5AA Minute N°

N° RG 25/00542 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G2AF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 09 JANVIER 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [R] [S]

DEMANDERESSE

Madame [H], [K], [E] [Y] NEE [V]

née le 22 Janvier 1968 à [Localité 5] (49),

demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

DEFENDEURS

Monsieur [O] [N]

demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [B]

née le 28 Novembre 1991 à [Localité 4] (86),

demeurant [Adresse 2]

Madame [A] [N]

née le 17 Juillet 1970 à [Localité 6]),

demeurant [Adresse 3]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 09 JANVIER 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 janvier 2024, Madame [H] [Y] a donné à bail à Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] une maison d’habitation située à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 670 € augmenté d’une provision sur charges de 15 €.

Par acte séparé du même jour, Madame [A] [N] a déclaré se porter caution des locataires.

Le 17 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] pour un montant en principal de 1 678,53 € au titre des loyers dus à cette date, et pour obtenir qu’ils justifient de la souscription d’une assurance des risques locatifs.

Cet acte a été dénoncé à Madame [A] [N] en sa qualité de caution le 4 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, Madame [H] [Y] a fait assigner Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] d’une part, Madame [A] [N] d’autre part, à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire POITIERS aux fins de voir :

— constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers et défaut de justification de l’assurance ;

— prononcer l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [O] [N], Madame [L] [B] et Madame [A] [N] au paiement de 3 939,24 € au titre des loyers et charges dus ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges, avec indexation ;

— condamner solidairement Monsieur [O] [N], Madame [L] [B] et Madame [A] [N] à lui verser la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Comparant en personne à l’audience du 14 novembre 2025, Madame [H] [Y] a maintenu ses demandes, fixant le montant de sa créance à la somme de 5 342,30 € ; elle a également maintenu sa demande sur le fondement du défaut d’assurance. Elle a laissé le soin à la juridiction saisie de vérifier la régularité de l’acte de cautionnement de Madame [A] [N]. En revanche, elle s’est désistée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Assignés par dépôt à étude après vérification de l’exactitude de leur domicile, Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] n’ont pas comparu à l’audience et n’y étaient pas représentés. De même, Madame [A] [N], assignée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 9 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et le montant des sommes dues

Le bail signé par les parties contient en son paragraphe VIII une clause résolutoire prévoyant que le contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges, de même qu’en cas de défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire.

Cette clause n’indiquant pas expressément les modalités de son application, autrement que par un renvoi à une “notice d’information” au demeurant non jointe aux pièces produites par Madame [H] [Y], elle ne peut en l’état trouver application, en ce qu’elle concerne les impayés de loyer.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 17 février 2025 contient également commandement d’avoir à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance, le délai d’un mois pour en justifier, et la référence à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement, signifié à Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] par dépôt à étude avec avis de passage et envoi d’une lettre simple, n’a pas été suivi d’effet.

Dès lors le bail est résilié de plein droit au 18 mars 2025, ce qui implique l’expulsion des locataires dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, il y a lieu de fixer à la charge de Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B], occupants sans droit ni titre du logement en cause, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actualisé des loyers et des provisions sur charges qui seront à régulariser, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux.

Au vu du décompte produit par Madame [H] [Y], arrêté au 14 novembre 2025, il est justifié que lui était due à cette date la somme de 5 342,30 €. Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

“La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”

En l’espèce, le document présenté comme l’acte de cautionnement de Madame [A] [N] ne contient ni le montant du loyer, ni les conditions de sa révision, ni la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2297 du code civil. Ces mentions étant prescrites à peine de nullité, l’acte de cautionnement de Madame [A] [N] sera déclaré nul, et cette dernière mise hors de cause.

Sur les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Madame [H] [Y] ;

CONSTATE à la date du 18 mars 2025, la résiliation du bail conclu entre Madame [H] [Y] d’une part, bailleur, et Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] d’autre part, preneurs, portant sur l’appartement situé à [Adresse 7] ;

CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B], en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à la charge de Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (686,53 €) révisable suivant les conditions du bail, augmenté des provisions sur les charges (15 €) qui seront à régulariser, à compter du 18 mars 2025 jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement signé par Madame [A] [N] le 13 janvier 2024 ;

MET Madame [A] [N] hors de cause ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] à payer à Madame [H] [Y] la somme de 5 342,30 € (cinq mille trois cent quarante-deux euros, trente centimes) arrêtée au 14 novembre 2025 au titre des loyers et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] à payer à Madame [H] [Y] l’indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus, à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la remise des clés ;

PRECISE que cette dernière condamnation est prononcée in solidum jusqu’à temps que l’un quitte le logement avant l’autre et le fasse officiellement savoir au bailleur et soit en mesure d’en justifier, après quoi seul l’occupant restant sera tenu au paiement de ladite indemnité due pour les échéances futures ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [L] [B] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE