MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 28 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 25/03001 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G3O4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Selon la procédure orale, sans représentation obligatoire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :

Madame BARRAL Carole, Vice-président

GREFFIER :

Madame MORIN–LARRIEUX Anaïs, lors de l’audience

Madame GABORIT Edith, lors de la mise à disposition

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] sis [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE IMMOBILIERE RODRIGUES, situé [Adresse 2]

représentée par M^e Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

M. [V] [E]

demeurant [Adresse 3]

ni comparant, ni représenté

Mme [S] [E]

demeurant [Adresse 4]

ni comparante, ni représentée

Mme [M] [E]

demeurant [Adresse 4]

ni comparante, ni représentée

Copie exécutoire délivrée

Le :

à M^e Frédérique PASCOT

Copie certifiée conforme

délivrée

Le :

à M^e Frédérique PASCOT

à M. [V] [E]

à Mme [S] [E]

à Mme [M] [E]

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 06 MARS 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX

DOSSIER N° : N° RG 25/03001 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G3O4 Page

FAITS, PROCÉDURE et DEMANDES

Le 04.5.2017, [V], [S] et [M] [E] ont acquis la propriété des lots 19 et 150 au sein de la résidence [Adresse 5] :

— [V] [E] en qualité d’usufruitier

— [S] et [M] [E] en qualité de nues-propriétaires indivises.

Le 12.12.2025, le syndicat des copropriétaires de cette résidence les a assignés à l’audience du 06.3.2026 du tribunal judiciaire de Poitiers auquel il demande de le juger recevable et bien-fondé puis condamner solidairement les défendeurs à lui verser :

—  3 758,26 € selon décompte au 29.10.2025 avec intérêts de droit à compter de la LRAR du 24.4.2025,

—  1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il fonde son action sur la loi 65-557 du 10.7.1965, le décret 67-223 du 17.3.1967 et la loi 2018-1021 du 23.11.2018.

[V], [S] et [M] [E] ont chacun été assignés au visa de l’article 659 du code de procédure civile.

Aucun ne comparaît.

À l’issue de l’audience, le délibéré a été fixé par mise à disposition au greffe le 28.5.2026, date à laquelle le présent jugement est rendu.

MOTIFS du jugement

L’article 10 alinéas 1 et 2 de la loi 65-557 du 10.7.1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.”

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— un avis notarié de mutation et le relevé hypothécaire du 17.4.2026 qui atteste de la propriété actuelle des défendeurs,

— trois PV d’assemblées générales des 23.5.2023, 20.3.2024 et 25.3.2025 ainsi qu’une attestation de non contestation et de conformité de ces assemblées établie par lui-même,

— un paquet de feuillets qu’il intitule “appels de fonds” sur la période du 15.3.2022 au 06.10.2025 : c’est-à-dire pour partie antérieure au PV d’assemblées générales qu’il produit.

Les défendeurs ne sont pas solidaires de toutes les charges de copropriété. En effet, en vertu de l’article 605 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Dans le cas d’une copropriété, s’y ajoutent les charges courantes de type énergie, eau, entretien des lieux. Pour sa part, le nu-propriétaire doit assumer les grosses réparations.

Le demandeur produit un “décompte actualisé” des charges de copropriété dues par les défendeurs dont l’arriéré commence au 01.4.2022 et qui inventorie pêle-mêle toutes charges et frais de mise en demeure, sans distinguer les réparations d’entretien et charges courantes des grosses réparations. Il ressort de l’examen de ce décompte que les réparations d’entretien et charges courantes représentent 32 % de la totalité des charges. Ce ratio sera en conséquence appliqué sur l’ensemble, y compris les mises en demeure.

Le demandeur, qui n’est pas en indivision avec les défenderesses, sera condamné dans cette mesure.

Les défenderesses sont en indivision entre elles mais il n’y a pas de solidarité financière entre indivisaires. Elles seront en conséquence condamnées séparément à concurrence de 50% du surplus.

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, les défendeurs supporteront les dépens et indemniseront le demandeur des frais irrépétibles auxquels ils l’ont contraint.

PAR CES MOTIFS

le tribunal,

statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement par défaut, non susceptible d’appel et exécutoire par provision,

condamne [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de la résidence [Adresse 5] 1 202,64 € au titre des réparations d’entretien et charges courantes composant les charges de copropriété selon décompte arrêté au 29.10.2025, ce avec intérêts au taux légal à compter du 24.4.2025,

condamne [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Adresse 6] [Adresse 5] 1 277,81 € au titre des grosses réparations composant les charges de copropriété selon décompte arrêté au 29.10.2025, ce avec intérêts au taux légal à compter du 24.4.2025,

condamne [M] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Adresse 6] [Adresse 5] 1 277,81 € au titre des grosses réparations composant les charges de copropriété selon décompte arrêté au 29.10.2025, ce avec intérêts au taux légal à compter du 24.4.2025,

condamne in solidum [V] [E], [S] [E] et [M] [E] aux dépens et à régler au syndicat des copropriétaire de la résidence 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, le président signe avec le greffier;

le greffier, Le président,