par le cabinet ALLO DIAGNOSTIC le 31 janvier 2017. Dans son rapport, annexé à l’acte de vente, ce diagnostiqueur avait conclu à l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante mais en précisant qu’une partie des locaux (combles, toiture et terrain) n’avait pas pu être inspectée.

Peu après la vente, la SCI MSA a fait procéder à un nouveau diagnostic immobilier, confié à la société DZ DIAGNOSTICS, qui est intervenue le 1er octobre 2021. Dans son rapport du 13 octobre 2021, ce second diagnostiqueur a quant à lui conclu à la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante au sein de l’immeuble.

Par courrier en date du 16 octobre 2021, la SCI MSA a enjoint la SCI LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS à prendre en charge le désamiantage de l’immeuble à ses frais.

A défaut de réponse, la SCI MSA a introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 27 avril 2023 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 1er mai 2023, la SCI MSA a constitué avocat et a assigné la SCI LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SCI LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 16 mai 2023.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 28 avril 2025, la SCI MSA demande au tribunal au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MSA la somme de 118.041,28 € au titre du coût des travaux de désamiantage ;

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MSA la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts (article 1645 du code civil) ;

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS à payer à la Société dénommée MSA, SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE représentée par son représentant légal une indemnité de 3.500 € en application de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

La SCI MSA fonde sa demande en paiement du montant des travaux de désamiantage sur la garantie contre les vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du code civil, indiquant que la présence d’une grande quantité d’amiante est attestée par le diagnostic réalisé par la société DZ DIAGNOSTICS et qu’elle constitue un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil. Elle relève qu’il appartenait à la défenderesse de procéder à une expertise complète du bien avant sa vente, par un professionnel ayant qualité pour le faire, les diagnostics antérieurs à 2013 devant être renouvelés.

Selon la demanderesse, cette position est renforcée par les contrats conclus entre la défenderesse et elle-même, ceux-ci prévoyant que, compte tenu du non-respect par la venderesse de ses obligations en terme de diagnostic, en cas de présence d’amiante, la SCI LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS serait responsable au titre des vices cachés et devrait, en cas d’obligation de retrait, en supporter la charge.

La SCI MSA précise que la SCI LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS n’a prévu par voie contractuelle ni le transfert à l’acquéreur des obligations de recherche et de traitement, ni l’exonération du vendeur de la garantie contre les vices cachés.

Elle fait état d’un préjudice équivalent au coût des travaux de désamiantage dont elle demande la réparation par la SCI LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS, précisant que le montant demandé s’explique par le fait que la dépose de l’amiante suppose une dépose de la couverture du toit et une remise en état.

En outre, la SCI MSA fonde sa demande en dommages et intérêts sur l’article 1645 du code civil, indiquant que la défenderesse avait connaissance dès la signature du compromis de vente du problème lié à l’absence de diagnostic « amiante » d’une partie de l’immeuble lors de l’intervention du cabinet ALLO DIAGNOSTIC en 2017, et qu’elle avait contracté malgré tout. Elle affirme que la vendeuse était de mauvaise foi, n’ayant pas donné accès à l’ensemble du bâtiment à la société en charge de la réalisation du diagnostic, et s’étant ensuite volontairement refusée à réaliser les investigations nécessaires. Elle précise qu’en tant que vendeuse professionnelle, elle était en outre soumise à une obligation d’information et de conseil en vertu de laquelle elle aurait dû prévenir sa cocontractante des risques et avantages de la chose et s’enquérir sur ses besoins, quand bien même cette dernière était un acheteur professionnel. Elle soutient enfin qu’en application de la jurisprudence, une présomption irréfragable de connaissance du vice caché s’applique au vendeur professionnel, qui joue même lorsque l’acheteur est lui-même un professionnel.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 11 décembre 2024, qui sont ses dernières conclusions, la SCI LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS demande au tribunal de :

— REJETER les demandes de la SCI MSA ;

— LA CONDAMNER à 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— LA CONDAMNER aux entiers frais et dépens.

Pour s’opposer aux demandes formulées à son encontre, la SCI LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS soutient s’être acquittée de ses obligations de recherche d’amiante et d’établissement de diagnostic prévues par les articles L. 1334-12-1, L.1334-13 et R.1334-22 du code de la santé publique, puisqu’elle a procédé aux diagnostics immobiliers obligatoires à l’occasion de la vente.

Elle affirme que la demanderesse avait connaissance au moment de l’acquisition du bien du fait que le rapport de diagnostic « amiante » comportait des réserves portant sur les combles et la toiture et avait acquis le bien en pleine connaissance de ces réserves, sans demander d’examens ou d’investigations complémentaires. S’appuyant sur la jurisprudence, elle indique que les défectuosités ne constituent pas des vices cachés pour un acquéreur professionnel lorsque celui-ci pouvait et devait facilement les découvrir.

La défenderesse ajoute que la SCI MSA ne justifie pas par ailleurs du coût des travaux de désamiantage, dont elle estime le montant trop élevé.

Elle conteste avoir été de mauvaise foi, soutenant que, lorsque en 2007, elle avait fait pour sa part l’acquisition de la maison d’habitation objet du litige, ce bien avait été désamianté lors de travaux vérifiés par une agence immobilière.

La SCI LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS précise qu’un nouveau diagnostic immobilier avait été établi par la société ALLO DIAGNOSTIC en 2017, dans la perspective de la vente du bien à la SCI MSA, qui n’avait pas davantage révélé de présence d’amiante. Elle nie avoir à l’époque fait obstruction à l’établissement d’un diagnostic complet, indiquant qu’elle avait alors mandaté une agence immobilière pour la réalisation des diagnostics et n’était pas intervenue directement, et que l’ensemble de l’immeuble était en tout état de cause accessible.

Elle ajoute que la SCI MSA ne justifie d’aucun préjudice permettant de fonder sa demande de paiement de 25.000 euros de dommages et intérêts.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LES DEMANDES FORMEES PAR LA SCI MSA A L’ENCONTRE LA SCI LES FONTAINES DE VIEILS-MAISONS SUR LE FONDEMENT DES VICES CACHES

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.

Toutefois, une distinction est établie entre acheteur professionnel et acheteur profane quant à l’admission du caractère occulte du vice, lorsque la profession de l’acheteur professionnel laisse présumer qu’il dispose, lors de la vente, de compétences techniques lui permettant de déceler le vice.

L’article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix dans le cadre d’une résolution de la vente (action rédhibitoire), ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix (action estimatoire).

Le droit de demander en cas de vices cachés de la chose vendue, soit la résolution de la vente, soit une réduction du prix, n’exclut cependant pas la faculté pour l’acheteur d’en demander la réparation en conservant la chose, ou par voie d’équivalence, des dommages-intérêts.

En l’espèce, pour établir l’existence du vice caché dont elle allègue, la SCI MSA se fonde sur le diagnostic réalisé par la société DZ DIAGNOSTICS le 1er octobre 2021 concernant uniquement la toiture et parties extérieures et qui conclut à la présence de « matériaux et produits contenant de l’amiante ».

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important étant la circonstance qu’elle l’ait été en présence de celles-ci (Civ. 2e, 12 déc. 2019, n° 18-12.687; égal. en ce sens : Civ. 3e, 14 mai 2020, n° 19-16.278).

Or le diagnostic de la société DZ DIAGNOSTICS s’apparente à une expertise privée non contradictoire et cet élément n’est pas réellement corroboré par d’autres éléments du dossier. En effet, s’il est établi qu’un diagnostic antérieur, daté de 2007, mentionnait lui aussi la présence d’amiante, ce document n’est pas versé au débat, de sorte qu’il est impossible de déterminer où se situait l’amiante d’après ce rapport, étant précisé que des travaux de désamiantage ont été réalisés depuis.

Par ailleurs et en tout état de cause, il résulte du diagnostic de la société DZ DIAGNOSTICS sur lequel s’appuie la demanderesse que la présence d’amiante telle qu’elle est décrite ne présente pas un critère de gravité suffisant au sens de l’article 1641 du code civil pour caractériser un vice caché.

En effet, selon ce diagnostic, les matériaux et produits contenant de l’amiante repérés sont les suivants :

« – des matériaux et produits contenant de l’amiante après analyse en laboratoire :

Plaques en fibres-ciment (y compris plaques « sous tuiles ») (Toiture) pour lequel il est recommandé de réaliser une évaluation périodique.

Plaques en fibres-ciment plane (Toiture) pour lequel il est recommandé de réaliser une évaluation périodique.

— des matériaux et produits contenant de l’amiante sur jugement de l’opérateur :

Éléments en fibres-ciment ponctuel (Remise ext.;Parties extérieures) pour lequel il est recommandé de réaliser une évaluation périodique ».

Ainsi, si le diagnostic rappelle la nécessité d’avertir de la présence d’amiante toute personne pouvant intervenir sur ou à proximité des matériaux et produits concernés ou de ceux les recouvrant ou les protégeant, il ne recommande qu’une évaluation périodique.

Il convient de souligner que d’après ce diagnostic, la présence d’amiante ne concerne que des matériaux ou produits de la liste B à savoir des matériaux susceptibles de libérer des fibres d’amiante lorsqu’ils sont sollicités notamment lors de travaux, à la différence des matériaux de la liste A qui peuvent libérer des fibres d’amiante du seul fait de leur vieillissement.

Par ailleurs, dans les grilles d’évaluation de l’état de conservation des matériaux (page 16 et 17 du diagnostic), il est mentionné tant pour les plaques en fibres-ciment (y compris plaques « sous tuiles »), pour les plaques en fibres-ciment plane que pour les éléments en fibres-ciment ponctuel, que ces matériaux ne sont dégradés que de façon ponctuelle et que le risque d’extension de la dégradation est faible, de sorte que seule une évaluation périodique est recommandé.

Ainsi, ce diagnostic ne conclut nullement à la nécessité d’une action corrective de 1er niveau (AC1) consistant en une remise en état limitée au remplacement, au recouvrement ou à la protection des seuls éléments dégradés, ni à une action corrective de second niveau (AC2) qui concerne l’ensemble d’une zone. Seule une évaluation périodique est recommandée.

Il résulte de ce qui précède que la présence d’amiante, à la supposer établie, ne rend pas l’immeuble impropre à son usage, étant précisé que l’amiante est présente, d’après le diagnostic, ponctuellement dans la toiture, notamment dans la toiture du hangar adjacent à la maison et dans des détritus présents sur le terrain.

De même, la SCI MSA ne démontre nullement que la présence d’amiante, telle que décrite dans le diagnostic de DZ DIAGNOSTICS, à savoir ponctuelle, ne concernant que des matériaux ou produits de la liste B et ne nécessitant aucune action corrective, diminue l’usage de l’habitation litigieuse au point qu’elle ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix si elle en avait été informée.

Il sera sur ce point souligné qu’il était expressément mentionné au compromis et dans l’acte authentique que dans le cadre de son diagnostic, la société ALLO DIAGNOSTIC n’avait pas inspecté les combles du 1er étage, la toiture et l’extérieur de sorte qu’il y avait un risque que de l’amiante soit présente dans ces parties. Or la SCI MSA, qui ne conteste pourtant pas être une professionnelle de l’immobilier, a tout de même acquis le bien immobilier litigieux sans sollicité un diagnostic amiante complémentaire, ce qui laisse supposer que l’absence totale d’amiante n’était pas une condition d’achat pour elle et qu’elle aurait tout de même acquis, à un prix semblable, le bien litigieux si elle avait eu connaissance de la présence d’amiante mais ne nécessitant aucun travaux, seulement un contrôle périodique, comme en l’espèce.

Compte tenu de ce qui précède, la SCI MSA ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du code civil, elle sera déboutée de sa demande de paiement formée contre la SCI LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS au titre des travaux de désamiantage.

De même, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaire formée au visa de l’article 1645 du code civil.

2°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La SCI MSA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La SCI MSA sera condamnée à régler à la SCI LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter la SCI MSA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 1er mai 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI MSA de sa demande indemnitaire au titre des travaux de désamiantage ;

DÉBOUTE la SCI MSA de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’article 1645 du code civil ;

CONDAMNE la SCI MSA aux dépens ;

CONDAMNE la SCI MSA à régler à la SCI LES FONTAINES DE VIELS-MAISONS la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI MSA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président