TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Caroline BOISSEL

— M^e Margaux SPORTES

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/15773

N° Portalis 352J-W-B7F-CVXJO

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, HELLO SYNDIC, S.A.S

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par M^e Caroline BOISSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2227

DEFENDERESSE

S.C.I. MAYA

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Margaux SPORTES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0754

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/15773 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXJO

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI MAYA est propriétaire des lots de copropriété n°1 et 2 d’un immeuble situé au [Adresse 5].

Par jugement du 1er décembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a condamné la SCI SAMUEL ET DINA à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 16.632,63 euros au titre des arriérés de charges échues entre le 2ème trimestre 2012 et le 1er trimestre 2016 inclus.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la SCI MAYA de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 8.720,35 euros outre 26,40 euros de frais de mise en demeure.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 17 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner la SCI MAYA en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant au principal de 12.503,69 euros, devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 16 février 2022.

En l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner la SCI MAYA au paiement de la somme de 1.653 euros au titre des charges dues au 28 mars 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner la SCI MAYA au paiement de la somme de 621,83 euros, au titre d’intérêts sur la somme de 19.091,72 euros au titre des charges de copropriété réglées ;

— condamner la SCI MAYA au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SCI MAYA au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI MAYA au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 31 juillet 2024, la SCI MAYA demande au tribunal de :

— déclarer irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pour défaut de qualité à agir ;

— rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble tendant à voir condamner la SCI MAYA à :

. 1.653 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 mars 2024,

. 621,83 euros à titre d’intérêts sur la somme de 19.091,72 euros,

. 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

. 5.000 euros au titre des frais irrépétibles,

. aux entiers dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement des entiers dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

La SCI MAYA soutient que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité à agir en ce que, lors de la délivrance de l’assignation, le syndicat des copropriétaires était représenté par son syndic en exercice, le cabinet CAPILLON & MARTINS, que depuis le syndicat des copropriétaires a changé de syndic et est désormais représenté par le cabinet HELLO SYNDIC, lequel n’est pas intervenu dans la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas répondu dans le corps de ses conclusions sur ce chef de demande.

Sur ce ;

L’article 789, 6° du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. »

Le décret du 11 décembre 2019 a ainsi opéré une extension des pouvoirs du Juge de la mise en état qui peut désormais connaître des fins de non-recevoir.

L’article 30 du CPC dispose : « L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. »

L’article 31 du Code de Procédure Civile dispose : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article 32 du CPC dispose : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

En l’espèce, la SCI MAYA a soulevé dans ses conclusions au fond notifiées le 29 mars 2023 une fin de non recevoir, pour défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires, alors qu’un juge de la mise en état, désigné le 30 mars 2023, était saisi de l’affaire. La SCI MAYA ne justifie d’aucune signification de conclusions distinctes saisissant le juge de la mise en état de sa fin de non recevoir.

Elle n’a donc pas régulièrement saisi le juge de la mise en état de sa fin de non recevoir, alors que ce dernier était seul compétent pour en connaître.

La fin de non recevoir sera déclarée irrecevable.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI MAYA est propriétaire des lots n°1 et 2 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des, 29 mai 2009, 15 avril 2010, 14 avril 2011, 11 avril 2012, 22 avril 2013, 26 mai 2014, 02 juin 2015, 09 mars 2016, 28 juin 2017, 10 septembre 2018, 18 juin 2019, 31 janvier 2021, 02 juin 2022, 08 novembre 2022, 18 novembre 2022, 14 décembre 2023 et 08 juillet 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2008 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2010 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes pour l’AG du 08 novembre 2022 ;

— les contrats de syndic CM CAPILLON, MANDA et Hello syndic

— l’extrait du registre national du commerce et des sociétés relatifs à la SCI MAYA ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 28 mars 2024.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, entre le 2ème trimestre 2016 et le 28 mars 2024, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

18 euros de frais de mise au contentieux le 18 novembre 2016,

26,40 euros de frais de mise en demeure le 05 novembre 2018,

1,20 euros de frais de 1ère relance le 19 juillet 2019,

9,60 euros de frais de 2ème relance le 13 août 2019,

26,40 euros de frais de mise en demeure le 12 mai 2021,

360 euros au titre de « avocat C-[H] mise en demeure du 17/05/2021 » le 1er juillet 2021,

30 euros de frais de mise en demeure du 17 janvier 2023,

30 euros de frais de mise en demeure du 10 avril 2023.

Soit un total de 501,60 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI MAYA, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 1.653 – 501,60 euros soit 1.151,14 euros et non 1.653 euros au titre des charges courantes impayées au 1er avril 2024, appel de fonds n°1 inclus comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Il ressort du relevé de compte sur la période du 01/01/2024 au 05/05/2025 que la SCI MAYA a effectué deux virements de 2.508,60 euros le 02 avril et de 1.679,42 euros le 16 août 2024. De sorte que le solde est désormais créditeur.

Au vu de ces éléments, la demande de condamnation de la société SCI MAYA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.653 euros sera rejetée.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 501,60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 12 mai 2021 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat de syndic conclu avec le syndic CM [Adresse 10] pour la période du 15 avril 2010 au 15 février 2011 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations du 12 mai 2021 réalisées 10 ans après l’entrée en vigueur du contrat.

La plupart des prétendues autres lettres de rappel ou de mises en demeure en date du 05 novembre 2018, 19 juillet 2019, 13 août 2019, 17 janvier 2023 et 10 avril 2023 ne sont pas justifiées, faute pour le demandeur de verser au débat les avis de réception.

La mise en demeure effectuée par l’avocat du syndicat 17/05/2021 pour un montant de 360 euros n’est pas justifiée et relève en outre des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

Enfin, les frais de mise au contentieux du 18 novembre 2016 ne peuvent, en application du contrat de syndic et conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles » en l’espèce, ni démontrées, ni même alléguées.

Ainsi l’ensemble de ces frais portés au crédit du compte de la SCI MAYA ne seront pas retenus au titre des frais irrépétibles.

Sur la demande de condamnation au titre des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI MAYA au paiement des intérêts dus entre le 12 mai 2021, date de sa mise en demeure, et du paiement en date du 28 novembre 2023 soit la somme de 621.83 euros. Il ajoute que les dégâts des eaux ne proviennent pas des parties communes.

La SCI MAYA oppose que le retard de paiement est uniquement imputable au désintérêt du syndicat des copropriétaires concernant le dégât des eaux chroniques.

Il ressort de l’article 1231-6 du code civil que les dommages intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Cependant, ces intérêts ne sont dus que du jour où ils sont judiciairement fixés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande des intérêts pour une créance apurée au cours de la procédure. Ces intérêts n’étant plus dus au jour du jugement, la demande à ce titre formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Par application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des demandes figurant dans le dispositif des conclusions des parties et non de celles figurant dans les seuls motifs. Le tribunal n’est donc pas saisi de la demande de la SCI MAYA tendant à lui voir octroyer des délais de paiement qui figure dans le corps de ses conclusions mais non dans le dispositif.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, un jugement du 1er décembre 2016 condamnant la SCI SAMUEL ET DINA (devenue la SCI MAYA) en paiement de charges de copropriété est versé au débat. Ces manquements répétés de la SCI MAYA à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Cependant toutes les charges sont aujourd’hui réglées de sorte que la demande indemnitaire formée à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE IRRECEVABLE la fin de non-recevoir soulevée par la SCI MAYA pout défaut de qualité à agir ;

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] tendant à voir condamner la SCI MAYA à :

o 1.653 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 mars 2024 ,

o 621,83 euros à titre d’intérêts sur la somme de 19.091,72 euros au titre des charges de copropriété réglées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 26 juin 2025

La Greffière La Présidente