PREMIERE CHAMBRE

13 Février 2025

N° RG 24/04746 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NWYY

72A

S.D.C. LES BOULEAUX

C/

[B] [P] épouse [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 février 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sise [Adresse 12], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 304 970 726, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [B] [P] épouse [E], née le 19 août 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3], défaillante

— -==o0§0o==--

Suivant acte notarié du 15 juillet 2013, Mme [B] [N] [E] née [P] a acquis les lots n°83, 205 et 517 dépendants d’un ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 10] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, le [Adresse 13] [Adresse 7] (SDC Les [Adresse 4]), sise [Adresse 11] à Franconville (95130), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia LVM, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise Mme [P], aux fins de la voir condamnée à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  11 684,39 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 7 février 2023, date de la mise en demeure, au jour du parfait paiement,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût de l’inscription d’hypothèque

Mme [P] a été régulièrement assignée à étude, l’huissier ayant constaté que son nom figurait sur l’interphone et la boite aux lettres, et son adresse [Adresse 2] à [Localité 5], ayant été confirmée par le voisinage. Elle n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 19 septembre 2024.

MOTIFS

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et le titre de propriété dont il résulte que Mme [P] est propriétaire des lots n°83, 205 et 517 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— un décompte des charges dues arrêté au 10 juillet 2024 ;

— extrait du grand livre syndic pour la période du 1er janvier 2020 au 19 octobre 2021 ;

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 1 janvier 2022 au 30 septembre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 octobre 2021, 27 juin 2022, 24 octobre 2022, 13 avril 2023 et 16 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non-recours relatif aux assemblées des 19 octobre 2021, 27 juin 2022, 24 octobre 2022 et 13 avril 2023 ;

— un courrier de mise en demeure en date du 7 février 2023 et une relance en date du 1er mars 2023 ;

— une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023 ;

— une facture de recherche de fuite ;

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte de charges produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 11 415,79 euros correspondant aux charges impayées hors frais au 1er juillet 2024.

Il résulte de ce décompte que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 3 494,39 euros au 17 août 2022, qui est justifiée par les extraits du grand livre du syndic.

Toutefois, les sommes intitulées « mise en demeure par lettre recommandée » en date du 24 novembre 2020, « relance après mise en demeure ALUR » en date du 15 décembre 2020, « GOLDBERG Dernier avis avant poursuite » en date du 18 décembre 2020, " Facture N°18720211567SYN-Transmission & suivi dossier « en date du 15 mars 2021, » GOLDBERG-COMMANDEMENT DE PAYER « en date du 23 mars 2021 et » SCP FERRON-BOUCHEKHOU-CDT " en date du 30 avril 2021 pour un total de 472,55 euros ne constituent pas des charges de copropriété et ne sont pas en toute hypothèse justifiées par le syndicat des copropriétaires, si bien qu’elles ne peuvent pas non plus constituer des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elles seront donc écartées du solde réclamé au titre des charges échues.

Au vu du décompte de charges produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance d’un montant de 10 943,24 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2024.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Concernant les frais de mise en demeure en date du 7 février 2023 et de relance en date du 1er mars 2023, ils ne peuvent être retenus dès lors que les accusés réception ne sont pas produits.

Il convient également de déduire les frais intitulés « Intérêts de retard au 01/03/2023 » pour un montant de 19,62 euros qui n’entrent pas dans la définition des frais nécessaires au recouvrement des charges au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit la sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023, pour un montant de 164,38 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [P] à verser au SDC Les Bouleaux la somme de 11 107,62 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement, appel de charges du troisième trimestre 2024 inclus.

* Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le SDC Les Bouleaux ne produit pas l’accusé-réception de la mise en demeure du 7 février 2023, en conséquence, les intérêts au taux légal commenceront à compter de la sommation de payer en date du 16 juin 2023 sur la somme de 7 762,46 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le SDC Les Bouleaux n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [P], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance, lesquels ne comprendront pas les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire, ce conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne Mme [B] [N] [E] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 11] à [Localité 5] les sommes de :

—  11 107,62 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement, appel de charges du 3ème trimestre 2024 inclus,avec intérêts légaux à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 7 762,46 euros, puis à compter du 13 août 2024 pour le surplus ;

—  1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 11] à [Localité 5] au titre des dommages et intérêts ;

Condamne [B] [N] [E] née [P] aux dépens dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 13 février 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS