DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

15 Septembre 2025

N° RG 23/05287 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NH5Y

Code NAC : 30B

S.C.I. SCI CHARLES DE GAULLE

C/

S.A.R.L. TEAM CARNOT GROUP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 26 Mai 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDERESSE

S.C.I. SCI CHARLES DE GAULLE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 439 811 639 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent BINET, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Benoit LLAVADOR, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. TEAM CARNOT GROUP, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 505 219 006 dont le siège social est sis [Adresse 3], exerçant sous l’enseigne GARAGE DE LA PEPINIERE

représentée par M^e Patrick FLORENTIN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Jean-Yves LE NESTOUR, avocat plaidant au barreau de Versailles.

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 26 septembre 2003, la SCI Charles de Gaulle a consenti à la société Garage de la Pépinière un bail commercial sur un local situé [Adresse 2] (Val d’Oise), à savoir un bâtiment à usage commercial et de bureau avec terrain attenant pour une contenance totale de 2.901 m², pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2003, moyennant un loyer annuel de 28.191,84 € hors taxes et hors charges indexé, payable mensuellement et d’avance. L’activité autorisée est : « Mécanique, Carrosserie, Peinture, achat, vente, dépannage de voiture, import, export ». D’un commun accord, aucun dépôt de garantie n’a été versé.

Par avenant du 31 juillet 2011, la société Team Carnot Group est devenue titulaire du bail, suite au rachat du fonds de commerce de la société Garage de la Pépinière en date du 27 juillet 2011, le nom commercial « Garage de la Pépinière » étant conservé. Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er octobre 2012.

Par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2020, la SCI Charles de Gaulle a signifié à la société Team Carnot Group un congé pour le 31 mars 2021 avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 60.000 € hors taxes et hors charges.

Aux termes d’un protocole transactionnel en date du 19 avril 2022, consécutif à la signification d’un mémoire par le bailleur tendant à voir fixer le loyer en principal à la somme de 66.500 €, le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2021 moyennant un loyer de 60.000 € HT et HC, les clauses et conditions du bail du 26 septembre 2003 non contraires à la loi du 18 juin 2014 étant maintenues.

La bailleur a fait constater à deux reprises, les 11 novembre 2022 et 22 mai 2023, l’existence dans les lieux loués d’une activité de lavage de véhicules effectuée par les soins d’une société tierce, à l’intérieur d’une construction qu’il n’avait pas autorisée.

Par exploit du 26 septembre 2023, la SCI [Adresse 5] a fait assigner la société Team Carnot Group devant le tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 janvier 2025. L’affaire a été plaidée le 26 mai 2025 et mise en délibéré au 15 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 octobre 2024, la SCI [Adresse 5] demande au tribunal de :

Prononcer la résiliation du bail aux torts de la société Team Carnot Group,Ordonner son expulsion et de tous les occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2],Dire que l’expulsion pourra être diligentée par Huissier de justice et avec l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier, s’il y a lieu,Condamner la société Team Carnot Group à démolir le chapiteau construit sans autorisation sous astreinte de 100 € par jour courant à compter d’un délai de 30 jours depuis la signification de la décision à intervenir,La condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, à hauteur de 60.000 € hors taxes et hors charges par an, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Ecarter les pièces non communiquées par la société Team Carnot Group et qui sont mentionnées dans ses conclusions,La débouter de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,La condamner à lui payer la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir, au visa de l’article L 145-31 du code de commerce et des dispositions contractuelles, que la locataire a procédé à une sous-location interdite à une société Pro Wash, qu’elle a en outre adjoint à son activité une activité de lavage non prévue dans le bail sans l’en informer, et qu’elle a effectué dans les lieux loués des constructions sans son autorisation, ce qui constitue une violation suffisamment grave des obligations contractuelles pour justifier une résiliation du bail, avec toutes ses conséquences. Elle fait valoir par ailleurs que dans le cadre de ses demandes reconventionnelles, la société Team Carnot Group fait état de 15 pièces qui n’ont pas été communiquées et qui doivent être écartées des débats par application de l’article 135 du code de procédure civile. Elle fait observer qu’elle a transmis en juillet 2022 un projet de bail de renouvellement, mais qu’elle n’a jamais obtenu ni signature ni observations. Elle s’oppose enfin à la demande d’expertise, faisant valoir que les réparations de la porte sont à la charge de la locataire et que les problèmes de fuite ont été résolus. Elle ajoute que les demandes reconventionnelles sont irrecevables faute de lien suffisant avec les demandes principales.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 juin 2024, la société Team Carnot Group demande au tribunal de :

Débouter la SCI [Adresse 5] de toutes ses demandes,La condamner, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à établir le bail correspondant au protocole d’accord du 19 avril 2022 et à l’engagement de location commerciale initial du 26 septembre 2003,Désigner tel expert avec la mission suivante :Prendre connaissance de l’ensemble des dispositions contractuelles intervenues entre les parties et de toutes pièces utiles et notamment des contrats d’entretien souscrits par le preneur,Se rendre sur place et examiner le bâtiment dans son ensemble et notamment sa toiture ainsi que la porte sectionnelle N° 1,Dresser un constat des désordres affectant les lieux et éléments dont d’agit,Donner son avis sur la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour pallier les inconvénients,Fournir au tribunal les éléments lui permettant d’apprécier les préjudices encourus,Du tout dresser un rapport ;Condamner la SCI [Adresse 5] à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle se consacre essentiellement à l’activité de réparation et d’entretien mécanique des véhicules ainsi que carrosserie et peinture, et qu’elle a l’obligation d’assurer le nettoyage des véhicules, qui ne peut se faire qu’à l’extérieur des locaux avec des appareils de nettoyage haute pression. Elle fait observer que la station de lavage mise en place est entièrement démontable, et que les travaux effectués ne modifient pas les lieux loués, mais constituent un aménagement à caractère précaire. Elle ajoute que le contrat avec la société Pro Wash n’est pas une sous-location mais un contrat de sous-traitance, le lavage étant effectué dans les locaux du garage, pour les clients du garage et non des clients propres de la société Pro Wash. Elle conteste dès lors toute infraction aux clauses du bail. S’agissant de ses demandes reconventionnelles, elle soutient en premier lieu que le bailleur se refuserait à établir un bail conforme au bail initial et au protocole d’accord du 19 avril 2022, et en second lieu qu’il ne respecterait pas ses obligations d’entretien, notamment de la toiture et de la porte sectionnelle.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 11 juin et 2 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la communication de pièces

Dans ses dernières écritures du 2 octobre 2024, la SCI [Adresse 5] sollicite que les 15 pièces visées dans les conclusions de la société Team Carnot Group, non communiquées, soient écartées des débats.

Toutefois, la défenderesse justifie avoir procédé à la communication de ces 15 pièces par RPVA le 28 janvier 2025, sans objection de la demanderesse.

La demande de les écarter des débats sera donc rejetée.

Sur les demandes principales

La SCI [Adresse 5] sollicite la résiliation du bail commercial la liant à la société Team Carnot Group pour trois motifs : l’existence d’une sous-location prohibée, une exploitation non conforme de la destination des lieux, et des travaux réalisés sans l’autorisation du bailleur.

S’agissant de la sous-location, le bail renouvelé au 1er avril 2021, qui reprend les clauses et conditions du bail du 26 septembre 2003 non contraires à la loi du 18 juin 2014, prévoit que le preneur ne pourra en aucun cas sous-louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.

La sous-location se définit comme une mise à disposition au bénéfice d’un tiers de tout ou partie d’un bien loué moyennant le paiement d’un loyer ou la fourniture d’une contrepartie.

La demanderesse reproche à sa locataire d’avoir sous-loué une partie des locaux extérieurs à la société Pro Wash pour y exercer une activité de lavage de voiture. Elle communique toutefois elle-même le contrat qui lie la société Team Carnot Group à la société Pro Wash, qui est en réalité un contrat de sous-traitance, par lequel la première société confie à la seconde, plus performante dans ce domaine, la tâche de nettoyer et lustrer les véhicules confiés par ses clients, qui sortent de réparation mécanique et/ou de carrosserie. La prestation se fait dans les locaux de la société Team Carnot Group, et la société Pro Wash, loin de payer un sous-loyer, est rémunérée par la société Team Carnot Group. Elle ne fournit donc pas de prestations gratuites à cette dernière société, qui pourraient s’analyser en la fourniture d’une contrepartie à une sous-location.

Le grief de sous-location prohibée sera donc écarté à défaut de paiement de loyer et de fourniture de contrepartie.

S’agissant de l’exploitation non conforme de la destination des lieux, la SCI [Adresse 5] reproche à sa locataire d’avoir, sans la déclarer, exercé une activité de lavage de véhicules non comprise dans les activités limitativement permises par le bail. Elle considère à tout le moins que s’il s’agit d’une activité connexe ou complémentaire aux activités permises, la locataire aurait dû, conformément à l’article L 145-47 du code de commerce, faire connaître son intention par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le bail prévoit que les locaux loués devront être exclusivement consacrés par le preneur à l’exploitation de son commerce de : MECANIQUE CARROSSERIE PEINTURE ACHAT VENTE DEPANNAGE DE VOITURE IMPORT EXPORT.

La société Team Carnot Group fait valoir que cette nomenclature correspond à l’activité d’un garage automobile et que le nettoyage intérieur et extérieur des véhicules qui viennent d’être entretenus ou réparés fait nécessairement partie de cette activité, d’autant que le garage est agréé par des compagnies d’assurances qui exigent que les véhicules réparés soient restitués à leurs assurés dans un état impeccable.

Il est de principe que certaines activités, bien que non expressément citées dans les baux, peuvent être considérées comme étant implicitement incluses dans la destination contractuelle, les juges du fond disposant à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation.

En l’espèce, il apparaît que le nettoyage des véhicules qui viennent d’être révisés ou réparés sur le plan mécanique ou au niveau de la carrosserie constitue non pas une activité connexe ou complémentaire de l’activité autorisée, mais une activité implicitement incluse dans celle-ci, qui ne nécessite aucune autorisation.

Ce deuxième grief sera également écarté.

S’agissant des travaux réalisés sans autorisation du bailleur, le bail prévoit d’une part que les transformations nécessitées par l’exercice de l’activité du preneur ne pourront être faites qu’après l’avis favorable et sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur, et plus précisément que le preneur ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs ou cloisons, ni aucun changement de distribution.

En l’espèce, le bailleur n’invoque ni démolition, ni percement de murs ou cloisons, ni changement de distribution, mais l’installation, à l’extérieur du bâtiment, d’une aire de lavage constituée d’un chapiteau sur un dallage en béton.

La société Team Carnot Group fait valoir que la station de lavage est composée d’une grande tonnelle de bâche plastique sur structure métallique démontable, les piliers étant fixés avec des vis de fixation, ce qui ressort tant du constat d’huissier dressé le 22 mai 2023 à la demande de la SCI Charles de Gaulle que de celui dressé le 14 novembre 2023 à la demande de la société Team Carnot Group. Les photographies jointes à ces actes montrent que les dalles de béton sont simplement posées sur un sol gravillonné et terreux sans jointoiement, et peuvent être aisément retirées individuellement.

Compte tenu du caractère démontable du chapiteau et de la structure métallique, ainsi que de la faculté de retirer les dalles de béton, les travaux entrepris pour la construction de l’aire de lavage ne sont pas concernés par l’interdiction formulée dans le bail, et ne constituent pas davantage une transformation des locaux nécessitant l’avis favorable du bailleur.

Ce grief sera également écarté.

Dès lors, la demande de résiliation judiciaire du bail sera rejetée, de même que la demande d’expulsion et la demande de paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que la demande de démolition du chapiteau.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande d’établir un bail sous astreinte

Il ressort des éléments versés aux débats qu’à la suite du protocole du 19 avril 2022, la SCI [Adresse 4] Gaulle a transmis un projet de bail à la société Team Carnot Group le 22 juillet 2022, et qu’elle a relancé cette dernière les 18 août et 6 octobre suivants en l’absence de réaction de sa part.

La société Team Carnot Group ne justifie pas avoir adressé quelque observation que ce soit au bailleur. Dès lors, sa demande apparaît déplacée, d’autant que le protocole du 19 avril 2022 vaut bail de renouvellement au 1er avril 2021 moyennant un loyer de 60.000 € HT et HC, les clauses et conditions du bail du 26 septembre 2003 non contraires à la loi du 18 juin 2014 continuant à s’appliquer.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En l’espèce, la société Team Carnot Group, qui se plaint d’un problème de dysfonctionnement d’une porte sectionnelle et d’infiltrations par la toiture, dispose d’un constat établi le 14 novembre 2023 par un commissaire de justice. Il lui appartenait dès lors de formuler une demande au fond, étant observé que la demanderesse lui a d’ores et déjà répondu que l’entretien de la porte lui incombait en application de l’article 1754 du code civil et des dispositions du bail, qu’elle justifie de l’intervention d’un artisan qui a réparé les fissures de la toiture du garage au mois de juillet 2024, et que les fuites résiduelles provenaient des gouttières dont l’entretien lui incombe.

En l’état, la demande d’expertise sera également rejetée.

Sur les mesures accessoires

La SCI Charles [Adresse 6] Gaulle, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens.

Compte tenu des éléments du dossier, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes réciproques fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Déboute la SCI Charles de Gaulle de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute la société Team Carnot Group de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne la SCI [Adresse 5] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 15 septembre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY