5AA Minute N°

N° RG 25/00355 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GXSE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 10 OCTOBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [U] [I]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3])

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [B] [D], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDERESSE

Madame [N] [R] [G]

née le 21 Janvier 2005 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 10 OCTOBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 20 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] dénommé EKIDOM a donné à bail à Mme [X] [R] [G] un logement situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 341,22 € outre une provision mensuelle sur charges de 163,15 €.

Le 19 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [N] [R] [G] pour un montant en principal de 3 530,67 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] dénommé EKIDOM a fait assigner en référé Mme [N] [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de Mme [N] [R] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Mme [N] [R] [G] au paiement d’une provision d’un montant de 5 222,63 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner Mme [N] [R] [G] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 12 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] dénommé EKIDOM a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3 892,38 €. Il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

[N] [R] [G], qui a été assignée à l’étude, n’est ni présente, ni représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur le nom des parties

Le bail a été conclu entre [X] [R] [G], d’une part, et EKIDOM, d’autre part.

Néanmoins, l’ensemble des actes ont été délivrés au nom de [N] [R] [G] ainsi que la convocation à l’enquête sociale et l’EXPLOC adressé aux services de la Préfecture.

Le juge des contentieux de la protection considère que l’identité de [X] [R] [G] résulte d’une erreur de plume, qui sera rectifiée dans le cadre de la présente décision, laquelle intéressera [N] [R] [G], en qualité de locataire.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CAF de la Vienne le 2 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructeux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Ce délai, plus favorable à la locataire, et qui est par ailleurs repris dans les actes délivrés, sera donc conservé.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 19 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 20 avril 2025. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 4], augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3 892,28 € au 4 septembre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’août 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Mme [N] [R] [G] à verser au bailleur une provision de 3 892,28 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’examen du décompte de créance que Mme [N] [R] [G] a repris le paiement des loyers depuis le mois de mai 2025 ; par ailleurs, une part importante de la dette a été apurée par le versement d’arriérés d’APL et par un versement complémentaire de 500 € intervenu le 4 septembre 2025. Dans la mesure où le bailleur ne s’oppose pas au principe de délais de paiement, il convient par conséquent de suspendre les effets de la clause résolutoire en contrepartie du paiement du loyer courant et du respect des délais qui seront accordés dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Mme [N] [R] [G] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 20 avril 2025 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] dénommé EKIDOM et Mme [N] [R] [G] portant sur le logement situé à [Adresse 8] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [N] [R] [G] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] dénommé EKIDOM à une somme égale au montant du loyer mensuel révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des provisions pour charges ;

CONDAMNONS Mme [N] [R] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] dénommé EKIDOM une provision de 3 892,28 € (trois mille huit cent quatre-vingt douze euros, vingt huit centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 04 septembre 2025, incluant l’indemnité d’août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

ACCORDONS cependant à Mme [N] [R] [G] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Mme [N] [R] [G] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, à raison de 35 mensualités de 110 € (cent dix euros), et une 36ème pour le solde, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Mme [N] [R] [G], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

1.la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

2.le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3.qu’à défaut par Mme [N] [R] [G] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

4.Mme [N] [R] [G] sera tenue à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS Mme [N] [R] [G] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES