TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 FEVRIER 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 23/11089 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YMKR

N° de MINUTE : 25/00130

Madame [R] [M] [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Philippe BENZEKRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0988, postulant et M^e Cécile ZAKINE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

DEMANDEUR

C/

SCCV VILLEPINTE COUTURIER

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître José IBANEZ de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0205

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 2 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 07 mai 2020, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER a vendu en l’état futur d’achèvement à Madame [R] [T] un appartement (lot n°86) et un parking (lot n°130) au sein d’un ensemble immobilier dénommé, Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 4] à [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le prix de 264.700 €, payable par fractions en fonction de l’avancement des travaux.

Les délais de livraison contractuellement prévus n’ont pas été respectés.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, Madame [R] [T] a fait assigner la SCCV VILLEPINTE COUTURIER devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir la résolution du contrat de réservation du 04 décembre 2019 et du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 07 mai 2020 ainsi que la condamnation de la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à l’indemniser des préjudices subis.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 02 décembre 2024.

A l’audience du 02 décembre 2024, l’ordonnance de clôture du 12 juin 2024 a été révoquée aux fins de recevoir les conclusions notifiées par les parties le 24 août 2024 et le 26 novembre 2024 et la clôture de l’instruction a été à nouveau prononcée avant que l’affaire ne soit plaidée.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 août 2024, Madame [T] demande au tribunal de :

« DECLARER Madame [R] [T] recevable en ses demandes fins et conclusions,

JUGER que la SCCV VELLIPINTE COUTURIER a manqué à son obligation d’information,

JUGER que la SCCV VELLIPINTE COUTURIER ne peut sérieusement justifier de son retard et que les justificatifs déjà avancés démontrent la légèreté avec laquelle le chantier est géré

Par conséquent :

ORDONNER la résolution du contrat de réservation du 04 décembre 2019,

ORDONNER la résolution de l’acte authentique de vente du 07 mai 2020,

Par conséquent :

CONDAMNER la SCCV VELLIPINTE COUTURIER à :

la somme de 60 855 euros à titre de réparation du préjudice économique subi par le blocage de sommes en pure perte versées inutilement, la somme de 30 000 € à titre de réparation du préjudice moral subi par Madame [R] [T],

CONDAMNER la SCCV VELLIPINTE COUTURIER à la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCCV VELLIPINTE COUTURIER aux dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir pour ce qui concerne les demandes de condamnations formulées à l’encontre de la SCCV VELLIPINTE COUTURIER. ».

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 26 novembre 2024, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER demande au tribunal de :

« SUR L’IRRECEVABILITE DES DEMANDES DE MADAME [T]

JUGER au visa des articles 122 du CPC, que Madame [R] [T] est irrecevable à agir devant votre Tribunal, vu l’article 2 du protocole transactionnel signée avec la SCCV VILLEPINTE COUTURIER le 17 novembre 2022 et les dispositions impératives visées à l’article 2052 du Code civil ;

SUR LE FOND :

Si par extraordinaire il n’était pas fait droit au moyen d’irrecevabilité susvisé, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER demande à votre Tribunal de :

CONSTATER que Madame [T] a pleinement accepté, dans l’acte authentique de vente, l’application d’une clause afférente aux « causes légitimes de suspension du délai de livraison » qui, en l’espèce, retarde la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier ;

CONSTATER que la SCCV VILLEPINTE COUTURIER atteste par les présentes écritures que la livraison du bien à Madame [T] sera effectuée au 3eme Trimestre 2025 au plus tard ;

JUGER que Madame [T] n’a pas établi et justifié par ses allégations, du bien fondée de sa demande de résolution de l’acte authentique de vente du 7 mai 2020 ;

JUGER en conséquence non fondée la demande de Madame [T] en résolution de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 7 mai 2020 ;

JUGER non fondées les demandes de condamnation de la SCCV VILLEPINTE COUTURIER :

— à la somme de 30 000 € au titre d’une prétendue réparation d’un préjudice moral dont le principe et le quantum n’est pas justifié par un quelconque élément probatoire de la demanderesse ;

— à une somme au titre d’une préjudice économique non chiffré car mentionné comme « à parfaire » par la demanderesse, et en tout état de cause, injustifié en l’état dans son principe.

En tout état de cause :

DEBOUTER Madame [R] [T] de l’ensemble de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent comme irrecevables et en tout cas mal fondées ;

DEBOUTER toute partie de leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de la SCCV VILLEPINTE COUTURIER ;

CONDAMNER Madame [R] [T] a verser à la SCCV VILLEPINTE COUTURIER la somme de 2500 € HT au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 02 décembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’existence d’un accord transactionnel

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 789, 6° du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En l’espèce, faute d’avoir présenté sa fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER est irrecevables à le faire devant la juridiction saisie au fond.

Sur les demandes principales de Madame [T]

Sur la résolution du contrat de réservation conclu le 04 décembre 2019

A l’appui de cette prétention, Madame [T] ne vise aucun fondement juridique, ne formule aucune explication et ne justifie d’aucun manquement dont la gravité validerait la résolution demandée. En effet, la discussion de ses dernières conclusions portant exclusivement sur l’acte authentique de vente du 07 mai 2020, de sorte qu’il y lieu de débouter Madame [T] de sa demande de résolution du contrat de réservation conclu le 04 décembre 2019.

Sur la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 07 mai 2020

En application de l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En ce sens, il résulte des articles 1601-1, 1610 et 1611 du même code que le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu de livrer le bien vendu au terme convenu.

En outre, selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, s’agissant des demandes dirigées contre la SCCV VILLEPINTE COUTURIER, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, il y a lieu d’écarter le défaut d’information sur l’état d’avancement du chantier qui, d’une part, ne repose sur aucun fondement contractuel ou légal énoncé par les parties imposant un tel devoir d’information pendant l’exécution du contrat et, d’autre part, est contredit par les pièces versées aux débats, lesquelles établissent une information délivrée à intervalles réguliers (31 mars 2021, 24 juin 2022, 23 mars 2023, 03 septembre 2023).

S’agissant du retard de livraison, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 7 mai 2020 prévoit que « l’achèvement des biens objet des présentes est prévu au plus tard au 4ème trimestre 2021, soit au plus tard le 31 décembre 2021 ».

Cet acte authentique stipule en outre (page 26 et 27) :

« LE VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard dans le délai convenu aux présentes sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison énuméré ci-dessous.

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison les évènements suivants :

Les intempéries déclarées sur attestation de la Maîtrise d’œuvreRetard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (Retard provenant de la défaillance d’une entrepriseInjonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur, Troubles résultant d’épidémie ou pandémie, d’hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysme, incendie, inondations ou accidents de chantier, Retards imputables aux compagnies fournisseurs d’eau, de gaz, d’électricité, téléphone, etc… sociétés concessionnaires et des services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant l’ensemble immobilier, (…)

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre, sauf pour les retards de paiement de l’ACQUEREUR. ».

La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que le maître d’œuvre d’exécution est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens 3ème civ., 24 octobre 2012, pourvoi n°11-17.800 et 23 mai 2019, pourvoi n°18-14.212).

Cela étant précisé, pour justifier du report de la date de livraison, dans ses dernières conclusions la SCCV invoque exclusivement la défaillance de l’entreprise générale, placée en liquidation judiciaire le 16 février 2023.

La SCCV VILLEPINTE COUTURIER ne produit aucune attestation du Maître d’œuvre faisant état de la défaillance de la société CITY CG-HERVE et de l’impact de celle-ci sur l’activité du chantier, de sorte que cette cause de suspension ne peut être prise en compte.

En revanche, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER produit conformément aux dispositions contractuelles rappelées ci-dessus une attestation de retard de chantier établie le 8 juin 2021 par le Maître d’œuvre, évoquant :

— la pandémie de COVID 19, qui est une cause contractuelle légitime de report du délai de livraison, à hauteur cumulée de 5 mois (1 mois + 4 mois) ;

— les difficultés dans l’obtention d’une date d’expertise de référé préventif, qui n’est pas une cause contractuelle de légitime de report du délai de livraison et qui ne présente pas les caractéristiques de la force majeure, laquelle qui doit être notamment imprévisible, or un référé préventif doit intervenir avant l’ouverture du chantier, la longueur des délais de la justice ne sont pas imprévisibles, ils sont notoirement connus et en tout état de cause il appartenait à la SCCV VILLEPINTE COUTURIER de prévoir un délai suffisant ;

— le déraccordement d’un coffret ENEDIS lié aux constructions précédemment démolies, qui est une cause contractuelle légitime de report du délai de livraison, à hauteur de 4 mois.

Ainsi, il est établi l’existence de causes légitimes de report pour un total de 9 mois, qu’il convient de multiplier par 2 conformément à la clause contractuelle de doublement susmentionnée, soit 18 mois de report.

Dès lors, la date de livraison a été reportée au 30 juin 2023.

Or, à ce jour la livraison n’est toujours pas intervenue et aux termes de ses dernières écritures, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER annonce une livraison « de manière certaine au 3ème trimestre 2025 », soit au plus tard le 30 septembre 2025, soit un retard non définitif d’au moins 823 jours.

Au surplus la SCCV VILLEPINTE COUTURIER affirme que désormais la date de livraison est définitivement arrêtée au 3ème trimestre 2025, alors qu’aux termes de son courrier du 03 septembre 2023 et du planning annexé elle annonçait une livraison en août 2024 et qu’elle ne s’explique pas comment elle peut aujourd’hui assurer d’une livraison au 3ème trimestre 2025, il y a tout lieu de douter de sa capacité à respecter ce nouveau délai.

Dans ces conditions, le retard de livraison est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat conclu le 7 mai 2020.

En conséquence, la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 7 mai 2020 sera prononcée à compter de la présente décision et il y a également lieu d’ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent.

Sur les restitutions

En l’espèce, il se déduit des dispositions ci-dessus rappelées que l’annulation d’un contrat de vente entraîne les restitutions réciproques, entre les parties, de la chose et du prix.

Le tribunal rappelle ici qu’il résulte des articles 1352 et suivants du code civil que les restitutions résultant d’une résolution contractuelle sont un effet direct et nécessaire de l’anéantissement du contrat, la remise des choses dans le même état qu’avant la vente étant une conséquence légale de la résolution. Par suite, si une demande en résolution est formulée, elle emporte automatiquement demande de restitutions (voir en ce sens : Cass. Civ. 3e, 22 juillet 1992, n° 90-18.667 et Cass. Civ. 3e, 29 janvier 2013, n° 01-03.185).

Ainsi, si Madame [T] ne formule pas de demande de restitution de l’intégralité des sommes qu’elle a directement payées à la SCCV en exécution de la vente, cette demande est nécessairement comprise dans celle en résolution de la vente.

Par ailleurs, les règles de la restitution excluent qu’une partie puisse être tenue de restituer plus que ce qu’elle a perçu au titre du contrat, sans préjudice des éventuelles demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité pour faute prouvée.

Dès lors que le contrat de vente du 07 mai 2020 est anéanti rétroactivement par l’effet de la résolution, il convient de condamner la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à restituer à Madame [T] les paiement perçus, dont il est établi, au vu des décomptes d’appel de fonds du 04 juin 2021 et du 29 octobre 2021, qu’ils s’établissent à la somme de 92.645 €.

En revanche, il n’est pas nécessaire de condamner Madame [T] à restituer le bien, celle-ci n’en ayant jamais pris possession.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, le tout cumulable avec l’octroi de dommages et intérêts au sens de l’article 1231-1 du même code.

Par ailleurs, l’article 1611 du même code précise que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à celui qui se prévaut d’un préjudice d’en rapporter la preuve ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

au titre du préjudice financier

La résolution de la vente ne prive pas l’acquéreur de solliciter des dommages et intérêts dès lors que le manquement à l’obligation de délivrance lui a causé un préjudice direct et certain.

Il est établi que Madame [T] a souscrit un contrat de prêt spécifiquement pour cette vente et la résolution de la vente remettant les parties dans l 'état où elles se trouvaient avent celle-ci, le fait de ne pas leur rembourser les frais accessoires qu’elles ont eu dans le cadre des contrats de prêt reviendrait à laisser un reste à charge à la charge de la demanderesse et de ce fait elle ne serait pas dans la même situation financière antérieure à le vente alors qu’aucune faute n’a été retenue à son encontre et ce d’autant plus que le contrat de prêt n’a pas été résolu.

L’examen des pièces versées aux débats permet de démontrer que Madame [T] a versé les montants aux dates d’appel de fonds prévus et pour ce faire elle a été contrainte de souscrire un prêt auprès de la BNP PARIBAS en mars 2020 pour l’acquisition de son bien immobilier à Villepinte pour un montant de 273.817 €

Elle a donc dû payer, les intérêts intercalaires de ce prêt et les frais d’assurance afférents, toutefois, elle ne justifie des sommes versées à ce titre qu’à compter du mois d’octobre 2023 soit les sommes de :

-187,20 € pour les intérêts calculés sur la base du montant restant dû à la banque ;

—  10,95 € pour la prime d’assurance.

Pour un montant total de 198,15 € par mois.

En effet, ni le contrat de prêt, ni le tableau d’amortissement, ni l’avenant au contrat de prêt du 25 octobre 2022, ne permettent de calculer les intérêts intercalaires, les fonds du prêt étant débloqués par tranche en fonction de l’état d’avancement des travaux et des appels de fonds successifs.

Ainsi, il est démontré qu’entre le mois d’octobre 2023 et le mois de décembre 2024 (dernier mois revendiqué par la demanderesse dans ses écritures), soit 15 mois, Madame [T] a payé la somme de 2.972.25 (198,15 € x 15 mois).

Par ailleurs, elle a été dans l’obligation de demander et d’obtenir un différé de règlement le 25 octobre 2022 pour tenir compte du report du délai de livraison, ce qui a engendré un coût supplémentaire justifié de 850 €.

Le lien de causalité entre l’exposition de ces frais et la faute du vendeur est démontré, ce prêt ayant été souscrit pour l’acquisition d’un bien qui n’a pas pu être livré dans les délais, qui n’est d’ailleurs toujours pas livré et dont la SCCV ne peut justifier de l’ensemble du retard.

Madame [T] réclame également les sommes suivantes :

950 € au titre des frais de courtage ; 2667 € au titre de la mise en place du prêt.

Néanmoins, elle ne verse aucun justificatif d’avoir dû exposer ces sommes, de sorte qu’elle sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Il en résulte que le préjudice financier subi par Madame [T] en raison du manquement de la SCCV s’élève à la somme de 3.822,25 € somme que la SCCV sera condamnée à payer à Madame [T].

Madame [T] sollicite enfin l’indemnisation de sa perte de chance de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel. Elle fait valoir qu’en raison du retard de livraison, elle n’a pas pu bénéficier de l’avantage fiscal alors qu’elle avait prévu de louer son bien pour une durée de 9 ans, avantage qu’elle évalue à 5.238 € par an.

La SCCV soutient qu’elle peut toujours en bénéficier. Elle verse aux débats un courrier en date du 24 juin 2024 émanant de la Direction départementale des finances Publiques de la Seine-Saint-Denis aux termes duquel l’administration fiscale indique que pour les actes authentiques d’acquisition mentionnant un investissement locatif Pinel signés entre le 07 mai 2020 et le 12 mars 2021, le délai légal de trente mois est prorogé d’une première période de 12 mois et d’une seconde de 418 jours.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt dite Pinel, lorsqu’il s’agit comme en l’espèce d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ce dernier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique (C du I de l’article 199 novovicies du CGI).

Ainsi, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement entre la SCCV VILLEPINTE COUTURIER et Madame [T] ayant été signé 7 mai 2020, l’achèvement devait intervenir au plus tard le 29 décembre 2024 (7 mai 2020 + 30 mois + 12 mois + 418 jours).

La livraison n’étant toujours pas intervenue, Madame [T] a effectivement perdu la possibilité de bénéficier de ce dispositif de réduction d’impôts du fait des manquements de la SCCV VILLEPINTE COUTURIER.

Selon l’article 199 novovicies, dans sa rédaction applicable au litige, le taux de la réduction d’impôt applicable dans le cadre du dispositif Pinel est fixé à :

—  12 % lorsque l’engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans ;

—  18 % lorsque l’engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans.

A l’issue de la période couverte par l’engagement de location, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt, à la condition de proroger son engagement initial pour trois années supplémentaires, si l’engagement de location était d’une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement pour cette période triennale.

Il ressort de ces éléments que le contribuable peut bénéficier au maximum d’une réduction d’impôt correspondant à 21 % du prix du bien immobilier augmenté des frais d’acquisition, répartie sur une durée de 12 ans, à raison de 2 % les neuf premières années et de 1 % pour les trois années suivantes.

Le préjudice résultant de la perte de pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal s’analyse effectivement en une perte de chance dans la mesure où il ne peut être soutenu que le bénéfice de la réduction fiscale n’était soumis à aucun aléa puisque même en cas de livraison effective et dans les délais, l’avantage fiscal demeure soumis à d’autres conditions qui tiennent notamment à l’obtention du label BBC, au profil du locataire dont les ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond et au respect de la durée de la location.

Le propriétaire ne peut par conséquent avoir la certitude qu’il trouvera et conservera un locataire correspondant aux critères exigés par la loi pendant 9 ans ni, a fortiori, pendant 12 ans. Il faut aussi prendre en considération le fait que le propriétaire est toujours susceptible de rencontrer des difficultés l’obligeant à revendre son bien avant le terme de la période de mise en location lui ouvrant droit à la réduction et pour laquelle il a opté auprès de l’administration fiscale.

Dans ces conditions et en prenant pour assiette la somme de 264.700 € correspondant au prix d’acquisition, le préjudice résultant de la perte de chance subi par Madame [T] peut être évalué à la somme de 22.234,80 € (264.700 € x 21 % x 30%).

En conséquence, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER sera condamnée à payer à Madame [T] la somme de 22.234,80 € au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal dit Pinel.

sur le préjudice moral

Madame [T] a été dans l’obligation de faire face aux reports successifs de la date de livraison de son bien acquis en vue de le louer, à l’absence de livraison à la date de la présente décision et au stress et à l’anxiété qui en ont nécessairement découlé, ce qui constitue pour elle un préjudice moral qui sera justement évalué à la somme de 3.000 €.

Par conséquent, il convient de condamner la SCCV à payer à Madame [T] la somme de 3.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris en ce inclus le coût du commandement de payer, les frais de publication de l’assignation et du présent jugement, les frais nécessaires à l’exécution – sauf ceux qui restent à la charge du créancier.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de production de tout justificatif, l’équité commande de condamner la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à payer à Madame [T] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mis à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l’existence d’un accord transactionnel soulevé par la SCCV VILLEPINTE COUTURIER ;

DEBOUTE Madame [R] [T] de sa demande de résolution du contrat de réservation conclu le 04 décembre 2019 avec la SCCV VILLEPINTE COUTURIER ;

PRONONCE la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 07 mai 2020 entre la SCCV VILLEPINTE COUTURIER et Madame [R] [T], un appartement (lot n°86) et un parking (lot n°130) au sein d’un ensemble immobilier dénommé, Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 4] à [Adresse 2] à [Localité 8] ;

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent,

CONDAMNE la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à restituer à Madame [R] [T] la somme de 92.645 € (quatre-vingt-douze mille six cent quarante-cinq euros) au titre de la partie du prix déjà versée au jour de la résolution ;

CONDAMNE la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à payer à Madame [R] [T] la somme de 3.822,25 € (trois mille huit cent vingt-deux euros et vingt-cinq centimes) au titre de son préjudice financier ;

CONDAMNE la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à payer à Madame [R] [T] la somme de 22.234,80 € (vingt-deux mille deux cent trente-quatre euros et quatre-vingt centimes) au titre de la perte de chance de bénéficier du dispositif de défiscalisation dite loi Pinel ;

CONDAMNE la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à payer à Madame [R] [T] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV VILLEPINTE COUTURIER aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à payer à Madame [R] [T] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,