TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/07970 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQW4

N° de MINUTE : 26/243

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me [E], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1982

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [Y] [O] [J], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière [Y] [O] [J] (ci-après désignée la SCI [Y]) est propriétaire du lot n°8 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à PANTIN (93500), lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à PANTIN (93500), représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, a fait assigner la SCI [Y] prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] demande à la présente juridiction de :

— condamner la SCI [Y] à lui verser la somme de 12.487,97 euros au titre des charges de copropriété (charges courantes et charges pour travaux) arrêtées au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, majorées des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2023, date de la sommation de payer les charges de copropriété ;

— condamner la SCI [Y] à lui verser la somme de 1.219,81 euros au titre des frais de relance arrêtées au 1er juillet 2024 ;

— condamner la SCI [Y] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI [Y] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [Y] aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne morale par l’intermédiaire de son représentant légal Monsieur [G] [O], la SCI [Y] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 décembre 2024 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 mai 2025.

A l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 novembre 2025.

À l’issue de celle-ci, le jugement a été mis en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI [Y],

— un extrait de compte copropriétaire allant du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 13.707,78 euros au titre des charges de copropriété et des frais impayés,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 16 février 2022, 31 mai 2023 et 15 mai 2024 portant approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, ainsi que des budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025,

— les appels de fonds adressés à la SCI [Y],

— le contrat de syndic en vigueur du 17 août 2023 au 30 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI [Y] a déjà été condamnée par jugement du tribunal de proximité de PANTIN rendu le 21 janvier 2015, au titre d’un arriéré de charges de copropriété, arrêtées au 16 décembre 2014.

Il explique que les charges réclamées dans le cadre de la présente instance à hauteur de 12.487,97 euros correspondent à la période s’étant écoulée du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024, et se composent de charges courantes et de charges pour travaux arrêtées au 1er juillet 2024.

L’examen des pièces versées aux débats fait apparaître que si la demande en paiement d’arriéré de charges est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte la somme de 111,14 euros correspondant au solde d’une indemnité de procédure, appelée le 31 décembre 2022, le syndicat demandeur ne justifiant pas que cette somme puisse être qualifiée de charge de copropriété imputable à la SCI [Y].

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024 s’élève donc à la somme de 12.487,97 – 111,14 = 12.376,83 euros.

De son côté, la SCI [Y], non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, la SCI [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à PANTIN (93500) la somme de 12.376,83 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2021 et le 1er juillet 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023, soit à compter du lendemain de la date de délivrance de la sommation de payer, pour la somme de 8.109,36 euros, et à compter du 27 juillet 2024, soit à compter du lendemain de la date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Le syndicat demandeur expose que la somme de 1.219,81 euros réclamée au titre des frais correspond à divers frais de mise en demeure, relance, sommation de payer, intérêts de retard, frais de constitution du dossier huissier, et frais de constitution du dossier avocat.

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure ou sommation de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant la sommation de payer du 29 mars 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date, soit en l’espèce 573,39 euros (42 + 18,39 + 33 + 480).

Il est en revanche justifié d’une notification régulière de la sommation de payer les charges de copropriété en date du 29 mars 2023. Il convient donc de faire droit à la demande à hauteur de 166,42 euros correspondant au coût de cet acte.

Il convient par ailleurs de déduire les frais de « constitution dossier avocat » à hauteur de 480 euros, qui n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

La SCI [Y] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 166,42 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023, soit à compter du lendemain de la date de délivrance de la sommation de payer.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que la SCI [Y] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er octobre 2021, et la SCI n’ayant plus réglé aucun appel de charges depuis le 4 mars 2022.

Il est en outre établi que la SCI [Y] a déjà été condamnée par jugement du tribunal de proximité de PANTIN rendu le 21 janvier 2015, au titre d’un arriéré de charges de copropriété, arrêtées au 16 décembre 2014.

Les manquements répétés de la SCI [Y] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la SCI [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à PANTIN (93500) la somme de 1.250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [Y] sera condamnée aux entiers dépens, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

La partie demanderesse sera déboutée de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la société civile immobilière [Y] [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 12.376,83 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2021 et le 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023 pour la somme de 8.109,36 euros, et à compter du 27 juillet 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE la société civile immobilière [Y] [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 166,42 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023 ;

CONDAMNE la société civile immobilière [Y] [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 1.250 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE la société civile immobilière [Y] [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière [Y] [O] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 12 Février 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND