DU 13 décembre 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00906 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N4CT

Code NAC : 72A

Monsieur [D] [X]

Madame [C] [G]

C/

Monsieur [I] [H] [E]

Madame [Y] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Marie VAUTRAVERS, première vice-présidente adjointe

LE GREFFIER : Xavier GARBIT

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 2]

Madame [C] [G], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Abdelhamid NACEUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000016

DÉFENDEUR(S)

Monsieur [I] [H] [E], demeurant [Adresse 1]

Madame [Y] [U], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Julien SEMERIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211; la SELARL WEISSBERG prise en la personne de Maître Kenneth WEISSBERG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P046

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Débats tenus à l’audience du : 13 novembre 2024

Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe

le 13 décembre 2024

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FAITS, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Selon acte authentique en date du 15 février 2023, M. [E] et Mme [U] ont promis de vendre à M. [X] et Mme [G] bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour le prix de 282 000 euros, jusqu’au 15 septembre 2023. Les parties ont convenu de fixer l’indemnité d’immobilisation à la somme de 28 200 euros, sur laquelle M. [X] et Mme [G] ont versé la somme de 14 100 euros entre les mains du notaire des promettants, Me [A] [L], notaire à [Localité 6].

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 20 avril 2024 et revenue non réclamée, M. [X] et Mme [G] a mis en demeure M. [E] et Mme [U] de restituer la somme de 14 100 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et de payer la somme de 4 011,20 euros au titre des frais engagés.

Par acte en date 2 septembre 2024, M. [X] et Mme [G] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir :

condamner M. [E] et Mme [U] à payer une provision de 14 100 euros à valoir sur l’indemnité d’occupation, au taux d’intérêt légal à compter du 18 avril 2024 ;autoriser Maître [T] [K] à remettre l’indemnité d’immobilisation sur simple présentation d’une copie exécutoire de l’ordonnance de référé ;condamner M. [E] et Mme [U] à payer une provision de 15 586,20 euros au titre des frais engagés et de leur préjudice moral ;condamner M. [E] et Mme [U] aux dépens et au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] et Mme [G] font valoir que M. [E] et Mme [U] n’ont pas procédé à la levée de l’option dans le délai prévu par la promesse unilatérale de vente liant les parties, sous peine de caducité de la vente et d’obligation de s’acquitter alors de l’intégralité du montant de l’indemnité d’immobilisation. Ils font donc valoir qu’il n’est pas sérieusement contestable que M. [E] et Mme [U] sont redevables de la somme de 14 100 euros. Ils exposent par ailleurs avoir du exposer des frais importants pour réaliser les conditions suspensives de leur côté, et avoir subi un préjudice moral important résultant de la mauvaise foi des promettants qui leur avaient caché la réalisation d’une expertise sur le bien.

Lors de l’audience du 13 novembre 2024, M. [X] et Mme [G] ont sollicité le rejet de l’exception de nullité de l’assignation et de l’exception d’incompétence soulevées par les défendeurs, et maintenu leurs demandes pour le reste.

M. [E] et Mme [U] demandent pour leur part au juge des référés de :

constater la nullité de l’assignationà titre subsidiaire, se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Périgueuxà titre infiniment subsidiaire, rejeter l’ensemble des demandes de M. [X] et Mme [P] toute hypothèse condamner M. [X] et Mme [G] au paiement de la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que l’assignation délivrée en application de l’article 659 du code de procédure civile est nulle dès lors qu’elle n’a pas été remise à l’adresse des défendeurs. Ils indiquent en effet que M. [E] réside en République Tchèque et Mme [U] à [Localité 5]. Cette nouvelle résidence justifie également l’exception d’incompétence soulevée. M. [E] et Mme [U] soutiennent que M. [X] et Mme [G] . sont à l’origine de l’abandon de la vente si bien que l’indemnité d’occupation ne peut leur être restituée. Ils soutiennent par ailleurs que la condition suspensive n’était pas défaillante mais seulement retardée.

A l’audience, le conseil de M. [O] a confirmé que la résidence habituelle du défendeur se trouvait en République Tchèque mais a indiqué ne pas soulever l’incompétence des juridictions françaises.

Par note en délibéré autorisée lors de l’audience, M. [E] et Mme [U] ont produit les justificatif du contrat de réexpédition du courrier vers une adresse situées à [Localité 3] (24) souscrit à compter du 17 septembre 2020 et d’un déménagement de [Localité 4] vers [Localité 3] (24) ayant eu lieu le 12 novembre 2022.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

En application de l’article 654, la signification doit être faite à personne.

En application de l’article 114 du même code, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, M. [E] et Mme [U] soutiennent que l’assignation a été délivrée à une adresse qui n’était pas leur véritable adresse. L’assignation a été délivrée par PV 659, M. [E] et Mme [U] ne résidant plus à l’adresse de l’immeuble à la date de l’assignation. Ces derniers ne justifient toutefois pas avoir informé M. [X] et Mme [G] de leur changement d’adresse, par l’intermédiaire de leurs avocats qui ont échangé à de multiples reprises avant l’assignation ou surtout par l’intermédiaire de leur notaire. Au contraire, il résulte des pièces versées au dossier que les défendeurs, lors de la signature de la promesse de vente et lors de la dernière prorogation en date du 5 décembre 2023, déclaraient toujours résider ensemble au [Adresse 1] à [Localité 4].

Au surplus, il résulte de la lettre officielle du 12 août 2024 que le conseil de M. [X] et Mme [G] a saisi le conseil des défendeurs en lui signalant que l’huissier ne parvenait pas à toucher les défendeurs, afin que leur adresse lui soit communiquée. Il n’est pas contesté qu’aucune réponse n’a été donnée à ce courriel et le conseil des demandeurs n’ayant jamais été informé d’un éventuel changement d’adresse.

En tout état de cause, M. [E] et Mme [G] ne justifient d’aucun grief dès lors qu’ils ont constitué avocat et ont pu présenter leurs prétentions et moyens.

En conséquence, la demande en nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur la compétence territoriale

En application de l’article 42 du code de procédure civile, la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur. La compétence de la juridiction s’apprécie au jour de la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, M. [E] et Mme [U] soutiennent qu’ils résident désormais en République Tchèque et sur le ressort du tribunal judiciaire de Périgueux.

Toutefois, il a été rappelé plus haut qu’à la date de l’assignation, M. [E] et Mme [U] n’avaient pas informé les demandeurs de leur changement d’adresse, et au contraire avaient continué à déclarer leur adresse commune à [Localité 4].

Finalement, il convient de rappeler que le juge des référés compétent est également celui dans le ressort duquel est né l’incident ou celui dans le ressort duquel les mesures urgentes doivent être prises (2ème civ. 10 juillet 1991, N°90-11.815).

En conséquence, le demandeur a saisi de bonne foi et à bon droit la juridiction du domicile apparent des défendeurs et l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la restitution de l’indemnité d’occupation

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il appartient au demandeur au paiement d’une provision en référé de démontrer que l’obligation de versement de cette provision est évidente, incontestable et ne suppose aucune interprétation du contrat ni analyse poussée des fautes et manquements contractuels et leur incidence. En effet, le pouvoir juridictionnel du juge des référés s’épuise dès lorsqu’il doit procéder à des analyses juridiques de fond et/des interprétations de clauses contractuelles, questions devant être tranchées par le juge du fond.

En l’espèce, la promesse de vente prévoit que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagné du versement sur le compte du notaire du prix de vente, de la provision sur frais, commissions et de tous comptes ou proratas, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le délai suivie de la signature de l’acte authentique de vente, auprès du notaire rédacteur de l’acte par tous moyens et toutes formes, accompagnée du virement sur son compte, d’une somme correspondant à l’apport personnel déduction faite de l’indemnité d’immobilisation, outre les frais et commissions. La promesse de vente était initialement consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2023.

La promesse de vente prévoit également qu’en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte, l’indemnité d’immobilisation sera restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente promise résulte de la défaillance d’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. Elle restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire, faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Outre les conditions suspensives de droit commun, la promesse était soumise à la réalisation des conditions suspensives particulières par les promettants et notamment les suivantes :

« Démolition des bâtiments actuellement édifiés sur le terrain objet des présentes. Le Promettant s’engage à procéder

A la démolition de l’intégralité des bâtiments existant sur les parcelles formant les lots A et B, plus amplement désignés ci-dessus, et au tretrait de tout gravas, à ses frais exclusifs.Au retrait de l’intégralité des haies et arbres se trouvant sur les parcelles formant les lots A et B (…)A faire remblayer et niveler le terrain formant les lots A et B(…) ses travaux devront être achevés au plus tard pour la réalisation des présentes. Le promettant fournira pour la réalisation des présentes une attestation de l’entreprise ayant réalisé les travaux justifiant que les travaux convenus ont bien été effectués. A défaut, et sauf renonciation à cette condition suspensive par le bénéficiaire, les présentes seront caduques. »

« Suppression de la cuve à fuel enterrée sur la parcelle formant le lot A »

Par actes du 17 avril, du 30 mai et du 5 décembre 2023, le délai de réalisation des conditions suspensives a été prorogé, jusqu’au 31 janvier 2024.

Il n’est pas contesté que M. [X] et Mme [G] avaient, au 31 janvier 2024, réalisé l’intégralité des conditions suspensives leur incombant.

Il n’est pas davantage contesté que M. [E] et Mme [U] n’avaient pas, au 31 janvier 2024, réalisé la condition suspensive relative à la démolition des bâtiments, le retrait des haies et des arbres, le remblaiement et le nivellement des sols, ainsi que la suppression de la cuve à fuel.

M. [E] et Mme [U] indiquent qu’ils n’ont pas pu procéder à ces travaux en raison de la réalisation d’une expertise judiciaire sur le bien immobilier dans le cadre d’un litige les opposant à leur assureur, qui a été reportée pour des raisons indépendantes de leur volonté. Toutefois, ces circonstances qui n’ont pas été visées dans l’acte authentique et ne constituent pas des conditions suspensives ne peuvent être opposées aux acquéreurs.

La circonstance que les bénéficiaires avaient de leur côté prorogé le délai de réalisation de la vente parce qu’ils tardaient à réaliser certaines conditions suspensives ne peut pas davantage être prise en compte, dès lors que les prorogations de délais ont été consenties par les deux parties.

Il résulte de la lecture des dispositions de la promesse de vente que celle-ci était consentie par M. [E] et Mme [U] pour un délai expirant le 31 janvier. La vente supposait de respecter des conditions de réalisation précises : soit la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, soit la manifestation de l’acquéreur de sa volonté de réaliser la vente par une levée d’option, dont les modalités étaient clairement précisées dans l’acte notarié de promesse de vente, ce qui n’est manifestement pas le cas non plus.

En l’absence de réalisation de l’ensemble des conditions de levée d’option dans le délai requis à la promesse soit le 31 janvier 2024, et à défaut de signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, la promesse de vente est donc manifestement caduque. En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte, en raison des conditions suspensives défaillies du fait des promettants, il n’est pas sérieusement contestable que l’indemnité d’immobilisation doit être restituée par ces derniers au bénéficiaire. En conséquence la somme de 14 100 euros séquestrée par Me [A] [L], notaire à [Localité 6], sera remise entre les mains de la CARPA pour le compte de M. [X] et Mme [G].

Sur les dommages et intérêts

M. [X] et Mme [G] sollicitent le remboursement de certains frais qu’ils ont exposés en vain dans le cadre de la promesse de vente unilatérale, en indiquant que les promettants ont agi de mauvaise foi en leur dissimulant la réalisation d’une expertise sur le bien.

M. [X] et Mme [G] ont été informés de la réalisation de l’expertise sur le bien immobilier objet de la promesse par courriel du 16 octobre 2023. Il est constant que, bien qu’informés du litige opposant les promettants à leur assureur, M. [X] et Mme [G] ont consenti à une prorogation du délai de réalisation de la promesse le 5 décembre 2023.

La réalisation d’une expertise judiciaire sur le bien objet de la vente ne saurait constituer une faute de la part de M. [E] et Mme [U]. qui étaient en principe libres de renoncer à toute indemnisation complémentaire de la part de leur assureur et de remplir les conditions suspensives, et qui n’avaient donc aucune obligation d’informer les acquéreurs de ce litige parallèle. Il n’est par ailleurs pas contesté que M. [E] et Mme [U]. ont souhaité poursuivre la signature de la vente et avaient sollicité une prorogation supplémentaire du délai pour réaliser les conditions suspensives.

En conséquence, à défaut de démonstration évidente d’une faute commise par M. [E] et Mme [U] à l’occasion de l’exécution de la promesse de vente, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes

M. [E] et Mme [U] seront condamnés aux dépens. Il convient donc de la condamner au paiement des frais non compris dans les dépens à hauteur de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort,

REJETONS la demande en nullité de l’assignation du 2 septembre 2023 ;

REJETONS l’exception d’incompétence du tribunal judiciaire de Pontoise ;

DISONS que la condition suspensive, prévue aux termes de la promesse de vente en date du 15 février 2023, est défaillie du fait de M. [E] et Mme [U] ;

ORDONNONS la remise par Me [A] [L], notaire à [Localité 6] de la somme de 14 100 euros entre les mains de la CARPA pour le compte de M. [X] et Mme [G], à titre de provision à valoir sur la restitution définitive de l’indemnité d’occupation ;

REJETONS la demande de M. [X] et Mme [G] au titre des frais engagés et de leur préjudice moral ;

CONDAMNONS M. [E] et Mme [U] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [E] et Mme [U] à payer M. [X] et Mme [G] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT