TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

16 Mars 2026

ROLE : N° RG 23/04486 – N° Portalis DBW2-W-B7H-MAPP

AFFAIRE :

[Z] [D]

C/

[P] [U]

GROSSES délivrées

le 16/03/2026

à Maître Emmanuelle MATTEI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Florence BUTIGNOT, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEMANDERESSE

Madame [Z] [R] [D], entrepreneur individuel exploitant sous le nom commercial BRIN DE FANTAISIE (RCS DE [Localité 2] 752 730 921)

née le 25 Août 1967 à [Localité 3], de nationalité française

demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par Maître Emmanuelle MATTEI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [U]

né le 02 Novembre 1973 à [Localité 3], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Florence BUTIGNOT, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 05 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mars 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 juillet 2012, Madame [Z] [D] et Monsieur [B] [V] ont conclu avec la SCI PHILANGAB une convention portant sur un local commercial de deux pièces en rez-de-chaussée droit situé [Adresse 1], sur la commune de ROGNAC, pour y exercer l’activité de vente de bijoux et d’accessoires, moyennant un loyer de 500€ par mois outre 20€ de provisions sur charges par mois.

La convention stipule qu’elle est dérogatoire, non soumise au statut des baux commerciaux.

Ce contrat était initialement prévu pour une durée de 23 mois et devait donc prendre fin le 12 juin 2014.

Madame [D] s’est maintenue dans les lieux après expiration de la durée contractuellement prévue.

Ensuite, par acte du 3 octobre 2018, Monsieur [U] a acquis de la SCI PHILANGAB le bien dont dépend le local.

Durant l’occupation du local, Madame [D] a déclaré plusieurs dégâts des eaux, le dernier survenu courant août 2022.

Sa compagnie d’assurance a refusé la prise en charge du dégât des eaux si bien que, le 19 janvier 2023, Madame [D] a adressé à Monsieur [U] une mise en demeure de l’indemniser de la perte de son chiffre d’affaires et de la perte de marchandises.

Faisant valoir que sa mise en demeure est restée infructueuse, par acte du 19 décembre 2023, Madame [D] a fait assigner Monsieur [U] aux fins de voir dire qu’il a manqué à ses obligations d’entretien et de réparation et le voir condamné à lui payer la somme de 15.363,50€ en réparation de divers préjudices subis.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 21 mars 2025, Madame [D] demande à la juridiction de :

Vu les articles L145-1, L145-5 et s. du code de commerce,

Vu les articles 1719 et s. du code civil,

reconnaître l’existence d’un bail commercial soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce à compter du 12 juin 2014, date à laquelle a pris fin le bail dérogatoire conclu entre les parties le 13 juillet 2012,rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [U],juger que Monsieur [U] a manqué à l’obligation d’entretien lui incombant en sa qualité de bailleurjuger que Monsieur [U] a manqué à l’obligation de réparation lui incombant en sa qualité de bailleur,condamner Monsieur [U] à régler à Madame [D] la somme de 15.363,50 € au titre des divers préjudices subis,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner Monsieur [T] à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 13 mai 2025, Monsieur [U] demande à la juridiction de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les articles 1719 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 1 353 du Code Civil,

Vu l’article 32 du Code de procédure civile,

Vu l’article 202 du Code Civil,

Vu l’article 514-1 du Code de Procédure Civile,

écarter des débats les attestations communiquées par Madame [D] (Pièces adverses n°22 à 27) ne respectant le formalisme posé par les dispositions de de l’article 202 du Code Civil,constater qu’il n’a nullement failli à ses obligations contractuelles En conséquence,

débouter Madame [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions, condamner Madame [D] au paiement d’une amende civile d’un montant de 3.000 €, condamner Madame [D] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. A titre subsidiaire si le tribunal devait par extraordinaire faire droit à la demande de Madame [D],

écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 24 novembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et a renvoyé l’affaire en audience de plaidoiries du 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la requalification

L’article L 145-5 du Code de commerce dispose que : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »

En l’espèce, Monsieur [U] ne s’oppose pas à la requalification du bail dérogatoire en bail commercial à compter du 13 juin 2014, soit après expiration de la durée du bail dérogatoire de deux ans. Il sera donc fait droit à cette demande de Madame [D].

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1719 du code civil dispose : «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

L’article 1720 du code civile énonce que :

«Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

En l’espèce, Madame [D] soutient avoir subi dans le local des dégâts des eaux entre l’année 2020 et le mois d’août 2022.

Elle justifie avoir déclaré à son assureur un dégât le 8 juin 2020, une recherche de fuite étant alors en cours, et de l’intervention d’un plombier le 28 juillet 2021 pour une recherche de fuite (coût de 233,20€)

Madame [D] produit par ailleurs un rapport d’expertise de Sedgwick France 69, cabinet missionné par son assureur ALLIANZ, en date du 10 août 2022, aux termes duquel l’expert constate la présence d’humidité dans les murs du wc et sur les joints du carrelage du sol du local à proximité de ce wc. Il observe par ailleurs que dans la cour à l’arrière du local un regard permettant l’accès aux canalisations des eaux usées de l’immeuble est rempli d’eau. L’expert précise que ce regard ne devrait pas être rempli d’eau ou bien devrait être pourvu d’étanchéité. Ensuite, l’expert indique par ailleurs que les eaux usées migrent jusqu’au local occupé par Madame [D] et que ce regard peut se charger en eaux pluviales car la trappe n’est pas étanche. Enfin, l’expert ajoute que Madame [D] soutient que ce dégât perdure depuis 2020 l’eau s’infiltre occasionnellement et que le 9 août 2022 les venues sont plus importantes que d’habitude.

L’expert conclut que le sinistre peut trouver son origine dans une « fuite /rupture d’une canalisation des eaux usées extérieure au bâtiment ou un défaut/absence d’étanchéité du bac tampon positionné à l’extérieur du bâtiment ». Il estime qu’il ne s’agit pas d’une cause accidentelle ou ponctuelle.

Pour finir, l’expert valorise le montant de l’indemnité due à Madame [D] à 1.300€. (600€ au titre de la perte de marchandises et 700€ au titre de la perte d’exploitation).

Par ailleurs, Madame [D] produit une facture d’intervention de la société SPC PLOMBERIE du 16 octobre 2022 d’un montant de 456€ pour une recherche de fuite dans la boutique et le contrôle du réseau.

Enfin, Madame [D] produit le mail de la société ALLIANZ IARD du 29 mai 2024 aux termes duquel elle n’a reçu que le règlement de 233,30€ pour le sinistre du 8 juin 2020 et le mail du même jour aux termes duquel elle n’a reçu aucune indemnité pour le sinistre du 09 août 2022, la cause du sinistre n’étant pas garantie.

Madame [D] justifie avoir informé Monsieur [U] d’un dégât des eaux entre avril et mai 2021 et produit diverses photographies de son magasin en août 2022 et les mails envoyés à Monsieur [U] les 24 et 25 août 2022 aux termes desquels le magasin s’est rempli d’eau en quelques minutes.

Monsieur [U] ne produit aucun élément tendant à démontrer que les désordres subis par le local trouvent leur origine dans une cause autre que celle mise en exergue par le cabinet d’expertise. D’ailleurs, Monsieur [U] justifie avoir fait réaliser des travaux sur le puisard le 20 septembre 2022 afin de mettre fin aux débordements.

L’état des lieux de sortie, du 30 juin 2023, réalisé contradictoirement entre le cabinet ACD Immobilier, mandaté par Monsieur [U], et Madame [D], atteste de la persistance de l’humidité des murs.

Ces éléments démontrent de manière certaine qu’en août et septembre 2022, Monsieur [U] a manqué à ses obligations de délivrance d’un local conforme à sa destination c’est-à-dire permettant l’activité de vente de bijoux et d’accessoires, ainsi qu’à son obligation d’entretien de celui-ci.

En revanche, il n’est pas démontré de manière certaine un manquement à ses obligations en 2020.

Sur la réparation des préjudices

S’agissant de la question de la fermeture du magasin de Madame [D] entre le 9 août et le 20 septembre 2022, que Monsieur [U] conteste, la juridiction retient que les attestations produites par la première ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du Code de procédure civile en ce qu’elles ne reprennent que partiellement le deuxième alinéa de l’article à savoir que l’attestant doit indiquer que l’attestation « est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse déclaration de sa part l’expose à des sanctions pénales ».

En conséquence, ces attestations doivent être écartées des débats et il y a lieu de retenir qu’il n’est pas établi que la local commercial a été fermé du 9 août au 20 septembre 2022.

Pour autant, Madame [D] démontre avoir subi des désordres du fait de la migration des eaux usées vers son magasin, largement établie par le rapport d’expertise susvisé, les échanges de mails et les photographies.

Il résulte de ces pièces que si le 9 août 2022 le local n’avait subi que de l’humidité et des pertes de marchandises limitées, à la fin du même mois et au mois de septembre suivant, il a subi des désordres plus importants, le local ayant été envahi d’eaux usées et plusieurs nettoyages ayant été nécessaires.

Madame [D] soutient avoir subi une perte d’exploitation de 10.000€ au motif que son chiffre d’affaires mensuel était de 5.000€, ainsi qu’une perte de marchandises de 4.907,50€ qu’elle a dû jeter et des frais de plomberie de 456€, soit un préjudice total de 15.363 ,50€.

Monsieur [U] s’oppose à sa demande indemnitaire aux motifs que Madame [D] a été indemnisée par son assurance à hauteur de 1.300€, qu’elle n’a pas communiqué le moindre constat d’huissier sur l’état du magasin après le sinistre, les photographies ne permettant pas de situer les lieux ni de connaître leur date, que dans le mail qu’elle a adressé le 25 août 2022 à sa compagnie d’assurance elle a indiqué n’avoir subi aucun dégât matériel, que le regard qui a débordé est situé à l’arrière du magasin si bien que le magasin n’a pas d’accès direct à cette cour et au puisard, que l’expert a constaté le 9 août 2022 que l’eau s’était légèrement infiltrée par capillarité dans les murs et que l’expert n’a constaté de l’humidité que dans les toilettes, pièce indépendante du magasin, que ce dégât minime a manifestement été rapidement résorbé par la chaleur.

Monsieur [U] ajoute que Madame [D] ne justifie pas avoir payé son loyer pendant deux mois et soutient ne pas lui avoir facturé de loyer pendant le mois de septembre 2022 (soit une économie de 500€).

Enfin, Monsieur [U] soutient que les pertes de chiffre d’affaires avancées sont fantaisistes dès lors que le magasin ferme chaque année au moins 15 jours, que Madame [D] a fait un «  vide-magasin » le 25 septembre 2022, qu’aucune pièce comptable n’est communiquée, notamment pas une pièce relative à ses chiffres d’affaires mensuels, que la demande relative au stock de marchandises ne repose sur aucune pièce, précisément que les vêtements ne sont pas posés au sol mais sur des portants alors que l’expert n’a constaté de l’humidité que sur les murs et que les bijoux sont protégés dans des vitrines.

Monsieur [U] en déduit que Madame [D] a été indemnisée à hauteur de 3.050€ à savoir le loyer de 500€ non réglé en septembre, l’indemnité de son assurance à hauteur de 1.300€ et les travaux de 1.250€ sur le puisard qu’elle n’a pas réglés alors que son habitation utilise les réseaux circulant à l’intérieur.

Sur ce

La juridiction retient que Madame [D] démontre avoir été contrainte de nettoyer entièrement le local fin août et début septembre 2022 à l’évidence en raison des débordements du puisard. Elle a certes déclaré dans son mail à ALLIANZ du 24 août 2022 ne pas avoir subi de dégât matériel mais cette affirmation ne vaut pas pour les semaines suivantes au cours desquelles le local va subir de nouveaux désordres.

En revanche, Madame [D] ne produit aucune facture d’achat de marchandises, ni aucune autre pièce permettant de caractériser une perte si bien que la juridiction ne saurait en toute hypothèse retenir une quelconque perte de marchandises du fait des désordres.

Ensuite, s’agissant de la perte de chiffres d’affaires (laquelle en tout état de cause n’aurait pu se cumuler intégralement avec une perte de marchandises), Madame [D] produit les attestations fiscales de situation URSSAF aux termes desquelles elle a déclaré un chiffre d’affaires de 48.181€ en 2021 et de 40.889€ en 2022, soit une diminution l’année des désordres.

Pour autant, Madame [D] ne produit pas d’éléments comptables permettant de déterminer l’existence d’une perte de bénéfice net (seul préjudice indemnisable) causé par lesdits désordres. En effet, la perte de chiffre d’affaires et par conséquence de bénéfice net peut résulter d’autres facteurs et Madame [D] ne produit aucune pièce d’un fournisseur, d’un comptable ou bien d’autres éléments permettant notamment de déterminer le total des ventes par mois au cours de l’année 2022, éléments qui auraient pu permettre de caractériser une diminution effective du chiffre d’affaires et consécutivement du bénéfice net en lien causal direct avec les désordres.

En conséquence, au vu notamment de l’expertise de la société Sedgwick France, il y a lieu de considérer que le préjudice de Madame [D] s’établit à 1.300€ au titre des pertes de marchandises et des pertes d’exploitation le 9 août 2022 ( somme que l’assurance atteste ne pas lui avoir versée), outre la somme de 456€ au titre de la facture de plomberie payée le 16/10/2022, soit un total de 1.756€.

Il n’y a pas lieu de déduire de cette somme la somme de 500€ de loyer, que Madame [D] ne démontre pas avoir payé pour le mois de septembre et que Monsieur [U] affirme avoir offert en guise de réparation, dès lors qu’au minimum celle-ci a subi un préjudice de tracas du fait des désordres et que cette somme a indemnisé ce seul préjudice.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U], qui perd à l’instance, sera tenu aux dépens et à payer à Madame [D] une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

REQUALIFIE le bail dérogatoire en bail commercial à compter du 13 juin 2014,

DIT que Monsieur [P] [U] a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien,

ECARTE des débats les attestations communiquées par Madame [Z] [D], pièces n°22 à 27,

CONDAMNE Monsieur [P] [U] à régler à Madame [Z] [D] la somme de 1.756€ en réparation des préjudices subis,

La DEBOUTE de tout surplus de demandes,

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à Madame [Z] [D] une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [U] aux dépens,

DIT que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE