MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/02504 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GEEJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 27 Janvier 2026

DEMANDEURS :

Madame [E], [L] [NR], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [P], [W], [M] [O], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 4]

Madame [T] [U], demeurant [Adresse 10]

Monsieur [VS] [EM], demeurant [Adresse 10]

Monsieur [C], [R], [NO], [A] [VC], demeurant [Adresse 6]

Madame [J], [V], [G] [VC], demeurant [Adresse 6]

Madame [RO] [N], demeurant [Adresse 9]

Monsieur [F] [ZF], demeurant [Adresse 9]

Madame [X] [KA], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 5]

La SOCIÉTÉ OLIMA, S.C.I., dont le siège social est sis [Adresse 8],

tous les douze représentés par M^e Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Olivia ETCHEBERRIGARAY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 2]

SCI GM ESTATE, représentée par son mandatiare ad hoc, M. [I] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [GM] [S], demeurant [Adresse 1]

tous trois représentés par M^e Philippe MISSEREY, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant

LE :

Copie simple à :

— M^e BARROUX

— M^e MISSEREY

Copie exécutoire à :

— M^e MISSEREY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nathan BASUYAU, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Maryline LANGLADE, lors des débats, et Edith GABORIT, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 28 Octobre 2025.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte notarié en date du 31 mars 2008, la société SCI GM ESTATE, dont Monsieur [GM] [S] et Monsieur [I] [H] étaient les associés, a acquis un immeuble situé au [Adresse 3], au sein de laquelle elle a créé une copropriété en vue de la revente par lots, suivant acte notarié du 28 septembre 2018, modifié le 13 décembre 2018.

Plusieurs ventes de lots sont intervenues entre la société SCI GM ESTATE et des particuliers entre octobre 2018 et septembre 2019.

Lors de l’assemblée générale du 30 janvier 2020, le syndic a porté à la connaissance des copropriétaires l’existence d’une lettre datée du 12 juillet 2016 émanant de la mairie de [Localité 11], faisant état d’une obligation de ravalement des façades de l’immeuble et de la nécessité d’effectuer les travaux nécessaires avant le 16 juin 2020.

Les copropriétaires se sont plaints que la S.C.I GM ESTATE n’a pas, au moment de la vente de chacun des lots, porté ce courrier à leur connaissance, les privant ainsi de la possibilité de négocier le prix de vente.

La S.C.I GM ESTATE a été dissoute de manière anticipée sur décision de ses associés réunis en assemblée générale extraordinaire suivant procès-verbal du 21 novembre 2019. Monsieur [I] [H] a été nommé liquidateur de la société. L’assemblée générale a prononcé la clôture définitive des opérations de liquidation à compter du 20 novembre 2020.

Ainsi, par actes de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023 et 02 octobre 2023, Monsieur [VS] [EM], Madame [T] [U], Monsieur [K] [D], Monsieur [P] [O], Madame [E] [NR], Monsieur [Y] [B], Madame [X] [KA], Monsieur [F] [ZF], Madame [RO] [N], Madame [J] [VC], Monsieur [C] [VC], la S.C.I OLIMA ont fait assigner Monsieur [GM] [S] et Monsieur [I] [H] devant le tribunal judiciaire de POITIERS aux fins d’indemnisation des préjudices dont ils se prévalent.

Par ordonnance du 27 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de POITIERS a désigné Monsieur [I] [H] en qualité de mandataire ad hoc représenter la société S.C.I GM ESTATE lors de l’instance. Cette dernière a été assignée devant le tribunal judiciaire de POITIERS par acte du 28 septembre 2023.

La clôture est intervenue le 03 juillet 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été entendue à l’audience du 28 octobre 2025. Les parties ont été représentées par leurs conseils respectifs.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025, puis prorogée au 12 janvier 2026, puis au 27 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 01 juillet 2025, les demandeurs demandent au tribunal de :

« Juger que la SCI GM ESTATE représentée par ses associés a manqué à son obligation d’information

Juger que la SCI GM ESTATE représentée par ses associés a volontairement caché l’existence d’une obligation de ravalement,

Condamner la SCI GM ESTATE à réparer les préjudices subis par les requérants,

Condamner M. [S] et M. [Z] es qualité d’anciens associés de la SCI GM ESTATE à verser :- M et Mme [VC] : 6.383,63 €

— M. [O] et Mme [NR] : 8.628,42 €

— M. [ZF] et Mme [N] : 9.680,66 €

— M. [B] et Mme [KA] : 6.173,18 €

— M. [EM] et Mme [U] : 6.453,78 €

— SCI OLIMA : 6.243,33 €

— M. [D] : 8.838,87 €

Condamner M. [S] et M. [Z] es qualité d’anciens associés de la SCI GM ESTATE à verser à chaque copropriétaire la somme de 2.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

Condamner M. [S] et M. [Z] es qualité d’anciens associés de la SCI GM ESTATE à verser à chaque copropriétaire la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance ;

Juger que l’exécution provisoire ne sera pas écartée ;

Condamner M. [S] et M. [Z] es qualité d’anciens associés de la SCI GMESTATE à verser à chaque copropriétaire la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ; »Pour un plus ample exposé des moyens que les demandeurs apportent au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, ce en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, les défendeurs demandent au tribunal de :

« Débouter les consorts [EM] et autres de toutes demandes, fins et conclusions et, à titre reconventionnel, les condamner ensemble à payer aux concluants la somme de 3.000 € en application de l’article 700 et les dépens ; »Pour un plus ample exposé des moyens que les défendeurs apportent au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, ce en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1112-1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

En outre, selon l’article 11130 du même Code, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Enfin, aux termes de l’article 1137 du même Code, constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il est constant que, d’une part, le dol doit être apprécié au moment de la conclusion du contrat, et que, d’autre part, le manquement à une obligation précontractuelle d’information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l’espèce, l’ensemble des actes de vente contient la mention selon laquelle « le contenu du certificat d’urbanisme du 6 septembre 2018 a été intégralement porté à la connaissance des parties, notamment s’agissant des dispositions d’urbanisme applicables. ».

Or, le certificat d’urbanisme mentionne que « l’immeuble est concerné par l’arrêté municipal en date du 16 septembre 2015 relatif à l’obligation de ravalement des façades ». Il est également précisé que le certificat est « un acte administratif d’information qui constate le droit applicable, il n’a pas valeur d’autorisation pour la réalisation des travaux ou d’une opération projetée. ».

Les actes de vente mentionnent également que « les parties s’obligent à faire de leur affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives du droit de propriété mentionnées en ce document au caractère purement informatif et dont elles déclarent avoir pris connaissance. Les parties reconnaissent que le notaire soussigné leur a fourni tous les éclaircissements complémentaires sur la portée, l’étendue et des effets de ces charges et prescriptions.

Par ailleurs, l’ensemble des actes indique qu’une copie du diagnostic technique global établi en juillet 2018, est annexée.

Ce diagnostic préconise un certain nombre de travaux à effectuer sur les façades de l’immeuble, et notamment un nettoyage et une remise à niveau complet, avec reprise de certaines pierres notamment situées en rez-de chaussée. Il convient de relever que ce document est antérieur à toutes les ventes des lots de copropriété.

Ainsi, il apparaît que l’obligation de ravalement des façades de l’immeuble a été clairement indiquée aux différents acquéreurs au moment de la conclusion des actes de vente, qui ont par ailleurs été informés des travaux qui devaient être prévus à terme sur les façades. De plus, les préconisations du rapport ont été présentées lors de l’assemblée générale du 1er mars 2019.

En revanche, les défendeurs ne contestent pas qu’ils n’ont pas informé les différents acquéreurs du courrier de la mairie de [Localité 11] en date du 12 juillet 2016 aux termes duquel elle rappelle que des travaux de rénovation des façades de l’immeuble doivent être réalisés avant juillet 2020. Les défendeurs indiquaient à ce sujet qu’ils n’ont aucun souvenir de ce courrier.

Or, les actes de vente contiennent également la mention selon laquelle « le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur en application de l’article 1112-1 du Code civil, l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement. Le vendeur reconnaît être informé qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par sa responsabilité avec possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement de l’acquéreur.

Il ressort également de l’attestation produite par le syndic que celui-ci n’a eu connaissance de ce courrier qu’au mois de décembre 2019.

Dès lors, le manquement des défendeurs à leur obligation d’information précontractuelle est établi.

Toutefois, si le comportement des défendeurs peut être qualifié a minima de négligence, aucun des éléments versés aux débats ne permet d’établir que la connaissance de cette information par les acquéreurs au moment de la vente les auraient conduit à contracter à des conditions substantiellement différentes, notamment en négociant le prix de vente des lots.

De même, la circonstance selon laquelle les défendeurs n’ont pas informé les demandeurs de l’existence du courrier de 2016 au moment de la conclusion des différentes ventes est insuffisante à caractériser une intention dolosive, c’est-à-dire la volonté manifeste de tromper son cocontractant.

En effet, le manquement ne porte pas sur l’existence de l’obligation de ravalement des façades, dont il est établi que chacun des acquéreurs en a eu connaissance au moment des différentes ventes, mais sur son terme.

Au surplus, la différence entre les travaux prévisionnels décrits dans le diagnostic technique global de 2018, et les travaux décrits le devis établi par la société SOMEBAT en 2023, ne permet pas pour de déduire que le manquement à l’obligation d’information précontractuelle est constitutif d’un dol.

En effet, d’une part, il convient de relever que les travaux mentionnés dans le diagnostic comprennent pour la façade avant une « remise à niveau. Nettoyage complet de la façade y comprit corniche, réparation des pierres au Rc et pour la façade arrière. Nettoyage complet de la façade y compris corniche, réparation des dégradations ponctuelles y compris travaux de reprise du conduit de la chaufferie », et qu’une partie de ces travaux est reprise dans le devis de 2023.

D’autre part, la différence de prix, à savoir 35 000 € HT en 2018 contre 70 149,73 € TTC en 2023, s’explique par l’augmentation de l’importance des travaux à réaliser en raison de l’écoulement du temps qui a engendré une dégradation des désordres grevant les façades de l’immeuble déjà relevés dans le diagnostic de 2018.

En tout état de cause, il convient de rappeler que ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la preuve de l’existence d’un dol émanant des défendeurs n’est pas établie.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les demandeurs, parties perdantes, seront condamnés au paiement des dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les demandeurs, condamnés au paiement des dépens, seront condamnés à payer à Monsieur [GM] [S], Monsieur [I] [H] et la SCI GM ESTATE une somme globale qu’il est équitable de fixer à 1000 euros. Ils seront par ailleurs déboutés de leurs propres demandes de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [VS] [EM], Madame [T] [U], Monsieur [K] [D], Monsieur [P] [O], Madame [E] [NR], Monsieur [Y] [B], Madame [X] [KA], Monsieur [F] [ZF], Madame [RO] [N], Madame [J] [VC], Monsieur [C] [VC], la S.C.I OLIMA de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [VS] [EM], Madame [T] [U], Monsieur [K] [D], Monsieur [P] [O], Madame [E] [NR], Monsieur [Y] [B], Madame [X] [KA], Monsieur [F] [ZF], Madame [RO] [N], Madame [J] [VC], Monsieur [C] [VC], la S.C.I OLIMA au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [VS] [EM], Madame [T] [U], Monsieur [K] [D], Monsieur [P] [O], Madame [E] [NR], Monsieur [Y] [B], Madame [X] [KA], Monsieur [F] [ZF], Madame [RO] [N], Madame [J] [VC], Monsieur [C] [VC], la S.C.I OLIMA à payer à Monsieur [GM] [S], Monsieur [I] [H] et la SCI GM ESTATE la somme globale de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Monsieur [VS] [EM], Madame [T] [U], Monsieur [K] [D], Monsieur [P] [O], Madame [E] [NR], Monsieur [Y] [B], Madame [X] [KA], Monsieur [F] [ZF], Madame [RO] [N], Madame [J] [VC], Monsieur [C] [VC], la S.C.I OLIMA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Le greffier, Le Président