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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/03593 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGCT

Minute : 25/00226

Madame [H] [P]

Représentant : M^e Charlotte MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 706

C/

Monsieur [Z] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) à l’audience de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Madame [H] [P], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Charlotte MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [E], demeurant Résidence [8] [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2021, Madame [H] [P], a donné à bail à Monsieur [Z] [E] un logement (appartement n°A302) et un emplacement de stationnement (n°PA28) situés Résidence [8] [Adresse 5], pour un loyer mensuel actuel de 357,49 euros, outre 65 euros de charges pour le logement et un loyer de 73,23 euros outre 03 euros de charges pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, Madame [H] [P] a fait signifier à Monsieur [Z] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1038,70 euros en principal, au titre des loyers impayés au 18 décembre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 26 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, Madame [H] [P] a fait assigner Monsieur [Z] [E] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux au 23 février 2024,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par la bailleresse ou à défaut par le tribunal,condamner Monsieur [Z] [E] au paiement de :

2165,01 euros au titre de la dette locative au 23 février 2024, au paiement à compter du 1er mars 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges en ce compris la taxe sur les ordures ménagères qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 2000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la préfecture, du droit de plaidoirie et tous frais d’exécution,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 15 avril 2024.

À l’audience du 02 décembre 2024, Madame [H] [P], représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise la créance à la somme de 6743,49 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [H] [P] expose que Monsieur [Z] [E] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 22 décembre 2023 de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Z] [E], régulièrement assigné, à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 avril 2024 en vue d’une audience prévue le 02 décembre 2024, soit plus de six semaines après.

Madame [H] [P] justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2024.

En conséquence, la demande de Madame [H] [P] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 26 février 2022 à compter du 23 février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement après résiliation des baux et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis et de condamner Monsieur [Z] [E] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 26 février 2021, du commandement de payer délivré le 22 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 14 mars 2024 que Madame [H] [P] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire du décompte la somme de 107,87 euros imputée au locataire au titre des frais du commandement de payer qui constitue des dépens.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [E] à payer à Madame [H] [P] la somme de 6635,62 euros, au titre des sommes dues au 27 novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 décembre 2023 sur la somme de 618,70 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1546,31 euros et du présent jugement sur le surplus, soit 4470,61 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [E] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification d’assignation, du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [P] l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [E] à payer à Madame [H] [P] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [H] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 février 2021, entre Madame [H] [P] d’une part, et Monsieur [Z] [E] d’autre part, concernant le logement (n°A302) et l’emplacement de stationnement (n°PA28) situés Résidence [8] [Adresse 5], sont réunies à la date du 23 février 2024,

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CONSTATE la résiliation des baux (appartement et emplacement de stationnement) du 26 février 2021 à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux (logement et emplacement de stationnement), l’expulsion de Monsieur [Z] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à Madame [H] [P] la somme de 6635,62 euros, au titre des sommes dues au 27 novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 décembre 2023 sur la somme de 618,70 euros, à compter de l’assignation du 15 avril 2024 sur la somme de 1546,31 euros et à compter du présent jugement sur le surplus, soit 4470,61 euros,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [E] à compter du 23 février 2024, date de la résiliation des baux, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à Madame [H] [P] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification de l’assignation, du commandement de payer 22 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à Madame [H] [P] , la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [H] [P] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT