DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

15 Septembre 2025

N° RG 23/00269 – N° Portalis DB3U-W-B7H-M5UB

Code NAC : 50D

S.C.I. LENYSON INVEST

C/

S.C.I. LOROMANA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 26 Mai 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDERESSE

S.C.I. LENYSON INVEST, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 793 268 152 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sandy CHIN-NIN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Laurent MARRIE, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDERESSE

S.C.I. LOROMANA, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 507 409 795 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Stefan RIBEIRO, avocat au barreau du Val d’Oise

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 30 juillet 2020 par Maître [J] [Z], notaire associé à Pierrefitte-sur-Seine (93), avec la participation de Maître [T] [P], notaire à Sarcelles (95), la SCI Loromana a vendu à la SCI Lenyson Invest le lot n° 24 de la [Adresse 7]activité de Sarcelles [Adresse 1], à savoir un immeuble d’une surface de 1.018 m² environ comprenant des locaux à usage industriel de 624 m², des locaux à usage de bureaux pour 238 m² environ et d’une mezzanine de 156 m², moyennant le prix de 897.200 €. Cette vente a été précédée d’un avant-contrat par acte authentique du 6 mars 2020.

L’acte de vente fait état d’un seul contrat de location au profit de la société MB & A en date du 15 avril 2009 pour une durée de 15 années se terminant le 15 avril 2024, moyennant un loyer annuel en principal de 64.800 € HT et HC. Par courrier du 26 février 2020 la société MB & A a donné congé pour le 1er octobre 2020, l’acquéreur ayant accepté que la date de libération des lieux puisse être repoussée au plus tard le 31 octobre 2020.

Forte de cet engagement, la SCI Lenyson Invest a, dès le 30 juillet 2020, consenti un bail commercial de 9 années à la société SBM à compter du 1er novembre 2020 moyennant un loyer annuel en principal de 90.000 € HT et HC.

La SCI Lenyson Invest a toutefois découvert au mois d’octobre 2020 qu’une société BCR Aéro Services occupait un local au rez-de-chaussée de l’immeuble à la suite d’un bail dérogatoire de 23 mois en date du 1er juillet 2016, transformé en bail commercial de 9 ans à compter du 1er juin 2018 par avenant du 1er mai 2018, ce bail ne figurant pas dans l’acte de vente. Un constat des lieux a été dressé le 2 novembre 2020 par Maître [Y], Huissier de Justice à [Localité 6].

Par exploit du 12 janvier 2023, la SCI Lenyson Invest a fait assigner la SCI Loromana devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamner au paiement de diverses sommes en réparation de son préjudice.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 janvier 2025. L’affaire a été plaidée le 26 mai 2025 et mise en délibéré au 15 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, la SCI Lenyson Invest demande au tribunal de :

Condamner la SCI Loromana à lui payer la somme de 523.643,84 €, outre 4.053,83 € par mois à compter du 1er novembre 2024, en réparation des préjudices causés par l’occupation non déclarée de l’immeuble objet de la vente par la société BCR Aéro Services,La condamner à lui payer la somme de 24.936 € en restitution des loyers perçus en contrepartie de la location d’un emplacement d’antenne à la société SFR,La condamner à lui payer la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,Rappeler l’exécution provisoire de droit.

Elle fait valoir que la SCI Loromana a manqué à son obligation de délivrance conforme en lui délivrant un immeuble partiellement occupé par un locataire en vertu d’un bail commercial non déclaré ni dans l’avant contrat ni dans l’acte de vente, et conteste formellement avoir été mise au courant de cette occupation. Elle établit que ce locataire était toujours dans les lieux le 17 juin 2024. A titre subsidiaire, elle sollicite l’indemnisation de son préjudice sur le fondement de la garantie d’éviction, puisqu’elle n’a pu jouir d’une partie du bien vendu, et à titre infiniment subsidiaire sur la réticence dolosive, le bail au profit de la société BCR Aéro Services ayant été volontairement caché par le vendeur, alors que ce fait était déterminant pour son consentement.

S’agissant des préjudices subis, elle fait valoir qu’elle subit une perte de loyers au prorata de la surface occupée par la société BCR Aéro Services, alors qu’elle avait elle-même conclu un bail avec la société SBM portant sur la totalité des locaux, et qu’elle a été contrainte de prendre en charge le coût d’une mezzanine afin que sa locataire légitime puisse bénéficier d’une surface de stockage correspondant à son bail. Elle ajoute que la présence de la société BCR Aéro Services constitue un trouble de jouissance pour sa locataire, du fait des nuisances sonores et du fait que le stock de la société SBM n’est pas en sécurité. Elle invoque également une perte de valeur de l’immeuble du fait des surfaces inexploitables, ainsi que la nécessité de payer une indemnité pour obtenir le départ de la société BCR Aéro Services. Elle réclame enfin le transfert du dépôt de garantie de cette dernière société, ainsi que le remboursement des loyers perçus par la SCI Loromana au titre de l’antenne SFR, qui ne sont pas contestés.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, la SCI Loromana demande au tribunal de :

Débouter la SCI Lenyson Invest de ses demandes, à l’exclusion de celle portant sur la somme de 24.936 € relative à la convention avec SFR portant sur l’installation d’une antenne sur l’immeuble.

Elle fait valoir que La SCI Lenyson Invest avait connaissance du bail de la société BCR Aéro Services et de sa présence dans les locaux, mais que cette dernière est revenue sur son engagement moral de quitter les lieux. Elle ne reconnaît qu’un défaut de vigilance de sa part, mais nullement un défaut de délivrance conforme ou une réticence dolosive. Elle met en doute également que la société BCR Aéro Services soit toujours dans les lieux. Elle conteste par ailleurs l’étendue du préjudice allégué par la SCI Lenyson Invest, faisant observer que la SCI Lenyson Invest et la société SBM ont le même dirigeant, mettant en doute la franchise de loyer, et supposant que la société BCR Aéro Services paie ses loyers. Elle conteste également la nécessité de construire une mezzanine pour sa locataire, ainsi que le préjudice de jouissance allégué et la perte de valeur de l’immeuble, la revente de celui-ci n’étant pas d’actualité. Elle fait observer que l’indemnité d’éviction à verser à la société BCR Aéro Services n’est pas démontrée. Elle reconnaît en revanche devoir les loyers au titre du contrat pour l’antenne SFR.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 4 et 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de délivrance conforme

Conformément à l’article 1603 du code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer la chose qu’il vend. Il est de principe que la chose délivrée doit être conforme à ce qui a été spécifié.

En l’espèce, il est constant que l’acte de vente du 30 juillet 2020 ne fait état que du bail consenti à la société MB & A, pour lequel un congé a été donné par la locataire avec un effet ultime au 31 octobre 2020, ce qui a été respecté. Alors qu’elle s’apprêtait à reprendre la disposition des lieux le 1er novembre 2020, la SCI Lenyson Invest n’a été avisée que le 21 octobre 2020 de l’existence d’un bail commercial de 9 ans au profit de la société BCR Aéro Services ayant commencé à courir le 1er juin 2018.

La SCI Loromana soutient que la SCI Lenyson Invest aurait eu une parfaite connaissance de la présence de cette société dans lieux depuis les visites qu’elle a effectuées, ce qui est contesté et contredit par les différents éléments versés au débat. En effet, dans son procès-verbal de constat du 2 novembre 2020, l’huissier a retranscrit les échanges entre Monsieur [M], représentant la SCI Lenyson Invest, et Monsieur [F], gérant de la SCI Loromana. Lorsque Monsieur [M] lui fait remarquer qu’il n’était pas au courant de la présence de la société BCR Aéro Services, Monsieur [F] répond : « Je sais… Si on n’engage pas la procédure il ne partira pas. Il disait qu’il allait partir. Il doit six mois de loyer et il ne paie pas. Après, je sais ce que je risque. » Et plus loin, lorsque Monsieur [M] expose son incompréhension de l’absence de mention de ce bail lors de la visite et de la vente, Monsieur [F] répond : « Tu as raison, c’est une évidence. »

Par ailleurs, dans son courriel du 4 novembre 2020, Madame [F], co-gérante de la SCI Loromana, indique que le dirigeant de la société BCR Aéro Services s’était engagé à quitter les lieux au plus tard le 31 octobre 2020. Elle ajoute : « Je n’avais aucun doute quant à son départ et aucune documentation juridique n’a été formalisée. » Et plus loin : « De manière totalement surprenante, Monsieur [C] [W] a entendu refuser de partir… Cette information a été portée à notre connaissance après la signature des actes authentiques, et c’est la raison pour laquelle il m’a été impossible de vous en informer avant. »

Quand bien-même la société Lenyson Invest aurait aperçu, lors de ses visites de l’immeuble, des éléments mobiliers appartenant à la société BCR Aéro Services, elle ne pouvait en aucun cas en déduire l’existence d’un titre locatif régulier en cours d’exécution, que la SCI venderesse avait l’obligation formelle de déclarer dans l’acte de vente, et même dans l’avant contrat.

Il est au surplus établi que le bail de la société BCR Aéro Services n’a été transmis par le conseil de la SCI Loromana au conseil de la SCI Lenyson Invest que le 11 février 2021, ce qui contredit formellement l’affirmation de la défenderesse selon laquelle la demanderesse aurait été en possession de ce bail avant la vente.

Il en découle que la SCI Loromana a manqué à son obligation de délivrance conforme de l’immeuble, c’est-à-dire d’un immeuble libre de toute occupation à la date du 1er novembre 2020, et que la SCI Lenyson Invest est bien fondée en sa demande de réparation du préjudice subi de ce fait.

Sur le préjudice

1.La SCI Lenyson Invest sollicite en premier lieu la somme de 105.000 € TTC arrêtée au 31 octobre 2024, outre 2.400 € TTC par mois ensuite, au titre de la perte de loyers au prorata de la surface occupée par la société BCR Aéro Services.

Elle fait valoir qu’elle a consenti un bail commercial à la société SBM portant sur la totalité des locaux acquis à compter du 1er novembre 2020 moyennant un loyer mensuel de 7.500 € HT et HC, mais qu’en raison de l’occupation d’une surface de 80 m² par la société BCR Aéro Services, elle a été contrainte de lui accorder une franchise de loyers de 19.500 € HT (23.400 € TTC) pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021, et de 2.000 € HT (2.400 € TTC) par mois à compter du 1er janvier 2022, ce qui résulte tant d’un protocole transactionnel en date du 22 avril 2022 que d’un extrait du compte SBM dans les livres de la SCI Lenyson Invest.

La SCI Loromana met en doute le fait que la société BCR soit toujours présente dans les lieux, suggérant que l’huissier, lors de son constat du 17 juin 2024, se serait contenté de reprendre les affirmations de sa mandante. Il est constant toutefois que l’huissier a constaté personnellement la présence de nombreux engins de nettoyage, des produits nettoyants, de la peinture, de machines de marque Stanley, d’un nettoyeur de marque Karcher, étant rappelé que la société BCR Aéro Services exerce une activité de nettoyage industriel. Les photographies annexées à l’acte montrent les mêmes engins que ceux figurant dans le constat du 2 novembre 2020 dans la partie de l’entrepôt occupée par la société BCR Aéro Services. Au surplus, dans la mezzanine se trouve un manteau bleu avec des bandes grises portant l’inscription « BCR Aéro Services ».

Il en résulte que cette société était encore présente dans les lieux au moins jusqu’au 17 juin 2024.

La défenderesse suggère également que la franchise accordée à la société SBM serait compensée par les loyers payés par la société BCR Aéro Services. Or la société Loromana sait pertinemment que cette dernière ne paie plus de loyer depuis le début de l’année 2020, ainsi que le déclarait Monsieur [F], gérant, à l’huissier le 2 novembre 2020. De plus, le dirigeant de la société BCR Aéro Services étant un proche des dirigeants de la SCI Loromana et « considéré comme faisant partie de la famille », s’il avait réglé quelque loyer à la SCI Lenyson Invest, la défenderesse serait en mesure de le démontrer, ce qui n’est pas le cas.

En tout état de cause, la surface occupée par la société BCR Aéro Services, soit 80 m² selon les deux parties, représente environ 8 % de la surface totale louée par la société SBM. Le loyer mensuel de cette dernière étant de 7.500 € HT, la franchise mensuelle accordée à cette locataire devrait être de 7.500 x 8 % = 600 € HT, soit 720 € TTC. Le fait que la SCI Lenyson Invest lui ait accordé une franchise mensuelle de 2.000 € HT est un choix personnel qui lui appartient, mais cette générosité n’a pas à être supportée par la défenderesse.

En conséquence le préjudice économique de la SCI Lenyson Invest entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2024 sera évalué à 720 € x 42 mois = 30.240 €, la présence de la société BCR Aéro Service au-delà du mois de juin 2024 n’étant pas établie.

2.La SCI Lenyson Invest sollicite ensuite la somme de 18.600 € TTC au titre de l’indemnisation de la construction par la société SBM d’une mezzanine destinée à compenser les surfaces dont elle est privée. Elle communique une facture de ce montant adressée à la société SBM le 24 décembre 2021, ainsi que la preuve d’un avoir de ce montant accordé à la société SBM le 22 avril 2022 en exécution d’une transaction du même jour.

C’est dès lors en vain que la SCI Loromana met en doute la réalité de cette dépense, l’avoir de 18.600 € ressortant très clairement du compte SBM dans les livres de la SCI Lenyson Invest. Faute de contestation plus sérieuse, la somme de 18.600 € sera retenue.

3.En troisième lieu, la SCI Lenyson Invest sollicite la somme de 79.383,84 € arrêtée au 31 octobre 2024 outre 1.653,83 € par mois ensuite au titre de la garantie de l’obligation d’assurer la jouissance paisible à sa locataire.

La SCI Loromana fait valoir d’une part que la présence de la société BCR Aéro Services ne serait pas démontrée. Or il a été démontré précédemment que la présence de cette société était établie par le constat du 17 juin 2024, au moins jusqu’à cette date.

Elle fait valoir d’autre part que la demanderesse serait mal fondée à solliciter l’indemnisation d’un préjudice subi par un tiers. Toutefois, s’il est vrai que le trouble de jouissance est subi par la société SBM, il n’en est pas moins vrai qu’aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est redevable d’une obligation de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, et qu’il n’est pas en mesure d’exécuter pleinement cette obligation du fait de la SCI Loromana qui lui a caché lors de la vente du bien l’existence du bail commercial consenti à la société BCR Aéro Services.

En l’espèce, il résulte tant du plan annexé au contrat de location du 27 juin 2016 entre la SCI Loromana et la société BCR Aéro Services que du procès-verbal de constat du 2 novembre 2020 que les locaux occupés par cette dernière société ne sont pas véritablement séparés du restant des locaux loués et que par voie de conséquence la société BCR Aéro Service a accès au stock entreposé par la société SBM, ce qui constitue une source d’insécurité incontestable.

Le préjudice spécifique subi par la SCI Lenyson Invest sera estimé à la somme de 10.000 €.

4.La SCI Lenyson Invest réclame ensuite la somme de 269.160 € au titre de la perte de valeur de l’immeuble du fait de la présence de la société BCR Aéro Services. Elle verse aux débats une estimation du bien immobilier, effectuée par l’agence Century 21 de [Localité 4] le 11 avril 2022, entre 710.000 € et 730.000 € net vendeur.

Outre le fait que la différence entre le prix payé (897.200 €) et le prix médian estimé (720.000 €) ne représente nullement la somme de 269.160 €, ce préjudice n’est qu’éventuel dans la mesure où la SCI Lenyson Invest dispose de moyens pour se séparer de la société BCR Aéro Services avant de revendre l’immeuble. Cette somme sera donc écartée.

5.En cinquième lieu, la SCI Lenyson Invest sollicite la somme de 50.000 € au titre de l’indemnité d’éviction à verser à la société BCR Aéro Services. Elle verse aux débats un courriel du gérant de cette société daté du 26 mai 2021 réclamant une indemnité de 50.000 € pour quitter les lieux. Il n’apparaît pas toutefois que cette indemnité ait été réglée plus de trois après, ni que la SCI Lenyson Invest soit tenue de la verser, alors que le bail de la société BCR Aéro Services ne lui est pas opposable et que cette locataire ne règle pas de loyers.

En l’état, ce préjudice, purement hypothétique, ne sera pas retenu.

6.En dernier lieu, la SCI Lenyson Invest réclame le transfert du dépôt de garantie d’un montant de 1.500 € versé par la société BCR Aéro Services.

Cette demande n’est pas contestée par la SCI Loromana, d’autant qu’elle proposait elle-même le transfert de cette somme dans le projet de protocole qu’elle avait transmis à la SCI Lenyson Invest le 20 avril 2021. La somme de 1.500 € sera donc retenue.

C’est dès lors une somme totale de 60.340 € (30.240 + 18.600 + 10.000 + 1.500) qui sera retenue au titre du préjudice subi par la SCI Lenyson Invest, et la SCI Loromana sera condamnée à lui verser cette somme à titre de dommages et intérêts.

Sur les loyers SFR

La SCI Lenyson Invest réclame la somme de 24.936 € en restitution des loyers perçus par la SCI Loromana en contrepartie de la location d’un emplacement d’antenne à la société SFR en vertu d’une convention du 2 octobre 2019.

Il apparaît en effet que la SCI Loromana a continué à percevoir des loyers de SFR après la vente du 30 juillet 2020.

Dans ses écritures, la défenderesse reconnaît devoir cette somme, qu’elle dit avoir séquestrée. Elle sera donc condamnée à la verser à la SCI Lenyson Invest.

Sur les mesures accessoires

La SCI Loromana, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la SCI Lenyson Invest la charge de ses frais irrépétibles. La SCI Loromana sera condamnée à lui verser la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Condamne la SCI Loromana à verser à la SCI Lenyson Invest les sommes suivantes :

60.340 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

24.936 € en restitution des loyers perçus de la société SFR,

6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Loromana aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé le 15 septembre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY