TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 18 Novembre 2025

Dossier N° RG 21/05601 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JF3M

Minute n° : 2025/294

AFFAIRE :

[L] [J], [P] [T] C/ [S] [N], S.E.L.A.R.L. [X] [K], Notaire, [Z] [A]

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 juin 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le le 10 octobre 2025, prorogé au 22 octobre puis au 18 novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES

M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET

M^e Patrick GIOVANNANGELI de l’AARPI [G] COLAS

M^e Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [J]

demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [T], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Francis DEFRENNES, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Patrick GIOVANNANGELI de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.E.L.A.R.L. [X] [K], Notaire

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [Z] [A], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Juliette MEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant actes en date du 20 août 2021, M. [J] et Mme [T] faisaient assigner M. [N], la SELARL [X] [K], notaire associé, et Mme [Z] [A], expert immobilier, sur le fondement des articles 1147, 1382 ancien, 1604 et s., 1116 et s., 1641 et s. du Code civil.

Par acte instrumenté par Me [K] en date du 3 mars 2014, les demandeurs avaient acquis de M. [N] le lot n°2 d’une maison de village de deux étages sur rez-de-chaussée, cadastrée I [Cadastre 5] et I [Cadastre 2] à [Localité 10].

Ils avaient souhaité revendre le bien mais avaient découvert que la « terrasse communale à usage privatif » sur laquelle donnait leur appartement aux termes de l’acte authentique était en réalité située sur la parcelle cadastrée I [Cadastre 4] qui ne leur appartenait pas.

La commune d'[Localité 10] déclinait toute propriété de cette parcelle, qui n’appartenait à quiconque selon le service de la publicité foncière.

Les documents d’urbanisme annexés à l’acte concernaient en réalité la terrasse liée à l’appartement du rez-de-chaussée et non la terrasse liée à l’appartement des requérants situé aux premier et deuxième étages.

Questionné par les demandeurs Monsieur [N] ne répondait pas.

L’office notarial par courrier RAR en date du 2 octobre 2017 reportait la difficulté sur le cabinet d’expertise immobilière qui avait effectué les recherches et procédé à la rédaction de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, le cabinet [A].

Questionné à son tour celui-ci ne répondait pas.

Dans l’incertitude sur la propriété de la terrasse, qui constituait un élément essentiel de la valeur du bien, empêchés de ce fait de vendre le bien, les demandeurs obtenaient en référé la désignation d’un expert, lequel déposait son rapport le 15 octobre 2020.

Il en résultait que la terrasse litigieuse n’était pas communale et avait été réalisée par le vendeur sur le fonds voisin, propriété de Madame [B], lors des travaux de réfection de l’immeuble par le vendeur soit au minimum après l’obtention de l’autorisation par permis de construire en date du 3 juin 2004. Cette terrasse ne pouvait avoir d’existence antérieure puisque créée par Monsieur [N].

Aux termes de l’article 1147 ancien dans sa rédaction en la cause, celui-ci avait commis une faute en vendant une terrasse sur laquelle il ne disposait d’aucun droit de propriété ni de jouissance. Il devrait être tenu d’indemniser les demandeurs de leur préjudice en lien direct avec cette faute.

A titre subsidiaire les demandeurs soutenaient que le vendeur avait manqué à son obligation précontractuelle d’information en omettant de les prévenir qu’il avait édifié une terrasse sur le terrain d’autrui sans autorisation.

Plus subsidiairement les demandeurs soutenaient qu’il s’agissait d’un dol, le vendeur ayant sciemment caché cette information aux acquéreurs qui n’auraient jamais acquis l’immeuble en connaissance de cause.

Plus subsidiairement encore, les vendeurs soutenaient qu’il s’agissait d’un vice caché engageant la responsabilité du vendeur.

Les demandeurs mettaient en cause la responsabilité du cabinet d’expertise immobilière. Ils s’appuyaient sur le rapport d’expertise judiciaire selon lequel celui-ci n’avait pas intégré la terrasse litigieuse dans l’assiette foncière de la copropriété, mais l’avait qualifiée de terrasse communale à usage privatif en l’absence de tout document en ce sens.

Tenu à un devoir d’information et de conseil, le géomètre expert ne pouvait se retrancher derrière les seules déclarations du donneur d’ordre. Ce faisant celui-ci avait engagé sa responsabilité sur le terrain délictuel et devrait être condamné in solidum avec le vendeur et le notaire.

Quant à l’office notarial, les demandeurs se référaient au rapport d’expertise judiciaire qui relevait que le notaire avait repris strictement la désignation du cabinet d’expertise de l’état descriptif de division avec règlement de copropriété en date du 3 mars 2014, sans mentionner les conditions de l’accord du propriétaire du fonds sur lequel était située la terrasse litigieuse. Il en résultait que lors de la vente le notaire n’avait pu que reprendre la désignation des biens décrits dans l’acte de création de l’état descriptif de division reçu en son office le 3 mars 2014.

Professionnel du droit le notaire aurait dû questionner le vendeur sur les conditions d’usage de la terrasse et la pérennité de l’autorisation du propriétaire du terrain. En ne procédant à aucune investigation, alors que la description de la terrasse aurait dû attirer son attention, le notaire avait manqué à son devoir de conseil et à son obligation d’assurer l’efficacité de cet acte. Il avait engagé à l’égard des demandeurs sa responsabilité délictuelle.

Les demandeurs avaient en 2014 payé le bien 133 000 €. Ils avaient été contraints de revendre l’immeuble sans la terrasse selon acte authentique du 29 mai 2019 pour 94 000 € soit une baisse de prix de 39 000 € et une moins-value proche des 30 %, alors qu’entre 2013 et 2019 le marché immobilier local avait connu une nette croissance de l’ordre de 20 % de sorte que le bien aurait pu être vendu 141 000 €. Les demandeurs soutenaient donc que leur préjudice financier s’élevait à 47 000 €.

En deuxième lieu ils avaient réglé les frais de transaction pour un montant de 7723 € soit un trop payé d’un montant de 2223 €.

En troisième lieu ils n’avaient pas pu solder leur crédit immobilier souscrit pour l’acquisition du bien faute de vente possible avant mai 2019. Ils avaient été contraints de régler des intérêts bancaires et des frais d’assurance emprunteur pour un montant de 7200 €.

En quatrième lieu ils évaluaient à 15 000 € la réparation de leur préjudice moral.

Ils demandaient donc la condamnation du vendeur :

à titre principal sur le fondement de l’article 1147 ancien du Code civil,

à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil,

à titre plus subsidiaire sur le fondement des articles 1604 et suivants du Code civil,

à titre encore plus subsidiaire sur le fondement des articles 1116 et suivants du Code civil,

à titre infiniment subsidiaire sur les dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil,

à leur verser les sommes suivantes :

– 47 000 € au titre de la perte de valeur de l’immeuble

– 2223 € en réparation de leur préjudice au titre des droits trop payaient

– 7200 € au titre des intérêts et frais d’assurances du crédit immobilier

– 15 000 € en réparation de leur préjudice moral.

Ils demandaient la condamnation de la société [X] [K], notaire associé et de Madame [Z] [A], expert immobilier, in solidum avec le vendeur à leur verser les mêmes montants en application de l’article 1382 ancien du Code civil.

En toute hypothèse ils demandaient la condamnation in solidum des défendeurs à leur verser à chacun la somme de 4000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées par voie électronique le 9 avril 2024, ils persistaient dans l’intégralité de leurs prétentions, portant à 6000 € chacun leur demande de frais irrépétibles.

Monsieur [N], régulièrement assigné, constituait avocat mais ne concluait pas.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 janvier 2023, la SELARL [X] [K] soutenait avoir rempli son obligation de conseil et sollicitait le rejet des prétentions des demandeurs à son encontre.

La concluante exposait que la désignation du bien à l’acte notarié résultait de l’état descriptif de division établi par le cabinet d’expertise [Z] [A] le 21 octobre 2013. La vente ne pouvait être régularisée sans état descriptif de division. Le notaire n’étant pas habilité à établir un état descriptif de division, le vendeur avait mandaté le cabinet d’expertise à cette fin. L’expert judiciaire avait d’ailleurs observé que le notaire n’avait pu que reprendre la désignation des biens décrits dans l’acte de création de l’état descriptif de division avec règlement de copropriété reçu par l’office notarial le 3 mars 2014.

Cette information aurait dû être portée à la connaissance des acquéreurs par le vendeur.

La concluante observait que Maître [I], notaire des acquéreurs avait accepté que l’acte de vente soit signé et n’avait fait aucune observation sur la reprise à l’acte de la désignation des biens vendus résultant de l’état descriptif de division.

Le devoir de conseil avait été rempli au vu de l’état descriptif de division établi par le professionnel requis à cette fin.

Le cabinet [Z] [A] devrait être condamné à relever et garantir le notaire de toute condamnation.

Les demandeurs devraient être condamnés à lui verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Par conclusions récapitulatives signifiées le 8 avril 2024, Madame [A], expert immobilier, sollicitait le rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre à titre principal.

À titre subsidiaire elle demandait la condamnation de l’office notarial et du vendeur à la relever de toute condamnation.

En tout état de cause elle demandait la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 7000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

Elle exposait que le propriétaire Monsieur [N] avait procédé à une rénovation intégrale de l’immeuble dès son acquisition le 23 juin 2004.

Il avait obtenu un permis de construire le même mois pour la reconstruction d’une ruine puis avait déposé une déclaration préalable de travaux en juillet 2008 pour la pose d’un portail d’entrée de la propriété. Il avait également entrepris la construction d’une terrasse sur la parcelle adjacente. Ces travaux avaient pour objectif de lui permettre de diviser l’immeuble en deux lots séparés pour générer des profits lors de la revente.

Il avait missionné la concluante pour la réalisation d’un état descriptif de division et de répartition des charges en vue d’établir un partage.

Le projet d’état descriptif de division avait été établi le 21 octobre 2013.

Le lot n° 1 au rez-de-chaussée comprenait un appartement d’une superficie utile de 35,03 m² outre 3,40 m² correspondants à un demi niveau avec une petite chambre, représentant 380/1000 du sol et des parties communes générales.

Le lot n°2 aux 1er et 2ème étages était ainsi désigné : un appartement comprenant un séjour avec coin cuisine donnant sur une terrasse communale à usage privatif, une salle d’eau – wc, un demi niveau avec une chambre et un rangement, et à l’étage une chambre sous toit, le tout pour une superficie de 49,08 m² et 19,40 m² représentant 620/1000 du solde des parties communes générales.

La concluante soutenait n’avoir pas compté dans l’assiette foncière du lot la terrasse communale, s’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire qui observait qu’elle n’avait pas intégré à très juste raison la terrasse litigieuse dans l’assiette foncière de la copropriété puisqu’elle avait indiqué qu’il s’agissait d’une terrasse communale à usage privatif.

La concluante contestait donc toute erreur dans la réalisation de sa mission. De surcroît elle n’avait pas été chargée de se prononcer sur la nature des droits attachés aux lots.

L’immeuble d’habitation se composait de deux étages dont le second agrémenté d’une terrasse, laquelle était ornée des portes et fenêtres des lots appartenant à Monsieur [N]. Celui-ci était propriétaire des parcelles cadastrées I [Cadastre 2] et [Cadastre 5]. La concluante n’avait donc pas intégré la terrasse cadastrée I [Cadastre 4] dans le lot.

La concluante soutenait qu’il résultait de l’expertise judiciaire que le notaire avait commis une erreur professionnelle en mentionnant la terrasse litigieuse dans l’acte de vente.

En tout état de cause, les termes « donnant sur une terrasse communale à usage privatif » n’étaient en aucun cas créateurs d’un droit au bénéfice de Monsieur [N] ni de qui que ce soit.

L’expert judiciaire observait également qu’aucun document concernant l’autorisation du propriétaire du fonds qui laissait la jouissance privative de la terrasse n’était annexé au rapport. Le notaire avait repris strictement la désignation des biens résultant du rapport du cabinet d’expertise, sans davantage mentionner les conditions de l’accord du propriétaire du fonds sur lequel était située la terrasse litigieuse dite en jouissance privative au bénéfice du lot n°2.

Au visa de l’article 1231-4 du Code civil, la concluante observait que les demandeurs ne démontraient aucun lien de causalité entre ses missions et les préjudices allégués, dans la mesure où elle n’était pas chargée de vérifier les droits attachés à la parcelle de la terrasse.

Les demandeurs par ailleurs n’apportaient pas la preuve de leur incapacité à vendre l’immeuble.

Ils ne démontraient pas le caractère essentiel de la terrasse les ayant conduits à l’achat du lot, et la concluante n’en avait en toute hypothèse pas été informée.

La concluante soutenait qu’il n’avait pas lieu à condamnation in solidum à son égard.

Elle estimait que la demande des consorts [J] était fondée sur la perte de chance de réaliser un bénéfice de 47 000 €, alors qu’ils ne fournissaient aucun élément permettant d’évaluer celui-ci.

En réalité les demandeurs tentaient en pure opportunité de se faire indemniser du mauvais achat qu’ils avaient réalisé.

Le trop-perçu lors de la vente du bien immobilier aurait dû être réclamé auprès de la chambre des notaires.

Le quantum et le principe des intérêts et frais d’assurances du crédit n’étaient pas justifiés. Cette obligation contractée par les acquéreurs découlait de la souscription de l’emprunt indépendamment de la présence de la terrasse.

Le quantum et le principe du préjudice moral n’étaient pas justifiés.

À titre subsidiaire la concluante soutenait que Monsieur [N] qui s’était approprié une parcelle sciemment et avait sciemment caché cette information aux acquéreurs et à elle-même devait être condamné sur le fondement de l’article 1240 à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

La concluante appelait également en garantie le notaire qui aurait dû s’assurer de la concordance des éléments transmis pour rédiger l’acte de vente. Celui-ci ne pouvait se contenter d’annexer l’état descriptif de division sans s’interroger sur les conséquences qui pouvaient avoir sur la vente. Il aurait dû annexer l’arrêté de la commune mentionnant la désaffectation du domaine public communal, et son intégration dans le domaine privé avec droit d’usage privatif. Il n’aurait pas dû mentionner la terrasse dans l’assiette foncière. De surcroît il ne pouvait ignorer qu’un bien communal était inaliénable.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure était clôturée par ordonnance en date du 9 décembre 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rapport d’expertise

Monsieur [N] qui n’a pas conclu dans le cadre de la présente instance était présent et représenté aux opérations d’expertise de même que Me [K] et Mme [A].

Monsieur [N] exposait avoir été propriétaire des parcelles I [Cadastre 5] et I [Cadastre 2], par acquisition en indivision avec Monsieur [C] par acte reçu par Maître [V], notaire à [Localité 10] le 23 juin 2004.

À la suite de la licitation faisant cesser l’indivision il avait acquis l’autre partie détenue par Monsieur [C] par acte reçu par Maître [V] le 14 novembre 2005.

Monsieur [N] exposait encore que le tènement étant composé d’un immeuble en très mauvais état il avait obtenu l’autorisation de réfection complète ainsi que l’autorisation d’utiliser l’espace public communal aux fins de jouissance privative.

Le tènement cadastré I [Cadastre 4] était laissé à l’abandon depuis plusieurs décennies sans que le propriétaire ne se manifeste.

Pour vendre séparément le rez-de-chaussée des premier et deuxième étages Monsieur [N] avait missionné le cabinet d’expertise [A] aux fins d’établir les documents nécessaires à Maître [K] notaire à [Localité 12] pour recevoir l’état descriptif de division et le règlement de copropriété préalablement à la vente future du lot 2 ainsi créé aux consorts [J].

Les clichés pris par l’expert judiciaire intégrés à son rapport montraient une maison de village intégrée à une urbanisation ancienne sur terrain pentu, les chemins, espaces et escaliers permettant l’accès aux habitations, appartenant au domaine public, mais souvent privatisés de fait par la présence d’installations et aménagements par les propriétaires des abords de leur logement. Il en résulte un risque de confusion entre le domaine communal et les propriétés privées, voire entre les propriétés privées entre elles.

La vue de l’immeuble objet du litige depuis la rue montre qu’un portail autorisé par la commune a été posé à l’entrée de l’espace en jouissance privative accordée par la commune sur le domaine public lequel s’étend jusqu’à la façade de l’immeuble. À l’entrée sont présentes deux sonnettes et deux boîtes aux lettres.

Un autre cliché montrait la porte-fenêtre du lot n°2 donnant sur la terrasse litigieuse par un escalier réalisé lors des travaux de réfection. La terrasse avait été carrelée et un abri y était installé.

Les clichés du reste de la parcelle I [Cadastre 4] montraient des travaux de démolition et des amoncellements de gravats.

Après étude des pièces et du cadastre, l’expert constatait que cette parcelle n’était absolument pas une propriété communale mais appartenait à Madame [B], tiers au litige.

La terrasse litigieuse avait été créée sur le fonds voisin lors des travaux de réfection de l’immeuble par Monsieur [N], et ne pouvait avoir d’existence antérieure.

Celle-ci n’aurait pas dû être indiquée dans les actes reçus par le notaire. Sans cette terrasse les acquéreurs n’auraient pas acheté le bien pour un montant de 133 000 € selon leurs dires.

Le préjudice subi par les acquéreurs se situait entre le prix d’achat et le prix de vente de leurs biens, ce montant devant néanmoins être modulé en fonction de la fluctuation du prix du marché immobilier.

Sur la responsabilité de Monsieur [N]

L’ancien article 1147 du Code civil, abrogé par l’ordonnance no 2016-131 du 10 févr. 2016, à compter du 1er oct. 2016, disposait :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

L’acte de vente signé le 3 mars 2016 par Monsieur [N] porte sur le lot n°2 de la copropriété sise [Adresse 8], décrit comme comprenant un séjour avec coin cuisine « donnant sur une terrasse communale à usage privatif ».

S’il résulte des éléments recueillis lors des opérations d’expertise que la commune a autorisé Monsieur [N] à installer un portail, deux sonnettes et deux boîtes aux lettres à l’entrée de la voie publique accédant à la maison, elle ne l’a pas autorisé à construire une terrasse sur la parcelle I [Cadastre 4] qui n’a jamais appartenu à la commune. La construction de cette terrasse était destinée à agrémenter le lot n°2, et donc à augmenter sa valeur vénale.

Il n’a donc pu échapper à Monsieur [N] qu’aux termes de l’acte notarié susvisé, il vendait un bien ne lui appartenant pas. Sa responsabilité contractuelle est pleinement engagée à l’égard des acquéreurs.

Sur la responsabilité de l’expert immobilier

L’article 1382 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que : “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’état descriptif de division versé aux débats porte sur les parcelles cadastrées section I n° [Cadastre 2] et [Cadastre 5]. Le rapport mentionne que l’immeuble est encadré à l’est par la parcelle cadastrée I [Cadastre 4].

Le lot n°2 est décrit comme un appartement comprenant un séjour avec coin cuisine donnant sur une terrasse communale à usage privatif.

Le document précise qu’ont été prises en considération au titre de la superficie des lots les superficies privatives mesurées entre murs et cloisons. La terrasse n’a pas été comptabilisée au titre de la superficie privative du lot, ni au titre des autres éléments constitutifs non pris en compte, et mesurés hors loi Carrez.

Néanmoins la terrasse qui se voit appliquer un coefficient de 0,30 à 0,40 au titre de l’éclairement, n’a aucun caractère communal à usage privatif.

Il résulte des articles 1, 1°, et 2 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts, dans leur rédaction issue de la loi n° 87-998 du 15 décembre 1987 visant à garantir le libre exercice de la profession de géomètre-expert que seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers. A ce titre, ils lèvent et dressent, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière.

La responsabilité des géomètres-experts est engagée lorsque les documents qu’ils établissent laissent subsister des ambiguïtés sur la situation des biens.

Ainsi, un géomètre-expert, chargé d’établir l’état descriptif de division et le règlement de copropriété d’un immeuble, est tenu, nonobstant la qualité de professionnel de l’immobilier de son client, d’attirer l’attention de celui-ci sur le fait qu’une partie d’un lot se situe sur une parcelle dont, selon son titre, celui-ci n’apparaît pas propriétaire (Cass. 3e civ. 6 Juin 2019 – n° 18-14.547).

Le géomètre expert qui s’est borné à établir un état descriptif purement littéral sans aucun document graphique déterminant matériellement les biens qui sont le support de propriété privative et ceux qui sont communs et qui de ce fait concourt à la délimitation de la propriété engage sa responsabilité (CA [Localité 11] 2e chambre, section A 16 Septembre 2021 19/03437).

En l’espèce, la configuration des lieux, et l’imbrication des constructions dans cette zone d’habitat ancien, source fréquente de confusions en matière de limite de propriété, aurait dû conduire le professionnel à faire preuve de vigilance. L’établissement d’un document graphique aurait permis de mettre en évidence que la terrasse litigieuse avait été édifiée sur le fonds d’autrui.

La dénomination de la partie litigieuse elle-même, « communale à usage privatif », qui ne peut venir que du vendeur, aurait dû interroger le géomètre-expert. En ne procédant pas à un travail de vérification simple, auprès du cadastre, et de la commune, celui-ci a engagé sa responsabilité à l’égard des acquéreurs.

Sur la responsabilité du notaire

Le notaire a l’obligation d’assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui. Il doit assurer un devoir de conseil à l’égard de l’ensemble des parties.

Ainsi, il lui appartient de vérifier les droits de propriété des parties (CA [Localité 11], Section A, 7 Juillet 2022 – n° 20/02686).

Comme le géomètre-expert, la dénomination de « terrasse communale à usage privatif », ainsi que l’imbrication des constructions les unes dans les autres dans cette zone ancienne, auraient dû conduire le notaire à s’interroger sur la situation de cette partie du lot vendu et à exiger un document graphique.

Ainsi que l’observe l’expert judiciaire, de surcroît la parcelle I476 n’avait fait l’objet d’aucune formalité depuis 1966.

En s’abstenant de toute vérification, le notaire a engagé sa responsabilité à l’égard des acquéreurs.

L’insuffisance d’information de la part du géomètre, professionnel en matière de délimitation de la propriété, a manifestement concouru à la confusion commise par le notaire, sans toutefois exonérer celui-ci de sa propre responsabilité.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur le préjudice financier

L’expert judiciaire observe que le préjudice subi par les acquéreurs se situe entre le prix d’achat et le prix de vente du bien. Les consorts [J] et [T] ont acquis le bien en 2014 pour le prix de 133 000 €. Il a été revendu cinq ans plus tard en 2019 pour le prix de 94 000 € à la suite de la découverte de la situation de la terrasse.

Les demandeurs ne produisent pas d’estimation du bien avec et sans terrasse, en 2014 et en 2019. Ils ne fournissent aucune information sur le prix qu’ils escomptaient en 2019. La pièce 12 qu’ils produisent n’établit pas la croissance du marché immobilier local mais est relative à l’état de leur prêt immobilier au 23 novembre 2020. Ils n’établissent donc pas qu’ils auraient pu revendre le bien pour le montant de 141 000 €, sur lequel ils se fondent pour réclamer le montant de 47 000 €.

Le concours des fautes commises par le vendeur, l’expert immobilier et le notaire, a conduit les consorts [J] et [T] à acquérir un bien qu’ils n’auraient peut-être pas acheté en l’absence de terrasse, sans que soit versé aux débats aucun élément de nature à laisser supposer le caractère déterminant de cet agrément.

Il est certain qu’ils ne l’auraient pas acheté au même prix.

Compte tenu des éléments versés aux débats, leur préjudice sera apprécié à la somme de 39 000 €.

Il sera également tenu compte des droits acquittés pour le montant réclamé de 2223 €.

Sur le solde du crédit immobilier

Les acquéreurs versent aux débats un tableau d’amortissement et soutiennent qu’ils n’ont pu solder leur crédit immobilier faute de vente possible avant le mois de mai 2019. Ils réclament des intérêts bancaires et frais d’assurance emprunteur pour un montant de 7200 €.

Toutefois, le lien de causalité entre ce poste de préjudice et les fautes contractuelles et délictuelles des défendeurs n’est pas établi. En effet, les demandeurs lorsqu’ils ont contracté leur emprunt aux fins d’acquérir le bien n’avaient aucune certitude de le revendre avant 2019. Ce poste de préjudice relève d’un choix de gestion qui leur appartient. Ils seront déboutés de ce chef de demande.

Sur le préjudice moral

La faute contractuelle de Monsieur [N] qui a sciemment vendu un bien à la consistance inexacte, ainsi que les fautes délictuelles du notaire et de l’expert immobilier, sont à l’origine d’un préjudice spécifique pour les acquéreurs qui se sont trouvés floués dans leur droit de propriété, puis ont dû faire face aux difficultés de la revente du bien depuis 2017. Leur préjudice sera apprécié à la somme de 7000 €.

Sur les dépens

Les défendeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Les défendeurs parties perdantes seront condamnés in solidum à verser la somme de 6000 € à Monsieur [J] et Madame [T] en application de l’article 700 du Code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne in solidum Monsieur [S] [N], la SELARL [X] [K], notaire associé et Madame [Z] [A], à verser à Monsieur [L] [J] et Madame [P] [T] les sommes suivantes :

– 39 000 € au titre de la perte de valeur de l’immeuble

– 2223 € au titre des droits versés

– 7000 € au titre du préjudice moral,

Condamne in solidum Monsieur [S] [N], la SELARL [X] [K], notaire associé et Madame [Z] [A] aux dépens de l’instance, incluant les frais du référé expertise,

Condamne in solidum Monsieur [S] [N], la SELARL [X] [K], notaire associé et Madame [Z] [A], à verser à Monsieur [L] [J] et Madame [P] [T] la somme de 6000 € au titre des frais irrépétibles,

Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus.

Le greffier, Le Président,