06 Juin 2025

RG N° RG 25/01353 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OJTA

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [V] [K]

C/

S.C.I. FCRP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [V] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

La Société FCRP, société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°502 068 513, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux messieurs [H] et [C] [T]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au Barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame CADRAN, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 11 Avril 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 06 Juin 2025, projet de jugement rédigé par Morgane GUILLABERT, attachée de justice, sous le contrôle du juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 7 mars 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [V] [K], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 4] à CERGY (95800), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 17 février 2025 à la requête de la S.C.I. FCRP.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2025.

A l’audience, Mme [V] [K] demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment de ses difficultés financières de la perte de son emploi, de ses problèmes de santé et de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Elle fait valoir qu’elle a retrouvé du travail à mi-temps ce qui lui a permis de se stabiliser financièrement et de reprendre le paiement de l’intégralité du loyer en mars 2025.

La S.C.I. FCRP, représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais, actualise la dette à la somme de 7 766,41 euros et réclame 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que la dette a fortement augmenté et qu’il y a des incidents de paiement depuis le début. Elle soutient que le loyer est trop élevé au regard des revenus de la demanderesse, que les indemnités d’occupation ne sont pas réglées et que les délais de paiement accordés par le juge n’ont pas été respectés. Elle indique être une SCI familiale.

La défenderesse est autorisée par le juge de l’exécution à produire en cours de délibéré un extrait K-Bis de la société, qui a été fourni le 17 avril.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 06 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 18 décembre 2024 par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE, contradictoire, qui a notamment :

— constaté la résiliation du bail conclu entre les parties au 23 mars 2024,

— condamné Mme [V] [K] à payer la somme de 4 274,15 euros au titre de l’arriéré locatif,

— autorisé Mme [V] [K] à se libérer des sommes dues en réglant pendant 24 mois une somme minimale de 180 euros, la dernière échéance devant solder la dette, en plus du loyer courant avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges.

— condamné Mme [V] [K] aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 21 janvier 2025 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 17 février 2025.

Mme [V] [K] ne conteste pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de Mme [V] [K] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

Mme [V] [K] dispose de revenus mensuels de 1000 euros, outre une allocation logement de 212 euros, sans personne à charge. Son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 11 253 euros. Elle fait état de ses problèmes de santé et justifie être suivie par un psychiatre.

Au vu du décompte produit, la dette locative s’élève à 7 766,41 euros au 6 avril 2025 (comprenant des frais de poursuite) et seule la mensualité du plan d’apurement a été réglée depuis janvier 2025. La demanderesse reconnaît ne pas s’être acquittée de l’arriéré locatif mais justifie avoir effectué un paiement de 500 euros le 7 avril 2025 qui n’apparait pas sur le décompte.

Outre que ce règlement est concomitant à la demande de délai, il est inférieur au montant de l’indemnité d’occupation qui, malgré le versement d’une allocation logement, est trop chère pour les revenus de Mme [K].

Mme [V] [K] indique avoir réalisé des démarches en vue de son relogement et produit une attestation de renouvellement régional d’une demande de logement locatif social en date du 4 février 2025 qui mentionne une date de dépôt initial au 25 septembre 2023. Elle justifie également avoir adressé un recours en vue d’une offre de logement à la commission de médiation du Val d’Oise le 25 mars 2025.

La S.C.I. FCRP mentionne les difficultés générées par cette situation en exposant qu’il y a des incidents de paiement depuis le début et que les délais de paiement accordés par le juge n’ont pas été respectés. Elle justifie par la production de son extrait K-Bis lors du délibéré, être une S.C.I. Familiale.

La situation personnelle de Mme [V] [K], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son maintien dans les lieux sans limite de temps au détriment du propriétaire légitime. Il ne peut en effet être imposé au bailleur l’aggravation de la dette locative qu’il subit du fait de l’absence de règlement des indemnités d’occupation mettant en péril sa propre situation.

Mme [V] [K] a déjà bénéficié de délais de fait et s’est vue accorder des délais de paiement par le tribunal de proximité qu’elle n’a pas été en mesure de respecter.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

Mme [V] [K], partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par la S.C.I. FCRP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par Mme [V] [K] pour le logement qu’elle occupe au [Adresse 4] à [Localité 6] ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne Mme [V] [K] aux dépens ;

Condamne Mme [V] [K] à payer à la S.C.I. FCRP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Fait à [Localité 7], le 06 Juin 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,