TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/03189 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THQY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

[M] [R]

C/

[B] [K] épouse [H]

[G] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Mars 2025

à M^e MONFERRAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [M] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [B] [K] épouse [H], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

M. [G] [H], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat signé électroniquement à effet au 19 février 2021, Monsieur [M] [R] a donné à bail à Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] un appartement à usage d’habitation, un parking et une cave situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 770€ outre 180€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [R] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes du 5 août 2024, Monsieur [M] [R] a ensuite fait assigner Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] si nécessaire avec l’assistance de la force publique,

— les condamner in solidum au paiement :

* d’une provision de 2004,15€ à titre de provision sur les loyers échus, charges et indemnités à réévaluer au jour de l’audience

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyers et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux,

* 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner solidairement aux dépens en ce compris le coût des trois commandements de payer.

La Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a été saisie le

21 novembre 2024 par Madame [B] [K] épouse [H] et a déclaré son dossier recevable le 19 décembre 2024 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Après un renvoi à la demande des parties pour vérification du montant de la dette, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 10 janvier 2025.

Monsieur [M] [R] représenté par son conseil reprend les termes de son assignation, actualise sa créance à la somme de 2342,67€ et précise qu’il y a reprise du paiement des loyers courants.

Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H], comparants, reconnaissent avoir une dette de loyer équivalente à deux mois de loyer car il y avait un blocage de la CAF, qu’ils avaient une entreprise ensemble qui a fait faillite, qu’ils ne travaillent plus depuis 2021 et qu’ils percoivent environ 1700€ d’allocations, de RSA et d’APL. Ils mentionne que Madame bénéficie d’un plan de surendettement. Ils précisent avoir trois enfants dont un enfant handicapé et qu’ils sont à la recherche d’un autre appartement. Ils demandent dans l’attente de l’attribution d’un nouveau logement de pouvoir rester dans les lieux et sollicitent des délais de paiement pour apurer la dette en proposant de verser 100 à 120€ en sus du loyer courant..

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [M] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire (page 4 sur 18 du contrat).

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, Monsieur [M] [R] ont fait commandement à Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3454,73 € arrêté au 2 mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement partiel ayant été effectué dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2024.

Par décision postérieure du 19 décembre 2024, le dossier de surendettement déposé par Madame [O] a été déclaré recevable avec une orientation vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La décision de recevabilité de la commission de surendettement datant du 19 décembre 2024, elle n’a aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 4 juillet 2024.

II. SUR LA DETTE LOCATIVE :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [M] [R] produit un décompte locatif démontrant que les locataires restent devoir la somme de 2342,67€ à la date du 8 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse.

Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2342,67€ et ce solidairement en vertu de la clause figurant au contrat.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, il résulte des pièces versées que la commission de surendettement de Haute-Garonne a rendu une décision de recevabilité le 19 décembre 2024 et du décompte locatif du 8 janvier 2025 que les locataires ont repris le paiement des loyers courants et ce depuis plusieurs mois de sorte que le juge est tenu en vertu des textes précités d’accorder des délais de paiement aux locataires.

En conséquence, il y a lieu d’autoriser Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] à se libérer de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

* Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte que depuis la nouvelle loi du 27 juillet 2023 les effets de la clause résolutoire ne peuvent plus être suspendus d’office pendant le cours des délais ainsi accordés mais seulement s’il est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, ce qui est le cas en l’espèce, Monsieur et Madame [H] ayant formulé à l’audience une demande de rester dans les lieux qui peut s’analyser en demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Les locataires ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et Madame [H] faisant l’objet d’une procédure de surendettement en cours de traitement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la Force Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière délicate de Madame [B] [K] épouse [H] et de Monsieur [G] [H] et pour ne pas mettre en péril la bonne exécution du futur plan de surendettement, la demande de Monsieur [M] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2022 entre Monsieur [M] [R] d’une part et Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation, un parking et une cave situés [Adresse 4] sont réunies à la date du

4 juillet 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] à verser à Monsieur [M] [R] à titre provisionnel la somme de 2342,67€ (décompte arrêté le 8 janvier 2025 mensualité de janvier 2025 incluse) ;

CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de surendettement de Madame [B] [K] épouse [H] le 19 décembre 2024 ;

AUTORISONS Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] à s’acquitter de leur dette en 24 mensualités de 100€, la dernière représentant le solde de la dette, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois, jusqu’aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne ;

DISONS que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [R] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] soit condamné à verser à Monsieur [M] [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

DEBOUTONS Monsieur [M] [R] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [K] épouse [H] et Monsieur [G] [H] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,