RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00117 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMUW

MINUTE N° :

Etablissement public VAL D OISE HABITAT

c/

[U] [J] [Z]

Copie certifiée conforme le :

à :

préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie CHAUMANET JOBARD

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 7]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 04 NOVEMBRE 2025 ;

Sous la Présidence de Aude VEBER, Magistrat à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Etablissement public VAL D OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie CHAUMANET JOBARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [J] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 19 Mars 2025, par Assignation – procédure au fond du 11 Mars 2025 ; L’affaire a été plaidée le 09 Septembre 2025, et jugée le 04 NOVEMBRE 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 février 2023, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a donné en location à Monsieur [U] [J] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Suite à des échéances impayées, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a fait délivrer le 28 octobre 2024 à Monsieur [U] [J] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 801,45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au mois de septembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a fait assigner, Monsieur [U] [J] [Z] par acte remis à l’étude le 11 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers ;

— la condamnation de Monsieur [U] [J] [Z] au paiement de la somme de 2 449,13 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois de février 2025 ;

— l’expulsion de Monsieur [U] [J] [Z], à défaut de départ volontaire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 4] ;

— la condamnation de Monsieur [U] [J] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges augmenté de 10% jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 4] ;

— les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;

— la condamnation de Monsieur [U] [J] [Z] à la somme de 300,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la condamnation de Monsieur [U] [J] [Z] à la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2025.

Lors de l’audience, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré ses demandes formulées dans l’acte introductif.

Monsieur [U] [J] [Z] bien que régulièrement convoqué n’a pas comparu.

Le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré à la date du 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

Sur la recevabilité

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a par ailleurs été adressée au service compétent de la Préfecture par voie dématérialisée le 12 mars 2025 soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement concernant le logement

Le bail en date du 13 février 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur [U] [J] [Z] le 28 octobre 2024 et qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [U] [J] [Z] n’a pas réglé sa dette locative réclamée à hauteur de 1 801,45 euros en principal.

La clause résolutoire est donc acquise au 29 décembre 2024.

Monsieur [U] [J] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 28 décembre 2024 et à compter du 29 décembre 2024 le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

Ainsi, Monsieur [U] [J] [Z] n’ayant pas réglé les loyers postérieurs au commandement, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [J] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Monsieur [U] [J] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis le 29 décembre 2024 causant ainsi un préjudice à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT qui ne pourra disposer du bien à son gré.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance des locaux et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer de base annuel prévu par le bail, augmenté des charges et accessoires.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Au vu des pièces présentes dans le dossier, il apparaît que Monsieur [U] [J] [Z] est redevable de la somme de 2 449,13 euros au titre de la dette locative, mois de février 2025 inclus.

Il convient donc de condamner Monsieur [U] [J] [Z] au paiement de la somme de 2 449,13 euros correspondant à la dette locative, mois de février 2025.

Il convient également de condamner Monsieur [U] [J] [Z] au paiement de l’indemnité d’occupation fixée précédemment et ce à compter du 1er mars 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT ne justifie ni d’un préjudice distinct du retard de paiement ni de la mauvaise foi de Monsieur [U] [O].

Par conséquent, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur la demande relative au sort des meubles

Il y a lieu de décider que le sort des meubles devra être réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [U] [J] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas manifestement inéquitable de laisser à la charge des parties l’intégralité des frais qu’elles ont exposés dans la présente procédure. Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

DÉCISION

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉCLARE RECEVABLE l’action engagée et tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 13 février 2023 liant les parties ;

CONSTATE à compter du 29 décembre 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 13 février 2023 liant les parties et DIT que Monsieur [U] [J] [Z] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [U] [J] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] [Z] à payer à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT la somme de 2 449,13 euros correspondant à la dette locative, mois de février 2025 inclus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] [Z] à payer à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, à compter du 1er mars 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 10], le 4 novembre 2025.

La greffière La juge