PREMIERE CHAMBRE

28 Janvier 2025

N° RG 16/02878 – N° Portalis DB3U-W-B7A-JHXO

72A

SDC [Adresse 1] à GARGES LES GONESSE

C/

[L] [X], [T] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

Date des débats : 03 décembre 2024, audience collégiale

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître [U] [F] domicilié [Adresse 3], nommé par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 15 juin 2021, renouvelé le 15 juin 2022, 07 juillet 2023 et 13 juin 2024

représenté par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [X], né le 21 juin 1951 à [Localité 6] (SENEGAL), demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [P], née le 20 août 1943 à [Localité 8] (LIBERIA), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Stéphanie DUPLAINE, avocat au barreau du Val d’Oise

Faits constants et procédure

Monsieur [L] [X] et Madame [T] [X] sont propriétaires de lots en indivision dépendants d’un ensemble immobilier situé résidence [Adresse 4] sise [Adresse 1].

Par acte d’huissier en date du 30 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic de copropriété La [Adresse 5], a fait assigner M. et Mme [X] devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de les voir condamnés à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  28 220,80 euros au titre de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 novembre 2015 avec intérêts au taux légal,

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance d’incident rendue le 21 novembre 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Pontoise a ordonné une mesure de médiation et a désigné le centre de médiation [7], en qualité de médiateur.

La médiation n’ayant pas abouti, une ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2019 et l’affaire a été renvoyée en audience de plaidoiries au 15 janvier 2019.

A l’audience du 15 janvier 2019, M. [X] a formé une requête en suspicion légitime, laquelle a été rejetée par ordonnance rendue le 15 avril 2019 par le premier président de la cour d’appel de Versailles, contre laquelle M. [X] a formé un pourvoi en cassation, qui a été rejeté par la Cour de Cassation le 9 septembre 2021.

Par ordonnance du 15 juin 2021, la SELARL V et V, prise en la personne de Maître [U] [F] a été désignée en qualité d’administrateur de la copropriété de l’ensemble immobilier résidence [Adresse 4]. La mission de l’administrateur a été prorogée par ordonnances des 15 juin 2022, 7 juillet 2023 et 13 juin 2024.

La décision de la Cour de Cassation du 9 septembre 2021 a été transmise au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 29 février 2024.

Le 12 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise a révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 10 janvier 2019 et renvoyé l’affaire à l’audience du 23 mai 2024.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire, Maître [U] [F], demande au tribunal judiciaire de Pontoise de condamner solidairement M. [X] et Mme [P] épouse [X] à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  112 433,08 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Il demande également que M. et Mme [X] soient condamnés aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque dont recouvrement au profit de Maître Bruno Adani, et la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires souligne que les époux [X] ne règlent aucune charge depuis de nombreuses années et que leur carence dans le paiement des charges communes met en péril l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires, leur dette étant l’une des plus importantes au sein de la copropriété.

De plus, le syndicat des copropriétaires indique qu’il est dans une situation financière désastreuse ayant nécessité la désignation d’un administrateur provisoire pour assurer la gestion de la copropriété.

M. et Mme [X] ont constitué avocat mais n’ont pas conclu en défense. Par message notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, le conseil de M. [X] et Mme [P] épouse [X] a indiqué avoir dégagé sa responsabilité depuis 2019 et qu’à sa connaissance, aucun confrère ne l’a succédé dans l’intérêt des défendeurs.

La clôture de la mise en état est intervenue le 21 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que les conclusions aux fins d’actualisation contiennent une erreur purement matérielle. En effet, le dispositif des conclusions présente la demande suivante : " -Condamner solidairement Monsieur [L] [X] et Madame [T] [P], épouse [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 1], représenté par Maître [U] [F], SELARL V & V, la somme de 112.433,08 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au jour du parfait paiement "

Or, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du relevé de compte individuel détaillé que le solde restant dû est de 102 358,60 euros.

La demande sera donc interprétée en ce sens.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

S’agissant par ailleurs des frais nécessaires, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés dans le cas d’espèce, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [X] et Mme [P] épouse [X] sont propriétaires indivis de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°44, 160, 203, 189, 254 et 387 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2011, 19 septembre 2012, 10 octobre 2013, 10 avril 2014, 3 septembre 2015, 3 novembre 2016, 23 décembre 2016, 19 septembre 2017, 8 mars 2018 et 30 décembre 2019 ;

— les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 14 avril 2022, 24 octobre 2022, 13 décembre 2022 et 19 décembre 2023 ;

— un relevé de compte individuel détaillé au 26 août 2024 ;

— un relevé de compte concernant les lots n°44 et 160 pour la période du 1er octobre 2009 au 1 octobre 2013 ;

— un relevé de compte concernant les lots n°203, 189, 254 et 387 pour la période du 1er octobre 2009 au 1er octobre 2013,

— extrait du grand livre pour la période du 1er octobre 2009 au 31 décembre 2012,

— extrait de la répartition des charges pour l’exercice comptable du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013,

— appels des fonds et provisions travaux pour la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2013 concernant les lots n°44 et 160,

— appels des fonds pour la période du 1er trimestre 2014 au 4ème trimestre 2015 et pour la période du 1er trimestre 2019 au 3eme trimestre 2024,

— l’ordonnance de nomination de l’administrateur de copropriété du 15 juin 2021 et les ordonnances de prorogation de mission du 15 juin 2022, 7 juin 2023 et 13 juin 2024.

1.1 Sur les lots visés par les appels de fonds

Le syndicat des copropriétaires indique que, compte tenu de l’ancienneté du dossier, des successions de syndic et des successions de conseils, l’ensemble des appels de fonds n’ont pas été retrouvés.

La matrice cadastrale versée aux débats fait état des lots n°44, 160, 203, 189, 254 et 387. Or, les appels de fonds pour les années 2013 à 2024 mentionnent les lots 44, 160, 203 et 87. Aucun document produit par le demandeur ne permet d’établir que M. et Mme [X] sont effectivement propriétaires du lot 87. Il convient donc de déduire les sommes réclamées à ce titre, soit la somme de 481,20 euros..

1.2 Sur les charges de copropriété et les frais nécessaires pour les lots 44, 60, 203, 189, 254 et 387

Le relevé individuel de charge établi par le demandeur et produit aux débats laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 78 819,62 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

* 1.2.1 Pour la période du 1er octobre 2009 au 1er octobre 2013.

Le montant total des charges de copropriété réclamées inclut une reprise de solde de Foncia, syndic de la copropriété pendant la période du 1er octobre 2009 au 1er octobre 2013 de 7 574,42 euros concernant les lots 44 et 60 et 9 518,81 euros concernant les lots n°203, 189, 254 et 387 pour la période du 1er octobre 2009 au 1er octobre 2013.

1.2.1.1 Concernant la reprise de solde de Foncia pour les lots 44 et 160.

Le relevé de compte individuel pour la période du 1er octobre 2009 au 1er octobre 2013 et l’extrait du grand livre mentionnent une reprise de solde antérieur de 1 199,06 euros qui n’est justifiée par aucune pièce produite. La simple reprise d’une somme au cours des exercices successifs ne permet pas de justifier du caractère certain et exigible de cette somme, ni de la nature de la créance, de sorte qu’elle sera écartée du solde réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges échues.

Les écritures « sommation de payer art 19 » pour un montant de 328,15 euros, " commandement de payer Me [Y] « pour un montant de 151,21 euros et » commandement de payer Me [Y] " pour un montant de 178,14 euros, ne constituent pas des charges de copropriété. Surtout, ces frais qui auraient pu constituer des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas justifiés par le syndicat des copropriétaires, en conséquence ces sommes ne seront pas retenues.

Le syndicat des copropriétaires justifie par les procès-verbaux de l’assemblée générale, les appels des fonds et l’extrait du grand livre la somme de 5 717,86 euros au titre de charges impayées des lots 44 et 160 pour la période du 1er octobre 2009 au 1er octobre 2013.

1.2.1.2 Concernant la reprise de solde de de Foncia pour les lots n°203, 189, 254 et 387.

L’exigibilité d’une créance en matière de charges de copropriété ne dépend pas de la communication des appels de fonds mais de la date d’exigibilité indiquée dans les procès-verbaux d’assemblées générales qui ont approuvé les comptes du syndicat des copropriétaires (Cass. 3ème civ., 8 mars 2018, n°17-15.959).

Le relevé de compte individuel pour la période du 1er octobre 2009 au 1er octobre 2013 et l’extrait du grand livre mentionnent une reprise de solde antérieur de 1 074,75 euros, qui n’est cependant pas justifiée. La simple reprise d’une somme au cours des exercices successifs ne permet pas de justifier du caractère certain et exigible de cette somme, ni de la nature de la créance, de sorte qu’elle sera écartée du solde réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges échues.

Les écritures « frais de mise en demeure » pour un montant de 25,10 euros, « frais de 2eme relance » pour un montant de 12,55 euros, « frais de 3eme relance » pour un montant de 12,55 euros, « intérêts de retard » pour un montant de 4,51 euros, « sommation art 19 » pour un montant de 328,15 euros, " commandement de payer Me [Y] « pour un montant de 167 euros, » frais de mise en demeure « pour un montant de 29,9 euros, » sommation art 19 « pour un montant de 328,15 euros et » transmission dossier avocat " pour un montant de 299 euros ne constituent pas des charges de copropriété. Surtout, ces frais qui auraient pu constituer des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas justifiés par le syndicat des copropriétaires, en conséquence ces sommes ne seront pas retenues.

En revanche, le syndicat des copropriétaires produit un extrait de grand livre pour la période du 1er octobre 2009 au 1er octobre 2013 et indique qu’il ne dispose d’aucun appel de fonds sur cette période et que les écritures d’appels de fonds et provisions apparaissant dans le relevé de compte copropriétaire (pièce n°3) concernent les lots n°203, 189, 254 et 387.

Ces lots appartenant à M. et Mme [X] selon l’extrait cadastral versé aux débats, les sommes correspondantes aux appels de fonds et provisions pour la période du 1er octobre 2009 au 1er octobre 2013 seront retenues.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie par les procès-verbaux de l’assemblée générale, et l’extrait du grand livre la somme de 7 237,15 euros au titre de charges impayées des lots n°203, 189, 254 et 387 pour la période du 1er octobre 2009 au 1er octobre 2013.

* 1.2.2 Pour la période du 5 décembre 2013 au 9 juillet 2024

Au vu des textes cités plus haut sur les frais nécessaires, les frais intitulés « vrt vacation procedure » pour un montant de 1 896 euros, « honoraire procédures impayés » pour un montant de 2 927,21 euros, " facture la [Adresse 5] « pour un montant de 715 euros, » facture la [Adresse 5] « pour un montant de 789 euros, » facture la [Adresse 5] « pour un montant de 975 euros, » facture la [Adresse 5] « pour un montant de 3 825 euros, » honos recouvrement la [Adresse 5] « pour un montant de 890 euros, » la [Adresse 5] « pour un montant de 800 euros, » facture la [Adresse 5] « pour un montant de 1380 euros, » facture la [Adresse 5] « pour un montant de 22,50 euros , » facture la [Adresse 5] « pour un montant de 1020 euros, » facture la [Adresse 5] « pour un montant de 1820,36 euros, » facture n°1986 Lcm- introduction instance « pour un montant de 180 euros, » facture n°b1081 la [Adresse 5] « pour un montant de 1715 euros, » constitution dossier avocat « pour un montant de 280 euros, » facture n°2865 la [Adresse 5] « pour un montant de 1 200 euros, » honoraires avocat [X] W2G " pour un montant de 1200 euros, ne seront pas retenus.

Les frais intitulés " id facto aff.[Adresse 4]/[X] « pour un montant de 74,48 euros et » arrêt 20/06/19 radiat.Cass Art.700 " pour un montant de 10 000 euros ne dépendent pas de cette procédure, de conséquence ces sommes ne seront pas retenues.

Concernant les frais intitulés « frais de relance » pour un montant de 3,50 euros et « frais de mise en demeure du 18/11/2020 » pour un montant de 36 euros, les accusés-réception ne sont pas produits de sorte qu’il n’est pas justifié qu’ils aient été adressés.

1.3 Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant pas, et ne s’attache dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

L’article 220 du code civil prévoit que toute dette contractée par un époux pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, le règlement de copropriété et le titre de propriété n’ont pas été versés aux débats et ne permettent pas de vérifier la solidarité des défendeurs.

Cependant, la signification de l’assignation ayant été faite à l’adresse des lots dont les défendeurs sont propriétaires, leurs noms étant mentionnés sur la boite aux lettres, il n’est pas contestable que ces derniers vivent dans l’immeuble pour lequel les charges sont réclamées. En outre, les précédentes décisions précisent qu’ils sont mariés et les ont condamnés solidairement au paiement de la dette. Dès lors les charges de copropriété réclamées à M. et Mme [X] doivent être considérées comme des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage et impliquent de fait une solidarité dans la dette.

Il y a lieu de condamner solidairement M. [X] et Mme [P] épouse [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 74 200,20 euros au titre de charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 août 2024, appels de fonds 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2015.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [X] et Mme [P] épouse [X] de leurs obligations. Il justifie notamment de la désignation d’un administrateur provisoire au vu des graves difficultés financières de la propriété, et de l’importance de la dette de M. et Mme [X] qui, en dépit de condamnations précédentes, continuent de s’abstenir de régler leurs charges. Ces derniers n’ont en outre pas justifié de leur situation financière.

Les manquements systématiques et répétés des époux [X] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motif valable pouvant justifier leur carence, ce qui caractérise leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de condamner solidairement les époux [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [X] et Mme [P] épouse [X], parties perdantes, seront condamnées in solidum à payer les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement M. [X] et Mme [P] épouse [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 1], la somme de 74 200,20 euros au titre de charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 août 2024, appels de fonds 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2015 ;

Condamne in solidum M. [X] et Mme [P] épouse [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 1], la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [X] et Mme [P] épouse [X] aux dépens dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne in solidum M. [X] et Mme [P] épouse [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 1] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 28 janvier 2025

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS