TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/09368

N° Portalis 352J-W-B7G-CXTO6

N° MINUTE :

Assignation du :

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 28 Novembre 2024

DEMANDEUR

La Société LES GRIS MOUSQUETAIRES, SCI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Valentin SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R170

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société SILVER PULSE, SAS,

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0886

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

assisté de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 12 Novembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 28 Novembre 2024.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une assemblée générale de copropriétaire s’est tenue le 2 juin 2022, au cours de laquelle a été voté la création de nouveaux lots privatives n° 50 et 51 issus de parties communes, la S.C.I. FREUND-BOUGOIS, propriétaire des lots du 5ème étage souhaitant « annexer les parties communes ne desservant que les seuls lots dont elle est propriétaire », selon projet de modification de l’état descriptif de division établi par Monsieur [D], géomètre expert DPLG (résolutions n° 8 à 12).

Par acte du 28 juillet 2022, la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES a acquis de la S.C.I. L’ECHAUDE le lot n° 28 au sein de l’immeuble susvisé.

Par acte d’huissier du 3 août 2022, la S.C.I. LES GRIS MOUQUETAIRES a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 9, 10, 11, 12 et 8 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 2 juin 2022.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces produites,

DECLARER irrecevable en son action la SCI LES GRIS MOUSQUETAIRES,

CONDAMNER la société LES GRIS MOUSQUETAIRES à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI LES GRIS MOUSQUETAIRES aux entiers dépens dont le recouvrement sera effectué par Maître Laurence GUEGAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait notamment valoir que la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES ne possédait pas la qualité de copropriétaire à la date de la délivrance de l’assignation et qu’elle n’était pas copropriétaire au jour de l’assemblée générale du 2 juin 2022.

Il ajoute que la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES s’est désistée de son appel formée à l’encontre de l’ordonnance du 7 septembre 2023, de sorte qu’aucun sursis à statuer n’a lieu d’être ordonné.

Il précise que :

— en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, n’a pas la qualité de copropriétaire l’acquéreur d’un lot qui n’a pas notifié l’acte de vente au syndic (Civ. 3ème, 21 juin 1995, n° 93-18.063, 22 mars 2000, n° 98-14.409),

— en l’espèce, la notification du transfert de propriété prévue par l’article 6 du décret du 17 mars 1967 a été effectuée le 4 août 2022, reçue le 9 août 2022, soit postérieurement à l’assignation délivrée le 3 août 2022 (pièce n° 1),

— seul celui qui est copropriétaire au jour de l’assemblée générale a qualité pour agir en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES sollicite l’annulation des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 2 juin 2022,

— elle n’avait pas la qualité de copropriétaire au jour de l’assemblée générale du 2 juin 2022, n’ayant acquis son lot que le 28 juillet 2022, de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable en sa contestation,

— aucune subrogation n’a pu avoir lieu, alors qu’il faut une clause suffisamment précise, la subrogation n’était admise que pour les actions déjà engagée par le précédent copropriétaire en annulation de l’assemblée générale et non pour les actions initiées par l’acquéreur lui-même,

— en l’espèce, la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES ne justifie d’aucune clause précise qui indiquerait qu’il était de la volonté des parties de permettre à l’acquéreur d’agir en contestation de l’assemblée générale du 2 juin 2022, la clause visant « les procédures pouvant être révélées concernant la copropriété », sans viser expressément l’action en contestation de l’assemblée qui s’est tenue quelques semaines avant l’opération de vente,

— cette clause ne permet pas d’engager une action,

— aucun article de l’acte de vente ne prévoit une clause de subrogation permettant à l’acquéreur d’agir en contestation des décisions prises par l’assemblée générale,

— l’attestation du notaire rédacteur de l’acte produite par la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES ne répond pas aux règles de forme prévues par le code de procédure civile et ne vise qu’à couvrir la responsabilité du notaire,

— le paragraphe « convention des parties sur les procédures » ne fait pas référence aux assemblées générales de 2022,

— l’attestation du vendeur est de pure complaisance et ne saurait remettre en cause le fait que l’acte notarié de vente ne fait pas expressément mention de la possibilité pour l’acquéreur d’agir en contestation de l’assemblée générale du 2 juin 2022,

— l’acquéreur n’a pas qualité pour contester une délibération votée avant la cession lorsque le droit d’agir n’a pas été exercé par son prédécesseur (Cour d’appel de Paris, 12 octobre 1995, n° 94/27038).

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES demande au juge de la mise en état de :

DECLARER recevable la SCI LES GRIS MOUSQUETAIRES

o En contestation des effets des résolutions des assemblée générale et en défense du règlement de copropriété,

o Et en contestation des résolutions de l’assemblée générale,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de toutes ses demandes,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires aux dépens et à 2 500 € d’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSER le Demandeur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que l’assemblée générale litigieuse s’est tenue le 2 juin 2022 soit peu avant le 28 juillet 2022 qui correspond à l’acquisition du lot par « LES GRIS MOUSQUETAIRES » auprès de « L’ECHAUDE ».

Elle estime que les trois conditions pour que l’acquéreur engage l’action en contestation sont réunies puisque i) le copropriétaire cédant est opposant à l’assemblée générale attaquée (non contesté), ii) le recours a été réalisé dans le délai de deux mois (non contesté) ; iii) l’acte de vente prévoit la subrogation de l’acquéreur dans les droits de l’ancien copropriété par une clause suffisamment précise : « Convention des parties sur les procédures

Le VENDEUR déclare qu’il n’existe actuellement à sa connaissance aucune procédure en cours.

L’ACQUEREUR sera subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR dans les procédures pouvant être révélées concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d’une faute du VENDEUR.

En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de l’ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement au BIEN ».

Elle ajoute également que :

— l’acte de vente précise d’ailleurs juste avant, page 42, que « La convocation demeure annexée aux présentes » pour l’assemblée générale du 2 juin 2022, preuve de la volonté des parties de faire rentrer les actions potentielles relatives à cette assemblée générale dans le champ contractuel de la subrogation,

— en aucun cas la clause de subrogation ne se limite aux actions en défense,

— une attestation en date du 16 février 2023 du Notaire rédacteur de l’acte confirme que la clause de subrogation concerne bien, dans l’intention des parties qu’il a transposée dans l’acte, la présente action,

— le vendeur avait donné « pouvoir » à l’Acquéreur d’assister à l’assemblée générale et de voter en son nom, preuve de la volonté des parties de transférer ce droit de contestation comme l’acte notarié le stipule page 42 « Conformément aux conventions contenues dans l’avant-contrat à ce sujet, l’ACQUEREUR déclare avoir été prévenu par le VENDEUR et avoir reçu le pouvoir lui permettant d’assister à cette assemblée et d’y voter »,

— le vendeur lui-même fournit une attestation signée du 11 avril 2023 dans laquelle il confirme la volonté des parties de transmettre à l’acquéreur toute action personnelle et/ou réelle et notamment cession du droit d’agir en contestation de toutes assemblées générales, notamment celles des 2 juin 2022 et 27 juillet 2022, qu’elle soit intentée ou à intenter, engagée ou potentielle, de même que l’agent immobilier présent lors du rendez-vous de signature,

— elle a donc bien qualité à agir en contestation de l’assemblée générale, comme étant subrogée dans les droits de la société l’ECHAUDE, qui était opposante.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’incident, plaidé à l’audience du 12 novembre 2024, a été mis en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] :

Il résulte des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile que le juge de la mise en état est seul compétent, à partir de sa saisine, pour statuer sur les fins de non-recevoirs. Ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

L’article 122 du code de procedure civile prévoir que : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire declarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour faut de droit d’agir tel le défait de qualité…”.

Aux termes de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 : « Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la décision du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxièmes et troisièmes alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Or, il est constant que seule la notification d’une mutation opérée selon le formalisme prévu par les dispositions du décret susmentionné rend cette mutation opposable au syndicat des copropriétaires (ex. Civ. 3ème, 22 mars 2000, n° 98-14.409, deuxième moyen), le propriétaire d’un lot n’ayant dès lors pas la qualité de copropriétaire à l’égard du syndicat (ex. : Civ. 3ème, 4 janvier 1996, n° 93-18.228).

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les “actions en contestation des decisions des assemblées générales doivent, à peine déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes”.

En cas de vente de lot, c’est la personne qui était copropriétaire au moment où s’est tenue l’assemblée générale dont l’annulation est demandée qui a qualité pour agir, l’action en contestation d’assemblée revêtant un caractère personnel et n’étant pas transmissible à l’acquéreur comme accessoire du bien vendu (ex. : Cour d’appel de Paris, 23ème chambre – Section B, 14 septembre 2006, n° RG 05/21544).

Le droit d’agir en annulation d’une délibération revêt un caractère personnel et n’est pas transmissible à l’acquéreur, sauf si ce dernier est subrogé dans les droits du vendeur par une clause expresse de l’acte de vente (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre – section D, 1er août 2007, n° RG 06/07706 ; Civ. 3ème, 16 mars 2005, n° 04-10.787, premier moyen).

Seule celui qui est copropriétaire à la date de l’assemblée générale peut agir en nullité de celle-ci, en application des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 3 mai 1990, n° 88-20.286, publié au bulletin ; Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre – Section D, 27 janvier 2010, n° RG 09/01664).

Ainsi, l’acquéreur n’a pas qualité pour contester une assemblée qui s’est tenue avant la mutation du lot (ex. : Civ. 3ème, 18 février 2004, premier moyen du pourvoi principal, n° 02-17.470, Bull. III n° 31).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procedure et des pieces produites que la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES la notification du transfert de propriété du lot n° 28 acquis par la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES est intervenue par letter du 4 août 2022 reçue le 9 août 2022, soit postérieurement à l’assignation délivrée à la requête de la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES dans le cadre de la présente procédure, par acte d’huissier du 3 août 2022.

De surcroît, au jour de la tenue de l’assemblée générale querellée, le 2 juin 2022, la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES n’avait pas encore acquis de lot au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], la cession étant intervenue le 28 juillet 2022.

Si l’acquéreur peut être expressément subrogé dans les droits du vendeur par une clause expresse de l’acte de vente, en l’espèce, la clause subrogatoire figurant dans l’acte authentique de vente précise uniquement :

— en page 42, que la dernière assemblée générale a eu lieu le 2 juin 2022, entre l’avant contrat et l’établissement de l’acte, l’acquéreur ayant « été prévenu par le VENDEUR et avoir reçu pouvoir lui permettant d’assister à cette assemblée et d’y voter. En conséquence, toutes les décisions prises lors de cette assemblée sont opposables à l’ACQUEREUR dans la mesure où le délai de recours est expiré ainsi qu’il le reconnaît et s’y oblige »,

— en page 43, au sein d’un paragraphe intitulé « Convention des parties sur les procédures » que : « L’acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR dans les procédures pouvant être révélées concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultant d’une faute du VENDEUR. En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de l’ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement au BIEN ».

Il ne saurait être déduit de l’information donnée au vendeur, avant la signature de l’acte authentique de vente, de la tenue de l’assemblée générale du 2 juin 2022 et du pouvoir qui lui a été consenti pour y assister une quelconque subrogation au profit de l’acquéreur pour exercer une action en contestation d’une assemblée générale qui s’était tenue plusieurs semaines auparavant et qui n’a pas été contestée par le vendeur dans le délai de forclusion de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ce que l’acte authentique de vente confirme, en précisant que « le délai de recours est expiré » et que « toutes les décisions prises lors de cette assemblée sont opposables » à l’acquéreur.

Par ailleurs, la clause subrogatoire figurant dans l’acte authentique de vente est une clause de style qui ne prévoit expressément aucune subrogation de l’acquéreur dans les droits et actions du vendeur relativement à l’assemblée générale querellée du 2 juin 2022 et n’a vocation à s’appliquer qu’aux procédures « pouvant être révélées concernant la copropriété », nonobstant l’attestation du Notaire rédacteur de l’acte produite par la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES, qui n’engage que lui et qui ne fait nullement référence à la commune intention des parties quant à une extension de la subrogation prévue dans ladite clause à l’action en contestation d’une assemblée générale définitive du mois de juin 2022, de sorte qu’elle est dénuée de force probante.

Il en est de même de l’attestation en date du 30 octobre 2023, imprécise, de l’agent immobilier présent lors de la signature de l’acte authentique de vente du bien appartenant à la S.C.I. L’ECHAUDE au profit de la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES, qui ne fait référence qu’à une discussion intervenue entre les parties « afin de pouvoir contester l’AG en question », sans précision quant à l’assemblée générale concernée et en faisant référence à « une clause en ce sens » qui aurait « été notée à l’acte de vente », alors qu’une telle clause est inexistante à l’examen dudit acte.

De même, l’attestation du vendeur, la société L’ECHAUDE, est parfaitement insuffisante à caractériser une commune intention des parties en faveur d’une subrogation « expresse » de l’acquéreur dans les droits et actions du vendeur, comprenant l’action en contestation d’une assemblée générale du mois de juin 2022, dont il est par ailleurs indiqué explicitement que le délai de recours « est expiré », le vendeur n’ayant exercé aucune action en contestation de décisions prises dans le cadre de cette assemblée générale, lesquelles étaient « opposables » à l’acquéreur.

La subrogation n’est donc pas établie.

La S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES, qui a acquis son lot par acte authentique du 28 juillet 2022, ne pouvait se substituer à son vendeur pour agir en annulation d’une assemblée générale qui s’est tenue avant qu’elle ne devienne propriétaire, alors que l’acte authentique translatif de propriété ne contient aucune stipulation aux termes de laquelle l’acheteur serait subrogé dans les droits du vendeur pour exercer une action de surcroît non encore engagée visant à l’annulation de cette assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, 23ème chambre – Section B, 19 janvier 2006, n° RG 05/05426).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES doit être déclarée irrecevable, pour défaut de qualité à agir, en sa demande d’annulation des résolutions n° 9, 10, 11, 12 et 8 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] en date du 2 juin 2022.

En revanche, aux termes de ses conclusions au fond notifiées par voie électronique le 9 août 2023, la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES formule des demandes additionnelles non soumises aux dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi 10 juillet 1965 (restitution de la propriété des lots n° 49, 50, 51, interdiction de signature de « tout acte immobilier opérant transfert de la propriété des lots » n° 49, 50 et 51 à la S.C.I. Freund Bourgois, rescision de la vente des lots n° 49, 50 et 51 à la S.C.I. Freund Bourgois pour cause de lésion et « l’engagement des opérations d’expertise requises »…), demandes pour lesquelles il n’est ni soutenu ni établi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] que la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES n’aurait pas qualité à agir.

Il convient donc de déclarer la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES recevable en ses autres demandes et de préciser que l’instance enregistrée sous le numéro de RG 22/09368 se poursuit entre la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] relativement aux autres prétentions formulées par la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES.

II – Sur les autres demandes :

La S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’incident ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Laurence GUEGAN.

La demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure formée par la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES sera rejetée en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs :

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Déclare la S.C.I. LES GRIS MOUQUETAIRES irrecevable, pour défaut de qualité à agir, en sa demande d’annulation des résolutions n° 9, 10, 11, 12 et 8 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] en date du 2 juin 2022,

Déclare la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES recevable en ses autres demandes,

Dit que l’instance enregistrée sous le numéro de RG 22/09368 se poursuit entre la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] relativement aux autres prétentions formulées par la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES,

Condamne la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES aux dépens de l’incident,

Accorde à Maître Laurence GUEGAN des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure formée par la S.C.I. LES GRIS MOUSQUETAIRES en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du mardi 11 février 2025 à 10 heures pour :

conclusions au fond, en défense, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (M^e GUEGAN-GELINET) au plus tard le 7 février 2025 (ajouts matérialisés par un trait en marge), finalisation du calendrier et fixation de la date de clôture.

Faite et rendue à Paris le 28 Novembre 2024

La Greffière Le Juge de la mise en état