TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 2]

JUGEMENT DU :

12 Janvier 2026

ROLE : N° RG 23/04768 – N° Portalis DBW2-W-B7H-MBF4

AFFAIRE :

C/

S.C.I. ALC DEVELOPPEMENT

GROSSES délivrées

le

à Maître Marilyne MOSCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Olivier TARI de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Marilyne MOSCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Olivier TARI de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

N°2026

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

S.A.S. L’HACIENDA (RCS D'[Localité 2] 438 867 384)

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Marilyne MOSCONI, avocat au barreau de MARSEILLE, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Céline SAMAT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.C.I. ALC DEVELOPPEMENT (RCS D'[Localité 2] 437 946 429)

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier TARI de la SCP BBLM AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Agathe PESTEL-DEBORD, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. MGB VOLO (RCS D'[Localité 2] 380 789 0495)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 03 Novembre 2025, après avoir entendu Maître Céline SAMAT et Maître Agathe PESTEL-DEBORD, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SAS L’HACIENDA exploite un fonds de commerce d’hôtellerie et de restaurant sis [Adresse 5] à [Localité 3]. La SCI ALC DEVELOPPEMENT est propriétaire de l’immeuble dans lequel est exploité le fonds.

Monsieur [B] exploitait précédemment cet hôtel sous la forme sociétale d’une SARL dénommée L’HACIENDA dont le capital était réparti entre lui-même et la société CIC DEVELOPPEMENT dont il est également gérant.

Suivant acte sous seing privé du 29 avril 2010, Monsieur [B] et la société CIC DEVELOPPEMENT ont signé avec la SNC [Y] un compromis de cession de 8000 parts sociales qu’ils possédaient dans la SARL L’HACIENDA, propriétaire du fonds de commerce d’Hôtellerie sis à [Localité 3] pour un montant de 650.000€ et ce sous différentes conditions suspensives dont l’obtention d’un prêt bancaire de 400.000€ la transformation de la société en société par actions simplifiée, la signature d’un nouveau bail commercial de 9 ans, la construction d’une extension de l’hôtel de 280 m2 devant être livrée à partir du 2ème trimestre 2011, la remise en peinture de la façade avant « le bénéficiaire s’engageant à peindre l’autre côté de la façade seulement au moment de l’extension » , la mise en place d’une chaudière neuve.

L’extension de l’hôtel de 280 m2 prévue livrable à compter de 2011 n’a jamais été construite puisque à la place la SCI ALC DEVELOPPEMENT a érigé un immeuble comportant des appartements et des locaux commerciaux, tous loués à des tiers

.

Le 22 juillet 2010, Monsieur [B] et la société CIC DEVELOPPEMENT ont cédé leurs actions à la SNC [Y] pour un montant de 650.000€ sans la reprise à l’acte de cession de l’énoncé de certaines conditions suspensives notamment la signature d’un nouveau bail.

Par acte sous seing privé du 1er août 2010, la SCI ALC DEVELOPPEMENT a consenti à la SAS L’HACIENDA un bail commercial portant sur les locaux à usage d’hôtel-restauration à effet le 1er août 2010 pour se terminer le 31 juillet 2019.

La SAS L’HACIENDA soutient que, dès son entrée dans les lieux, elle n’a pas pu jouir paisiblement des lieux loués en raison notamment de dégâts des eaux qu’elle a signalés au bailleur et que celui-ci lui a répondu qu’il n’était pas nécessaire de faire intervenir les assurances et qu’il se chargeait des réparations.

La SAS L’HACIENDA ajoute que ce n’est que récemment qu’elle a appris que la compagnie d’assurance SWISS LIFE avait versé au bailleur une indemnité en réparation de la perte d’exploitation d’un dégât des eaux intervenu avant la cession des parts sociales, dans le cadre de l’extension dudit immeuble pour passer d’un bâtiment de deux à trois étages.

La SAS L’HACIENDA soutient par ailleurs qu’au moment de ces travaux le complexe d’étanchéité n’a pas été installé (complexe qu’a préconisé l’expert judiciaire en demandant l’installation de soline, de bandes de rive et couvertine sur l’ensemble du bâtiment) ce qui a entraîné des infiltrations dans tout l’immeuble, constatées par l’expert. La SAS L’HACIENDA détaille les difficultés survenues et la teneur de ses échanges avec la bailleresse.

Par acte du 4 avril 2014, la SAS L’HACIENDA a saisi le juge des référés afin de voir ordonner une expertise au contradictoire de la bailleresse.

Il a été fait droit à sa demande par ordonnance du 24 juin 2014 ayant désigné Monsieur [K] en qualité d’expert afin notamment de décrire les travaux de ravalement de façade, de vérifier la réalité des désordres en précisant leur origine, leurs causes et conséquences, de déterminer les solutions appropriées pour y remédier, indiquer pour chaque désordre les conséquences quant à la solidité, l’habitabilité l’esthétique de l’ouvrage et quant à l’usage qui peut en être attendu, et préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres.

Par ordonnance du 24 novembre 2015, à la requête de la SAS L’HACIENDA, les opérations d’expertise ont été étendues à la SARL MGB VOLO, entreprise qui avait réalisé les travaux de ravalement, et à la SA SAGENA, son assureur.

L’expert a déposé son rapport d’expertise en date du 25 juillet 2016.

Ensuite, par acte du 16 mai 2017, la SAS L’HACIENDA a saisi le juge des référés aux fins de se voir accorder une provision de 40.000€ et à titre subsidiaire de voir condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT à réaliser les travaux préconisés par l’expert et ce sous astreinte.

La SCI ALC DEVELOPPEMENT a appelé en garantie la société MGB VOLO.

Par ordonnance du 24 octobre 2017, le juge des référés a débouté la SAS L’HACIENDA de sa demande de provision et de sa demande tendant à être autorisée à faire réaliser des travaux aux frais de la bailleresse, a condamné la SCI ALC DEVELOPPEMENT à réaliser et/ou à faire réaliser les travaux portant sur l’étanchéité, la reprise de façade, la reprise de peinture et la reprise sur les baies coulissantes tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 25 juillet 2016, dit qu’à défaut d’exécution passée le délai de six mois après la signification de la présente décision, la SCI ALC DEVELOPPEMENT sera redevable envers la SAS L’HACIENDA d’une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard qui courra pendant six mois.

Concomitamment à cette procédure, par acte du 27 septembre 2017, la SCI ALC DEVELOPPEMENT a fait assigner la SAS L’HACIENDA afin de voir ordonner une expertise judiciaire avec la désignation d’un économiste de la construction, la bailleresse faisant valoir qu’il convenait de vérifier les affirmations sur le préjudice prétendument subi par la SAS L’HACIENDA selon la note du cabinet SAUDEC, et afin d’obtenir la condamnation de celle-ci et « sans délai à faire traiter la façade NORD ainsi que prévue contractuellement et ce à ses frais exclusifs » .

Dans le cadre de cette procédure, la SCI ALC DEVELOPPEMENT a communiqué par son avocat une pièce intitulée «  attestation » du 22 juillet 2010 aux termes de laquelle les associés de la SNC [Y] s’engagent à peindre à leurs frais «  l’autre côté de la façade seulement au moment de l’extension ». Monsieur et Madame [Y] ont contesté avoir signé ce document et ont produit un rapport d’expertise duquel il ressort qu’il s’agit « d’une imitation servile de signature » concernant Monsieur [Y] et « d’un fort soupçon d’imitation de signature » concernant Madame [Y].

Les époux [Y] ont déposé plainte le 15 octobre 2019 et l’enquête est en cours.

Par la suite, la SCI ALC DEVELOPPEMENT s’est désistée de cette instance.

La SAS L’HACIENDA fait valoir que les travaux ont été réalisés par la société ALC DEVELOPPEMENT mais de manière incomplète dans le délai qui était imparti par le juge des référés et que l’expert judiciaire n’a pas tenu compte de l’applicabilité du Décret n°2016-711 du 30 mai 2016 qui oblige, à compter du 1er janvier 2017, à effectuer des travaux d’isolation thermique en cas de réalisation de travaux importants portant sur les façades ce qui était le cas en l’espèce.

Aussi, par acte du 25 juillet 2018, la SAS L’HACIENDA a fait assigner la SCI ALC DEVELOPPEMENT (affaire enregistrée sous le numéro de RG 18/03646) aux fins de voir  :

Dire et juger que la société bailleresse, la SCI ALC DEVELOPPEMENT, a manqué à son obligation de délivrance à la société preneur la SAS L’HACIENDA d’un local commercial en état de servir à la destination choisie d’hôtel en l’état des infiltrations affectant l’immeuble,Dire et juger que la clause prévoyant de mettre à la charge du preneur les réparations d’entretien et de réparations ne peut, en raison de l’obligation de délivrance du bailleur, exonérer ce dernier de son obligation de procéder à des travaux rendus nécessaires par les désordres affectant la structure de l’immeuble,Dire et juger qu’elle ne pouvait déceler ces désordres lors de son entrée en jouissance soit le 1e août 2010,condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 1.848€ HT en réparation des désordres nécessitant la mise en œuvre d’une profil aluminium de fermeture et de protection du joint sur la façade nord extérieure, la bande rive aluminium et la bande soline pour la chambres du 1er et du 2ème étage, et la bande soline et la protection par un profil aluminium par les vestiaires du rez-de-chaussée,condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT à lui payer à la somme de 789,35€ HT en réparation des dalles de plafond endommagées, lui donner acte de ce qu’elle entend solliciter par voie d’incident une expertise pour vérifier les travaux effectués par le bailleur conformément aux conclusions de l’expert et leur effectivité et au regard de l’aggravation des désordres provenant de l’état de la façade nord,condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT à lui payer à la somme de 605.736€ en réparation de son préjudice de perte d’exploitation en raison de l’indisponibilité des chambres depuis le 1er août 2010 au 31 décembre 2017, en raison de la perte sur notoriété et sur la valeur du fonds de commerce,condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 2.225€ en réparation du préjudice de jouissance pendant les travaux de reprise,ordonner au besoin une expertise comptable aux fins d’évaluer les pertes d’exploitation subies en lien avec les désordres relevés et ce jusqu’à la réalisation après expertise des travaux par la SCI ALC DEVELOPPEMENT, la perte de notoriété et sur la valeur du fonds de commerce,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner la société SCI ALC DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ainsi qu’aux frais de l’expertise judiciaire.

Ensuite, par acte du 15 octobre 2018, la SAS L’HACIENDA a fait assigner la SCI ALC DEVELOPPEMENT devant la présente juridiction (affaire enregistrée sous le numéro de RG 18/05268) aux fins de voir :

A titre principal,

Dire et juger que la société bailleresse, la SCI ALC DEVELOPPEMENT a commis une faute à l’égard de la SAS L’HACIENDA et un abus de droit ;En conséquence,

condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT à lui payer à la somme de 14.410 € à titre de dommages et intérêts,condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT à lui remettre à une attestation confirmant que les sommes de 2.417 € et 2433€ réglées par le bailleur au preneur concernent bien un remboursement de trop perçu au titre des taxes foncières 2016 et 2017 et qu’il soit noté le montant de la TVA ,A titre subsidiaire,

dire et juger que la SCI ALC DEVELOPPEMENT doit lui rembourser l’indû au titre des taxes foncières pour les années 2013 à 2015 ayant résisté abusivement aux demandes avérées fondées du preneur,En conséquence,

condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 4.682,10 € au titre du trop-perçu de taxe foncière sur la base de la répétition de l’indu pour les années 2013 à 2015 outre des dommages et intérêts pour résistance abusive d’un montant de 11.000 € englobant le trop- perçu réglé par la concluante au titre du CFE,condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT à lui remettre une attestation confirmant que les sommes de 2.417 € et 2.433 € réglées par le bailleur au preneur concernent bien un remboursement de trop perçu au titre des taxes foncières 2016 et 2017 et qu’il soit noté le montant de la TVA ,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner la société SCI ALC DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT aux entiers dépens ces derniers distraits au bénéfice de Maître MOSCONI, Avocat, sous son affirmation de droit.

Par ordonnance du 25 juillet 2019 rendue dans l’affaire n° de RG 18/3646, le juge de la mise en état a, sur demande de la SAS L’HACIENDA, ordonné une nouvelle expertise et désigné M. [U] [O] afin qu’il, notamment, donne son avis sur les travaux exécutés et leur conformité aux préconisations de l’expert judiciaire Monsieur [K] consignées dans son rapport du 25 juillet 2016, à l’exception de la façade Nord.

Les parties ont trouvé un accord notamment sur la prise en charge par moitié des travaux de ravalement de la façade Nord si bien que la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert Monsieur [O] n’a pas été versée et sa désignation est devenue caduque.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 septembre 2020, les procédures enregistrées au RG n°18/03646 et 20/2954 ont été jointes.

A la même époque, les parties ont été en litige devant le juge des référés sur assignation de la SAS L’HACIENDA qui sollicitait une expertise concernant l’effondrement des clôtures. Par ordonnance du 17 mars 2020, le juge des référés a fait droit à la demande et désigné Monsieur [G] en qualité d’expert.

Par acte du 5 août 2020, la SCI ALC DEVELOPPEMENT a fait assigner la SARL MGB VOLO en intervention forcée devant ce tribunal afin qu’il dise et juge que celle-ci a commis une erreur dans le cadre de la réalisation de travaux de ravalement des façades Sud, Est, Ouest avant l’entrée dans les lieux par la SAS et, dans l’hypothèse où elle serait elle-même condamnée, voir condamner la SARL MGB VOLO à la relever et garantir indemne de toute somme qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des travaux de ravalement de façade (procédure enrôlée sous le n° 20/02954).

Par ordonnance du juge de la mise en état du 14 septembre 2020, les procédures 18/03646 et 20/2954 ont été jointes.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 27 février 2023, les procédures 18/03646 et 18/05268 ont été jointes.

Par jugement du 16 octobre 2023, la présente juridiction a :

ordonné la disjonction entre les procédures initialement enregistrées sous les numéros de RG 18/3646 d’une part, et RG 18/5268 d’autre part,

Dans la procédure initialement enrôlée sous le numéro de RG 18/3646 :

rabattu la clôture,

renvoyé à l’audience d’incident du juge de la mise en état en date du 27 novembre 2023 à 10h ;

Dans la procédure initialement enrôlée sous le numéro de RG 18/05268 :

condamné la SCI ALC DEVELOPPEMENT à payer à la SAS L’HACIENDA la somme de 12.804 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation contractuelle,

condamné la SCI ALC DEVELOPPEMENT à remettre à la SAS L’HACIENDA une attestation confirmant que les sommes de 2.417€ et de 2.433€ réglées par le bailleur au preneur concernent bien un remboursement de trop perçu au titre des taxes foncières 2016 et 2017 et qu’il soit noté le montant de la TVA,

débouté la SAS L’HACIENDA de sa demande d’astreinte,

débouté la SAS L’HACIENDA de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

condamné la SCI ALC DEVELOPPEMENT à payer à la SAS L’HACIENDA la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

condamné la SCI ALC DEVELOPPEMENT aux dépens distraits au bénéfice de M^e MOSCONI sur son affirmation de droit,

prononcé l’exécution provisoire.

La SARL MGB VOLO a présenté des conclusions d’incident afin de voir dire prescrite l’action de la SCI ALC DEVELOPPEMENT à son égard.

Par ordonnance du 29 janvier 2024, le juge de la mise en état a rejeté le moyen tiré de la prescription, a renvoyé l’affaire à l’audience de la mise en état du 8 avril 2024 pour les conclusions au fond de la SARL MGB VOLO.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 21 mars 2025, la SAS L’HACIENDA demande à la juridiction de :

Vu l’article 1719 du Code Civil,

Vu l’article 606 du Code Civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [K] du 25 juillet 2016,

Dire et juger que la SCI ALC DEVELOPPEMENT a manqué à son obligation de délivrance à son égard d’un local commercial en état de servir à la destination choisie d’hôtel en l’état des infiltrations affectant l’immeuble,Dire et juger que la clause prévoyant de mettre à la charge du preneur les réparations d’entretien et de réparations ne peut, en raison de l’obligation de délivrance du bailleur, exonérer ce dernier de son obligation de procéder à des travaux rendus nécessaires par les désordres affectant la structure de l’immeuble, Dire et juger que la SAS L’HACIENDA ne pouvait déceler ces désordres lors de son entrée en jouissance soit le 1er août 2010, Condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT à payer la SAS L’HACIENDA la somme de 789,35€ HT en réparation des dalles de plafond endommagées, Condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT à payer à la SAS L’HACIENDA la somme de 354.289€ en réparation de son préjudice de perte d’exploitation en raison de l’indisponibilité des chambres depuis le 1er août 2010 au 31 décembre 2017 et en raison de la perte sur notoriété calculée au regard de la perte de marge brute, Condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT à payer la SAS L’HACIENDA la somme de 2.225€ en réparation du préjudice de jouissance pendant les travaux de reprises, Débouter la SCI ALC DEVELOPPEMENT de ses demandes reconventionnelles de condamnation de la SAS L’HACIENDA au paiement des sommes de 10.913,88€ TTC, de 685,90€ TTC, de 2.831,10 € TTC et de 6.258,80€ TTC ,Débouter la SCI ALC DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes, fins et conclusions, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Condamner la société SCI ALC DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ainsi qu’aux frais de l’expertise judiciaire.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 23 mai 2025, la SCI ALC DEVELOPPEMENT demande à la juridiction :

Vu l’article 1231-2 du code civil,

Vu l’article 1383 du code civil et l’article 1383-2 du code civil,

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

— dire et juger qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance envers la société L’HACIENDA dans le cadre de l’exécution du bail commercial en date du 1 e août 2010,

— dire et juger que les travaux prescrits par l’expert [K] incombent à la société preneuse, soit la SAS L’HACIENDA, conformément au contrat de bail du 1 er août 2010

— dire et juger qu’elle n’est pas responsable des désordres affectant l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] [Localité 3], constatés par l’expert judiciaire, Monsieur [K], au terme de son rapport déposé le 25 juillet 2016,

— débouter en conséquence la SAS L’HACIENDA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre reconventionnel,

— condamner la SAS L’HACIENDA à lui payer la somme de 10.913,88€ TTC au titre des frais de reprise des travaux avancés par la société ALC DEVELOPPEMENT, au titre de l’entretien,

— condamner la SAS L’HACIENDA au paiement de la somme de 685,90€ TTC au titre des loyers impayés,

— condamner la SAS L’HACIENDA au paiement de la somme de 2.831,10€ TTC au titre des frais de ravalement,

— condamner la SAS L’HACIENDA au paiement de la somme de 6.258,80€ TTC au titre des travaux payés par ALC DEVELOPPEMENT en exécution des travaux préconisés par l’expert,

En tout état de cause,

— dire et juger que la société MGB VOLO a commis une erreur dans le cadre de la réalisation des travaux de ravalement des façades Sud, Est, Ouest, avant l’entrée en possession des lieux par la société L’HACIENDA,

— condamner en conséquence la société MGB VOLO à la relever et garantir la société indemne de toute somme qui pourrait être prononcée au titre des travaux de ravalement de la façade,

— condamner la société MGB VOLO au paiement de la somme de 15.660€ HT, soit 18.792€ TTC, au titre des frais avancés pour le ravalement des façades, comme préconisé par l’expert,

En tout état de cause :

— condamner la SAS L’HACIENDA à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 21 mars 2025, la SARL MGB VOLO demande à la juridiction de :

Vu les pièces,

Débouter la SCI ALC DEVELOPPEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SARL MGB VOLO,Débouter la SAS L’HACIENDA de toute demande qu’elle pourrait formuler à son encontre,Condamner la SCI ALC DEVELOPPEMENT à lui payer une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et tout succombant aux dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 22 septembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 3 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en réparation de la SAS L’HACIENDA

Sur les dispositions légales et contractuelles applicables

L’article 1719 du Code civil énonce que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Ensuite, le contrat de bail stipule que :

«  le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront lors de son entrée en jouissance, étant précisé que les locaux sont livrés en l’état au preneur.

Le preneur prendra les locaux dans l’état où ils se trouveront au moment de la remise des clefs au dirigeant de la société L’HACIENDA, sans pouvoir exiger du Bailleur tant à ce moment que pendant la durée du bail ou de ses renouvellements aucune remise en état, ni réparation ou amélioration quelconque à ce sujet et sans pouvoir exercer aucun recours contre le Bailleur pour vices de construction, dégradation, voirie, insalubrité, humidité, infiltration, vétusté ou cas de force majeure et toutes autres causes quelconques intéressants l’état des locaux, le preneur se déclarant prêt à supporter tous inconvénients en résultant et à effectuer, à ses frais, toutes les réparations et remises en état que nécessiteraient l’état des lieux, même celles nécessitées par la vétusté ou l’usure.

Il reconnaît que les lieux sont conformes à la destination prévue par le bail et fait, en tout état de cause, son affaire d’une quelconque mise en conformité, renonçant à toute réclamation à ce titre, à l’encontre du Bailleur ».

Ensuite, le contrat de bail stipule que «  le preneur a la charge des réparations locatives, et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations à l’expiration du bail

Il ne pourra exiger du Bailleur, pendant toute la durée du bail, aucune mise en état, ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, le Bailleur n’étant tenu qu’à l’exécution des grosses réparations telles qu’elles sont dé nies à l’article 606 du code civil. Toutefois, les frais de ravalement de façade, que ces travaux soient exécutés sur injonction administrative ou par décision des propriétaires, seront supportés par moitié par le preneur ».

L’article 606 du Code civil dispose que «  Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.»

Ensuite, le bail comporte la clause suivante en page 8 «  il est expressément stipulé que le Bailleur n’est pas responsable du service des eaux, des accidents et des infiltrations ou fuites d’eaux de quelque nature ou origine qu’elles soient y compris les eaux fluviales antérieures ou postérieures au présent bail et même si elles sont dues à la nature du sol ou à un vice de construction ».

Enfin, le bail stipule au paragraphe 7 «  exclusion de responsabilité du bailleur » que «  le preneur renonce expressément à tout recours de responsabilité contre le bailleur :

…

En cas d’inondation par refoulements d’égouts, humidité, infiltrations, fuites, le Bailleur n’étant aucunement responsable de tous dégâts ainsi occasionnés ».

Sur les travaux à l’origine du litige

Il résulte des conclusions concordantes sur ce point de la SCI ALC DEVELOPPEMENT et de la société MGB VOLO que la première lui a confié des travaux de ravalement de l’immeuble objet du bail commercial. La société MGB VOLO précise dans ses écritures qu’il s’agissait d’un devis du 26 mai 2010 pour des travaux de réfection d’un montant de 26.910€.

La société MGB VOLO fait valoir qu’elle n’a servi que de « prête-nom » mais n’a pas réalisé ces travaux. Cependant, en toute hypothèse, c’est bien cette société qui a présenté en apparence le devis et a ainsi accepté de les facturer à hauteur de 11.910€, aux termes d’une facture du 7 juillet 2010, ainsi qu’elle le reconnaît dans ses écritures. La société MGB VOLO doit donc être tenue responsable de l’exécution de ces travaux.

La SCI ALC DEVELOPPEMENT, qui se prévaut d’un paiement de 11.910€, ne justifie pas du devis accepté. La société ne produit pas non plus les factures ni ne justifie de leur paiement. Il y a lieu de préciser que la société MGB VOLO ne produit pas non plus dans son dossier de plaidoirie le devis ou les factures dont il est question, alors que ces pièces sont visées par son bordereau de communication de pièces du 5 septembre 2023 dans l’instance n°18/03646 et que dans son ordonnance du 29 janvier 2024 (rendue dans la présente instance) le juge de la mise en état affirme dans les motifs que ces pièces sont produites. Précisément, le juge de la mise en état indique «  la société MGB VOLO verse aux débats un devis qu’elle avait proposé le 26 mai 2010 à la SCI ALC DEVELOPPEMENT et une facture datée du 7 juillet 2010 de 26.910€ TTT, dont à déduire l’acompte de 15.000€, soit un solde de 11.910€ pour l’application d’un enduit spécial pour accrochage sur peinture et un enduit de façades finition frotassé fin ».

De même, ces pièces n’ont pas été remises à l’expert judiciaire (elles sont absentes de la liste de ses pièces annexes à son rapport) mais cette société a indiqué à l’expert par le biais de son avocat avoir réalisé « des travaux de façade suivant facture de 6.910€ et que les travaux n’ont pas été payés ». C’est ainsi que le relate l’expert judiciaire dans son rapport.

De l’ensemble de ces éléments, la juridiction retient que les travaux ont été facturés par la société MGB VOLO à la SCI ALC DEVELOPPEMENT à hauteur de 15.000€ TTC.

Le fait que l’intégralité des travaux prévus par le devis de la société MGB VOLO n’a pas été payée par la SCI ALC DEVELOPPEMENT pourrait être de nature à limiter sa responsabilité dès lors qu’on ignore pour quel motif les travaux n’ont pas été entièrement payés, s’ils ont été achevés et le cas échéant à qui est imputable le défaut d’achèvement. Il en sera tenu compte lorsque le tribunal examinera les demandes formées par la SCI ALC DEVELOPPEMENT contre cette société.

En revanche, il est certain que ces travaux ont été affectés de désordres.

Sur les désordres constatés par l’expert

L’expert judiciaire a constaté des désordres de ravalement de façades (multiples fissures du revêtement au-dessus du auvent en façade Sud, multiples décroûtements du revêtement et une fissuration du joint d’étanchéité en façade Nord-Ouest), la résolution d’un problème de déversement d’eaux pluviales sur les parties communes de l’hôtel, des traces d’infiltrations côté Nord dans une pièce type terrasse couverte ou véranda, des traces d’humidité sur les dalles des vestiaires en RDC et dans la cuisine en RDC, des traces d’humidité et un revêtement gonflé sur les paliers des 1er et 2ème étages et dans la chambre 12, une entrée d’eau sous le châssis avec flaque au 2ème étage, des infiltrations dans les chambres 20 et 22, la présence d’eau au sol dans la chambre 24 (l’eau s’infiltre par le joint de dilatation sus-jacent), des désordres dans le logement de fonction (les coulissants ne ferment plus correctement, le fonctionnement de la porte-fenêtre est à vérifier), les dalles de plafond des chambres 301 et 306 sont humides et des infiltrations sont constatées (306).

L’expert judiciaire est d’avis que ces désordres ne pouvaient être visibles lors de l’acquisition des parts qui a eu lieu le 22 juillet 2010, ni lors de la signature du bail le 1er août 2010.

S’agissant des causes et conséquences des désordres, l’expert judiciaire retient que les joints de dilatation sur les façades refaites ou non, présentent des non-conformités, engendrant des infiltrations, que des points singuliers présentent des entrées d’eau, que les abergements ne sont pas conformes et laissent l’eau s’infiltrer en sous-face des édicules et que le complexe d’étanchéité présente des entrées d’eau.

S’agissant des origines des désordres, l’expert judiciaire conclut qu’ils résultent d’une défaillance du complexe d’étanchéité (qui génère des infiltrations dans les chambres, la cuisine, le vestiaire et un local technique), une façade présentant de multiples fissures, appelées faïençage, et une baie vitrée présentant un manque important d’étanchéité à l’air (les vantaux une fois fermés ne recouvrent pas l’espace entre les deux montants verticaux).

L’expert judiciaire n’a pas obtenu du bailleur la facture des travaux d’étanchéité, laquelle selon ce dernier remonte à environ dix ans, et le gérant de la société MGB VOLO a affirmé ne pas avoir réalisé les travaux de façades mais avoir rendu service à un ami pour facturer les travaux à sa place.

L’expert judiciaire retient la responsabilité entière de la société MGB VOLO.

L’expert judiciaire conclut ensuite que les désordres de façade n’engendrent pas d’infiltrations mais simplement un désordre important d’ordre esthétique.

Enfin, l’expert judiciaire chiffre les travaux de remise en état nécessaires comme suit :

Etanchéité : 12.286,50€ HT,Reprise des bandes de rive : 1.600€ HT ;Travaux de peinture : 4.678€ HT,Remplacement des dalles du faux plafond : 789,35€,Travaux de reprise de façade : 15.660€ HT,Travaux de changement de la baie vitrée : 3.000€ HT,travaux qu’il impute à la SCI ALC DEVELOPPEMENT à l’exception des travaux de reprise de façade qu’il impute à la SARL MGB VOLO.

Une partie de ces travaux a été réalisée car les parties au contrat de bail commercial ont trouvé un accord sur la prise en charge es frais de ravalement de la partie Nord, lesquels ont été partagés par moitié, et la SCI ALC DEVELOPPEMENT a fait reprendre la façade Sud et les bandes rives.

Les parties ne font pas d’observations sur les conclusions expertales quant aux désordres observés, les causes et conséquences retenues, les origines qu’il retient et la nature et le coût des travaux qu’il détermine. En revanche, les parties s’opposent sur la charge des travaux de réparation des dalles du faux plafond et sur le principe (et subsidiairement le chiffrage) d’une perte d’exploitation générée par les désordres.

Sur la charge des travaux et les conséquences indemnitaires

La SAS L’HACIENDA fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance du local et qu’en tout état de cause, elle a fait l’aveu judiciaire de ce que les travaux étaient à sa charge. Pour sa part, la SCI ALC DEVELOPPEMENT répond que les clauses du bail s’opposent à ce qu’il soit retenu que les travaux litigieux étaient et sont à sa charge et qu’il ne peut être retenu un aveu judiciaire de sa part sur cette question.

Sur ce, la juridiction retient que les clauses aux termes desquelles le preneur prend les lieux « en l’état » et renonce à solliciter du bailleur la prise en charge de travaux ne sont pas nécessairement inefficaces, les parties ayant libre disposition de leurs de droits de ce chef.

Ensuite, manifestement dans le cas présent, les parties ont prévu dans le bail aux termes de plusieurs clauses et de manière expresse, sans que l’on puisse retenir qu’il ne s’agit que de clauses de style, une restriction à l’obligation de délivrance à la charge du bailleur en application de l’article 1719 du Code civil.

Seuls les gros travaux de l’article 606 du Code civil sont laissés à la charge du bailleur aux termes du bail. Or, les travaux objets du litige ne relèvent pas de ces dispositions dès lors que les désordres d’étanchéité et de reprise des bandes rives ne correspondent pas aux travaux visés par les dispositions limitatives de l’article 606 du Code civil, que les travaux de peinture ne rentrent pas non dans ces dispositions, l’expert judiciaire précisant expressément que les désordres de façades n’entraînent pas d’infiltrations mais simplement un désordre important d’ordre esthétique, et que les autres travaux relèvent aussi de l’entretien (dalles de plafond, baie vitrée).

En conséquence, à l’exception des travaux visés par l’article 606 du Code civil, il y a lieu de retenir qu’aux termes du bail le preneur a accepté de prendre en charge les autres travaux pendant le cours du bail, y compris ceux qui tendent à réparer des désordres dont il ne pouvait avoir connaissance lors de la signature du bail.

Ensuite, la SAS L’HACIENDA soutient qu’en tout état de cause la responsabilité de la SCI ALC DEVELOPPEMENT doit être retenue dès lors qu’elle en a fait l’aveu judiciaire.

Sur la question de l’aveu judiciaire, il convient de rappeler que l’article 1383 du Code civil énonce que «  l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. Il peut être judiciaire ou extrajudiciaire. »

Or, la motivation du juge des référés dans son ordonnance du 24 octobre 2017, qui qualifie l’engagement de la bailleresse de prendre en charge les travaux « d’aveu judiciaire », ne s’impose pas à la présente juridiction.

Ensuite, la SAS L’HACIENDA ne justifie d’aucun autre élément permettant de caractériser l’aveu judiciaire dont elle se prévaut.

Enfin, en tout état de cause, la réalisation par la bailleresse de tout ou partie des travaux ne permet pas de considérer qu’elle a ainsi admis un manquement à son obligation de délivrance.

De l’ensemble de ces éléments, la juridiction retient que le manquement invoqué par la SAS l’HACIENDA n’est pas caractérisé. La société sera donc déboutée de sa demande au titre de la réparation des dalles de plafond, de sa demande en réparation du préjudice financier de perte d’exploitation et de sa demande en réparation d’un préjudice de jouissance pendant les travaux.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI ALC DEVELOPPEMENT

Sur les travaux d’entretien

La SCI ALC DEVELOPPEMENT demande la condamnation de la SAS l’HACIENDA à lui payer la somme de 10.913,88€ TTC au titre des travaux qu’elle dit avoir avancés. Il s’agit des travaux ayant donné lieu aux factures suivantes :

Facture du 29/12/2017 de 979,90€ HT de la SARL PINCHINOT (travaux de gouttière Est),Facture du 27/11/2017 de 900€ HT de la société ALU n°1 (volet roulant électrique pour le logement du fils gardien et réglage de serrurerie de la baie vitrée de l’entrée nuit),Facture du 27/11/2017 de 165€ HT de COTE BLEUE ASSAINISSEMENT (travaux de curage du réseau eaux usées et eaux pluviales),Facture du 31/01/2019 de 1.250€ HT de BLIVET ARTISAN (travaux d’entretien toitures sur bâtiments annexes),Facture du 18/01/2019 de la société ETPHOBAT de 5.800€ HT (travaux supplémentaires de reprise d’entretien) ,Soit un total de travaux de 9.094,90€ HT et 10.913,88€ TTC ( TVA à 20%).Il s’agit de travaux que la SCI ALC DEVELOPPEMENT avait accepté de prendre en charge après avoir été assignée à cette fin devant le juge des référés par acte du 16 mai 2017 (ou de travaux liés aux désordres qui faisaient litige entre les parties), mais sans admettre pour autant sa responsabilité de manière expresse, définitive et non équivoque.

Or , le présent jugement retenant que ces travaux sont à la charge de la SAS L’HACIENDA, celle-ci sera condamnée à les rembourser à la SCI ALC DEVELOPPEMENT à hauteur de 10.913,88€ TTC.

Sur les loyers impayés

La SCI ALC DEVELOPPEMENT réclame le paiement de la somme de 685€ TTC au titre de loyers impayés reprochant à la SAS L’HACIENDA d’avoir déduit des sommes qu’elle lui estimait dues.

La SAS L’HACIENDA soutient que la bailleresse oublie de déduire de cette somme celle de 300€ TTC correspondant au frais qu’elle a supportés de nettoyage de vitres après les peintures de la façade Sud (somme qui a fait l’objet d’une déduction par l’entreprise de peinture concernée auprès de la bailleresse) et celle de 325,90€ relative au dépôt de garantie facturé au mois d’août 2018 avec de la TVA, ce qui est interdit.

Sur ce

Le motif de la déduction de 300€ invoqué par la SAS L’HACIENDA n’apparaît nullement fondée, d’autant qu’il s’agit de travaux d’entretien à la charge du preneur.

Ensuite, s’agissant de la déduction de la somme de 325,90€, il résulte des explications et pièces des parties que le loyer a fait l’objet d’une revalorisation en août 2018 et que la bailleresse a facturé au preneur la revalorisation du dépôt de garantie avec TVA ( 325,90€ au total dont 54,30€ de TVA).

Aux termes de ses explications, la SAS L’HACIENDA ne conteste que l’application de la TVA. Or, la TVA n’est pas applicable au dépôt de garantie. Il s’ensuit que la SCI ALC DEVELOPPEMENT est fondée en sa demande en paiement à hauteur de 571,59€.

Sur les frais de ravalement

La SCI ALC DEVELOPPEMENT demande la condamnation de la SCI ALC DEVELOPPEMENT à lui payer la moitié du coût du ravalement conformément à la clause du bail selon laquelle «  Toutefois, les frais de ravalement de façade, que ces travaux soient exécutés sur injonction administrative ou par décision des propriétaires, seront supportés par moitié par le preneur ».

Il s’agit du remboursement de la somme de 2.831,10€ TTC correspondant selon la bailleresse à la moitié de la somme de 4.718,50€ HT( pièces n°10 et 11). La bailleresse produit en pièces n°10 deux factures de la société LPC des 16 et 27/03/2018 d’un montant de 3.408€ TTC et 2.320,50€ TTC.

La SAS L’HACIENDA refuse de prendre en charge la moitié de ces factures au motif que les travaux sont en réalité des travaux de peinture, ont été entrepris sans prendre en compte les préconisations de l’expert, leur prix étant d’ailleurs sans commune mesure avec les préconisations de celui-ci.

Aussi, il y a lieu de retenir que la société bailleresse a fait réaliser ces travaux en raison du litige existant avec la société preneuse sur ces travaux mais que ces travaux tels que déterminés par le devis ne correspondaient pas aux préconisations de l’expert judiciaire dans son rapport du 25 juillet 2016.

La SCI ALC DEVELOPPEMENT n’est donc pas fondée à en demander le remboursement à la SAS L’HACIENDA.

Sur les travaux en exécution des préconisations de l’expert

Il s’agit de la pièce n°12, facture de la société LPC de travaux de peinture du 23/04/2018 (1.958€ TTC), facture de la société Alu n°1 de changement d’une menuiserie du 20/06/2018 (1.720,80 € TTC), facture de la société Etphobat du 11/04/2019 (bandes solines et étanchéité, 2.040€ TTC), facture de la société Betis de fourniture et pose protection chapeau du 12/02/2018 ( 540€ TTC).

Il s’agit là encore des travaux préconisés par l’expert judiciaire que la SAS L’HACIENDA avait demandé à la SCI ALC DEVELOPPEMENT de prendre en charge. Leur coût, même si l’on tient compte des travaux visés ci-dessus à hauteur de 10.913,88€ TTC est d’ailleurs dans les limites du chiffrage de l’expert.

Cependant, le présent jugement retenant que ces travaux sont à la charge de la SAS L’HACIENDA, celle-ci sera condamnée à les rembourser à la SCI ALC DEVELOPPEMENT à hauteur de 6.258,80€ TTC.

Sur la demande de la SCI ALC DEVELOPPEMENT en relevé et garantie contre la société MGB VOLO

Aux termes du présent jugement, la juridiction décide de ne pas laisser à la SCI ALC DEVELOPPEMENT la charge définitive des travaux de ravalement, il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande en relevé et garantie contre la société MGB VOLO.

Sur la demande en paiement de la SCI ALC DEVELOPPEMENT contre la société MGB VOLO à hauteur de 18.792€ TTC au titre des travaux de façade

Le tribunal retient ci-dessus qu’il est suffisamment démontré que la SCI ALC DEVELOPPEMENT a payé à la société MGB VOLO la somme de 15.000€ en exécution de travaux de façades et que ces travaux, dont on ignore s’ils étaient achevés, étaient affectés de défauts d’exécution.

Cependant, la SCI ALC DEVELOPPEMENT ne peut à la fois solliciter le remboursement de la somme de 15.000€ à la société MGB VOLO et le remboursement des travaux de reprise des travaux réalisés par la société MGB VOLO à son preneur. Dans la mesure où le tribunal fait droit à la demande en paiement des travaux de reprise par le preneur, la SCI ALC DEVELOPPEMENT sera déboutée de sa demande contre la société MGB VOLO.

Sur les demandes accessoires

La SAS L’HACIENDA, qui perd à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, à l’exception du coût de l’assignation délivrée à la société MGB VOLO et la signification du présent jugement à celle-ci, lesquels resteront à la charge de la SCI ALC DEVELOPPEMENT.

Ensuite, la SAS L’HACIENDA sera condamnée à payer à la SCI ALC DEVELOPPEMENT une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS L’HACIENDA, qui perd à l’instance, est mal-fondée en sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Enfin, pour des motifs tirés de l’équité, la société MGB VOLO sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SAS l’HACIENDA de sa demande au titre de la réparation des dalles de plafond, de sa demande en réparation du préjudice financier de perte d’exploitation et de sa demande en réparation d’un préjudice de jouissance pendant les travaux,

CONDAMNE la SAS L’HACIENDA à payer à la SCI ALC DEVELOPPEMENT les sommes de :

—  10.913,88€ TTC au titre de travaux d’entretien,

—  6.258,80€ TTC au titre des travaux en exécution des préconisations de l’expert,

—  571,59€ au titre des loyers et dépôt de garantie,

DEBOUTE la SCI ALC DEVELOPPEMENT du surplus de sa demande en paiement contre la SAS L’HACIENDA,

DEBOUTE la SCI ALC DEVELOPPEMENT de sa demande en relevé et garantie contre la société MGB VOLO,

DEBOUTE la SCI ALC DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement contre la société MGB VOLO,

CONDAMNE la SAS L’HACIENDA à payer à la SCI ALC DEVELOPPEMENT une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les autres parties de toute demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS L’HACIENDA aux dépens de l’instance, à l’exception du coût de l’assignation à la société MGB VOLO et la signification du jugement à celle-ci, ces frais devant rester à la charge de la SCI ALC DEVELOPPEMENT,

DIT que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE