PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/05625 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OBJH

72A

S.D.C. RESIDENCE LES SOURCES

C/

[O] [G], [N] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [8], sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 10] [Adresse 7], représente par son syndic le cabinet de gestion Guy Soutoul SAS-Atrium Gestion, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau de Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [G], demeurant [Adresse 13], défaillant

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 1], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [O] [G] et M. [N] [G] sont propriétaires des lots n°410, 446 et 984 dépendants d’un ensemble immobilier sis [Adresse 14] et [Adresse 4] à [Localité 11], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 13 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné solidairement M. [O] [G] et M. [N] [G] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées pour un montant de 35 682,19 euros.

Par jugement en date du 17 octobre 2019 le tribunal de grande instance de Pontoise les a condamnés solidairement au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées pour un montant de 18 028,63 euros.

Par jugement en date du 2 décembre 2021 le tribunal judiciaire de Pontoise les a condamnés solidairement au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées au 1er janvier 2021, appel de fonds du 1er avril 2019 au 1er janvier 2021 inclus, pour un montant de 5 820,25 euros.

Par jugement en date du 16 mars 2023 le tribunal de proximité de Sannois les a condamnés solidairement au paiement des arriérés de charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2022 inclus, pour un montant de 4 156,09 euros.

Par acte de commissaire de justice des 16 et 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] [Adresse 2], [Adresse 6] et [Adresse 4] à Montigny lès Cormeilles ([Adresse 15] [Adresse 9]), représenté par son syndic en exercice le cabinet Guy Soutoul SAS a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [O] [G] et M. [N] [G], aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer les sommes de :

—  7 658,70 euros à titre de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appels de fonds du 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024, date de la mise en demeure de payer la somme de 6 618,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  2 616,60 euros à titre de frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du code civil,

Il demande également la capitalisation des intérêts et la condamnation des défendeurs aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés et qui comprendront le coût des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [O] [G] et M. [N] [G], qui ont déjà été condamnés à plusieurs reprises au règlement des charges de copropriété, ne règlent à nouveau pas les charges depuis leur dernière condamnation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

M. [N] [G] a été régulièrement assigné par acte remis à personne et M. [O] [G] par acte remis à son père, M. [W] [G]. Ils n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le [Adresse 16] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et le titre de propriété dont il résulte que M. [X] et Mme [X] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°410, 446 et 984,

— le règlement de copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 septembre 2022, 6 juillet 2023 et 23 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours relatif à ces assemblées ;

— un décompte individuel détaillé,

— deux courriers de mise en demeure de payer la somme de 6 618,30 euros en date du 21 février 2024,

— les contrats du syndic,

* Sur les charges de copropriété

Le décompte individuel laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7 658,70 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appel travaux.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Dans ces conditions, il convient de déduire de la somme réclamée les frais intitulés « honoraires suivi dossier avocat 2ème trimestre 2022 », « honoraires suivi dossier avocat 1er trimestre 2023 », « honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2024 » et « honoraires transmission dossier avocat » pour un montant total de 2 412,60 euros, comme étants excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit les frais d’inscription d’hypothèque légale en date du 22 octobre 2024, à la hauteur du montant prévu dans le contrat du syndic, soit la somme de 204 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété visant en son article 85 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, M. [O] [G] et M. [N] [G] seront déclarés solidaires dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [O] [G] et M. [N] [G] à verser au SDC résidence Les Sources la somme de 7 862,70 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement, selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appels de fonds du 1er octobre 2024 inclus.

Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire (…)

En l’espèce, le [Adresse 16] produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à M. [O] [G] le 21 février 2024 et revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » et la copie du courrier recommandé distribué à M. [N] [G] le 28 février 2024.

Dans ces conditions, en présence d’une clause de solidarité dans le règlement de copropriété, les intérêts à taux légal dus par les copropriétaires indivisaires, commenceront à courir à compter du 28 février 2024 sur la somme de 6 618,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que M. [O] [G] et M. [N] [G] ont déjà été condamnés à plusieurs reprises pour des impayés de charges de copropriété. Leur manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC résidence Les Sources à hauteur de 1 600 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [O] [G] et M. [N] [G], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’au titre des dépens soient compris le coût des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance. Ces frais ne sont pas justifiés, en conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 122 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement M. [O] [G] et M. [N] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] [Adresse 2], [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 11] les sommes de :

—  7 862,70 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement, selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appels de fonds du 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 sur la somme de 6 618,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  1 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 122 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [O] [G] et M. [N] [G] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 12], le 22 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS